Érvényes haszonbérleti jogviszonnyal rendelkező agrárcégek esetében a kapcsolódó vagyoni értékű jog nem csak a mérlegfőösszeget ill. a cég vagyonát növeli, hanem az agár vállalkozás/vállalat értékében is megjelenik.
Érvényes haszonbérleti jogviszonnyal rendelkező cégek esetében a kapcsolódó vagyoni értékű jog a nem csak a mérlegfőösszeget ill. a cég vagyonát növeli, hanem a vállalkozás/vállalat értékében is megjelenik.
További előnye, hogy amennyiben aktiválásra kerül, az érték után az értékcsökkenés elszámolható és csökkenthető a vállalkozás adóalapja. Számításaink szerint országos szinten a haszonbérlethez kapcsolódó vagyoni érték 200 milliárd forintnyi összegre becsülhető. Ennek ellenére a haszonbérleti joggal rendelkező vállalkozások ezzel az értékkel nem számolnak, nem kerül felértékelésre és nyilvántartásra.
A haszonbérlethez kapcsolódó vagyoni jogi értékű jog meghatározására nem áll rendelkezésre külön módszertani leírás, az értékelés alapelvét az képezi, hogy a haszonbérlet – mint jövedelemtermelésre lehetőséget biztosító jogviszony – vagyoni értékkel bír és pénzben kifejezhető értéket képvisel. Jelen vizsgálat keretében a vagyoni értékű jog értékét az Illetékről szóló 1990 évi XCIII. törvény 72. §.-ban részletezett a vagyoni értékű jogok értékének megállapítására vonatkozó számítási módszerrel állapítottuk meg.
A Megbízó cég a jogszabályoknak megfelelő haszonbérleti jogviszonnyal rendelkezik (a telephelyen az írásba foglalt haszonbérleti szerződések megtalálhatók, a földhivatali nyilvántartásban a földhasználat ténye rögzítésre került, igazolt, a termőföld-használattal kapcsolatban a rendes gazdálkodás követelményeinek érvényesítése megvalósult).
Függetlenül attól, hogy nem áll rendelkezésre hivatalos módszertani leírás a haszonbérlet vagyoni értékének meghatározására vonatkozóan, az értékelést végző szakértő nem térhet el az álalános – vagyoni értékek meghatározására vonatkozó nemzetközi és hazai értékelői előírásoktól.
Értékelési alapelvek: az Értékelők Európai Csoportja (TEGOVA) által az Európai Értékelési Szabványokban (EVS 2003) rögzített előírások, alapelvek az iránymutatók, kiemelten a 4. Útmutatóban a GN5.09-GN5.14 pontban foglalt (mezőgazdasági ingatlanok értékelése – mezőgazdasági haszonbérlet) részek, az immateriális javak értékelésére vonatkozó 8. Útmutatóban részletezett jövedelem ill. járadék megközelítésre (ld. GN8.20-GN8.32; GN8.44) vonatkozó előírások. A forgalmi érték meghatározására hivatalos hazai értékelési útmutatót az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet tartalmaz. A vagyoni értékű jog számítása során az Illetékről szóló 1990 évi XCIII. törvény 72. §.-ban leírt eljárást alkalmaztuk. Figyelembe vett egyéb jogszabályi alapok: A számvitelről szóló 2000. évi C. törvény 26. § (1)[1] és (3) pontja[2].
1.A haszonbérleti jog értékének meghatározása – Illetékhivatali módszerrel
Az Illetéktörvény 72. § (1) pontja szerint: „ a vagyoni értékű jogok – kivéve az építményi jogot – egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének egyhuszad részét kell tekinteni”.
Első lépésben a piaci forgalmi érték került meghatározása, tekintettel arra, hogy jelentős számú ingatlanról van szó, a páros összehasonlítás módszertani elvét elvetettük, helyette a tranzakciós adatokra épülő csoportos összehasonlító értékelésre épülő módszert alkalmaztuk úgy, hogy a járásban (Orosházi járás) realizált szántó művelési ágú tranzakciós adatok) átlagát vettük alapul, a végső fajlagos értéket területi mérettel súlyozott átlagként vettük számításba. A fajlagos forgalmi értékből kiszámítottuk a fennálló jog 1 évi értékének 1/20-ad részét (ld. Illeték törv. 72. § (1)) mely felszorzásra került a fennmaradó (lejáratig tartó) haszonbérleti időtartammal. A haszonbérleti díjként megfizetett földjáradék levonásával megkapjuk azt a gazdasági járadékot, melyet a haszonbérlő a termőföld művelésével realizálhat. Ezt felszorozva a hátralevő bérleti idővel, megkapjuk a haszonbérlet vagyoni jog értékét.
2. A haszonbérleti jog értékének meghatározása – kumulált jövedelem elvén
A módszer lényege abban áll, hogy a vagyoni értékű jog birtoklása lehetséges jövedelemtermelést tesz lehetővé az ingatlan rendeltetésszerű használata révén. A jog értéke – piaci viszonyok mellett összhangban áll az ingatlan jövedelemtermelő képességével. A vagyoni érték maximuma az elérhető legkisebb jövedelemmel egyenértékű amit az ingatlan használatával elérhető. Termőföld esetében a gazdálkodással elérhető – időtényezővel figyelembe vehető/korrigált – kumulált nyereség mértéke az, amely a haszonbérlet vagyoni értékét meghatározza. Tekintettel arra, hogy a mezőgazdasági tevékenység eredménye évenként ingadozik ezért legalább 3-5 éves időtartamot célszerű vizsgálatba vonni.
Ez a módszertani eljárás két lehetőséget is kínál.
- Az egyik a járadékgyűjtés diszkontált elve szerint számítható a realizált ágazati eredményből, a becsült amortizációs hányad levonásával, az így kapott szabad cash-flow kumulált értéke (jelenértékre diszkontálva) iránymutató lehet a vagyoni értékű jog mértékének megállapításához.
- A másik megközelítés szintén a kumulált jövedelem számítására épül, ami a támogatási jogosultságból eredő jövedelemképzést teszi lehetővé. A bérleti időszak alatt realizálható támogatások összegének jelenértéke jelenti azt az értéket, ami a haszonbérleti jog értékének maximumaként értelmezhető. Ennél a módszernél a technikai és vállalkozói járadék nem kerül figyelembevételre (ez a vállalkozót illető többletjáradék, saját kockázatvállalásának hozadéka).
3. A haszonbérleti jog értékének meghatározása járadék elvű módszerrel
A járadék elvű módszer egy kalkulatív, ellenőrzést szolgáló eljárás, melynek módszertani alapjául az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet 2. mellékletéhez kapcsolódó adatok jelentik. A rendeletben megadott megyei bontásban közölt földjáradék kiinduló pontot jelenthet a vagyoni értékű jog megállapításához. A rendeletben említett járadék a föld használatával elérhető tiszta jövedelmet (földjáradékot) jelenti, melyet a földhasználó a földtulajdonosnak fizetnie kell. Ebből levezethető annak a vagyoni értékű jognak az értéke, amit a földhasználónak fizetnie érdemes a föld adott időtartamra vonatkozó használatáért.

___________________________
[1] A tárgyi eszközök között a mérlegben azokat a rendeltetésszerűen használatba vett, üzembe helyezett anyagi eszközöket (földterület, telek, telkesítés, erdő, ültetvény, épület, egyéb építmény, műszaki berendezés, gép, jármű, üzemi és üzleti felszerelés, egyéb berendezés, ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok), tenyészállatokat kell kimutatni, amelyek tartósan – közvetlenül vagy közvetett módon – szolgálják a vállalkozó tevékenységét, továbbá az ezen eszközök beszerzésére (a beruházásokra) adott előlegeket és a beruházásokat, valamint a tárgyi eszközök értékhelyesbítését.
[2] Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok különösen: a földhasználat, a haszonélvezet és használat, a bérleti jog, az építményi jog, a szolgalmi jog, az ingatlanok rendeltetésszerű használatához kapcsolódó – jogszabályban nevesített – hozzájárulások, díjak (víziközmű-fejlesztési hozzájárulás, villamos energia hálózati csatlakozási díj, gázhálózati csatlakozási díj) megfizetése alapján szerzett használati jog, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb jogok)
Cégértékelési – vagyonértékelési ügyekben állunk rendelkezésére!
A cikk a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) és Biblio-Markt Kft. közös rendezvényén elhangzott konferencia előadás kivonata alapján készült
Cím: Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok értéke – Haszonbérlet.
Szerzők: Dr. Buzás F.- Nagy N.- Kiss S.
Dátum: 2023. szeptember 29.
Helyszín: Debreceni Egyetem – Gazdaságtudományi Kar.