A Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény 12.§-ának 2023. december 30. napján hatályba lépett módosítása új alapokra helyezi az új beépítésre szánt területek szabályozási tervben történő kijelölését.
A törvénymódosítás célja elsősorban a termőföldek, zöldterületek és erdőterületek védelme oly módon, hogy az új beépítésre szánt területek kialakítását olyan feltételekhez köti, amelyek biztosítják azt, hogy a termőföldek, zöldterületek, erdőterületek igénybevétele esetén legalább ugyanakkora kiterjedésű termőföldet, zöldterületet, vagy erdőterületet kell újonnan kialakítani.
A fent hivatkozott törvényi szabályozás bonyolultsága és összetettsége okán a beépítésre nem szánt területek beépíthetővé tételéhez indokolt speciális szakértelemmel rendelkező szervezet bevonása már az előkészítő munkák során is.
A módosított törvényi szabályozás hatályos szövege a következő:
„12. § (1) Új beépítésre szánt terület a település közigazgatási határához 250 méternél közelebb nem jelölhető ki.
(2) Ha az új beépítésre szánt terület kijelölése zöldterület vagy erdőterület átsorolásával jár, csereterületként a megszűnő zöldterület vagy erdőterület kiterjedésével megegyező kiterjedésű zöldterületet vagy erdőterületet kell kijelölni, továbbá az új beépítésre szánt területnövekmény legkevesebb 25%-ának megfelelő kiterjedésű további új zöldterületet vagy erdőterületet is ki kell jelölni. Csereterületként nem vonhatók be védett természeti területek, Natura 2000 területek és természetközeli területek.
(3) A zöldterületen és az erdőterületen kívüli egyéb beépítésre nem szánt – jellemzően mezőgazdasági – területet csak abban az esetben lehet újonnan beépítésre szánt területbe sorolni, ha
a) az új beépítésre szánt terület kijelölésével egyidejűleg a korábban beépítésre szánt területként kijelölt, de még be nem épített területet csereterületként a településrendezési terv zöldterület, erdőterület, mezőgazdasági terület, vízgazdálkodási terület vagy természetközeli terület övezetbe sorolja vissza azzal, hogy a visszasorolt terület nagysága eléri vagy meghaladja az újonnan kijelölt terület kiterjedését, vagy
b) az a) pont szerinti csereterület nem áll rendelkezésre, de a településrendezési tervben az új beépítésre szánt terület kijelölésével egyidejűleg a területnövekmény legkevesebb 25%-ának megfelelő kiterjedésű, új zöldterületet vagy erdőterületet is egyidejűleg kijelölnek azzal, hogy gazdasági terület övezet kijelölése esetén ez a szabály nem alkalmazható.
(4) A (2) és (3) bekezdés szerinti, az új beépítésre szánt területtel egyidejűleg kijelölésre kerülő zöldterületnek a települési önkormányzat tulajdonában kell állnia, vagy a települési önkormányzati tulajdonba adásról az önkormányzat képviselő-testületének településrendezési szerződést kell kötnie azzal, hogy a településrendezési szerződésnek a településrendezési terv elfogadásával egy időben kell hatályba lépnie.”
A 2018. évi CXXXIX. törvény hivatkozott részének bonyolult szövegezése is indokolttá teszi a lenti értelmező ábra használatát annak érdekében, hogy már az előkészítés során tisztában legyünk az új beépítésre szánt területek kialakításának előfeltételeivel.
Új beépítésre szánt terület kialakítása esetén a szabályozási javaslat előkészítése során ki kell kérni az országos főépítész is véleményét is. Amennyiben az országos főépítész azt nem tartja szakmailag megalapozottnak, vizsgálatokkal is alátámasztottnak és a jogszabályi előírások szempontjából is megfelelőnek, abban az esetben nincs lehetőség új beépítésre szánt területek kialakítására.
Abban az esetben, ha a települési önkormányzat a HÉSZ megalkotása során nem kíván eltérni az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII.20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) előírásaitól, a képviselőtestület megalkotja és kihirdeti a HÉSZ rendeletét.
A képviselőtestületi határozattal elfogadott településszerkezeti terv meghatározza a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően az egyes területrészek felhasználási módját, a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését.
A szabályozási tervlapok tartalmazzák a beépítésre szánt területek építési övezetei, valamint a közcélú fejlesztési zónák (közlekedési, vízgazdálkodási, véderdő és közpark) határvonalait és az építési övezetek jelét.
A képviselőtestület által rendeletben elfogadott Helyi Építési Szabályzat meghatározza az építési övezetek beépítési paramétereit, a beépítés szabályait és az egyedi építési követelményeket, valamint a beépítésre nem szánt területek kialakításának és használatának feltételeit.
Amennyiben a beépítés tervezett szabályai és az egyedi építési követelmények meghatározása eltérnek az OTÉK szabályaitól (pl.: intenzívebb beépítési lehetőség, az építési telken ideiglenes szállásépület építésének engedélyezése stb.) ezen szabályok megalkotása kormányrendeleti szabályozást igényel, de álláspontunk szerint a fenti törvényi szabályozás szigorú feltételeit ebben az esetben is be kell tartani.
Az új beépítésre szánt területek kialakítása során az előzőekben részletezett szabályozási tervi feltételek rendelkezésre állásának mellett feltétlenül vizsgálni kell a következő, a beépítésre szánt terület kialakítását nagymértékben befolyásoló feltételeket is:
Fejlesztéssel érintett termőföldek minőségének vizsgálata:
A termőföldek védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény 11.§ a termőföldek más célú hasznosítását az alábbiak szerint szabályozza:
11. § (1) Termőföldet más célra csak kivételesen – elsősorban a gyengébb minőségű termőföld igénybevételével – lehet felhasználni.
(1a) * Olyan termőföld, melynek tulajdoni lapján fenntartható vízgazdálkodási közösség területe jogi jelleg került feljegyzésre, az igénybevevő személyétől függetlenül kizárólag a (3) bekezdés g) pontja, a 10. § (2) bekezdés a), b), d), f) és g) pontja, a 15/B. § (3) bekezdése, valamint a 21. § (3) bekezdés a), b) és f) pontja szerinti esetekben hasznosítható más célra.
(2) * Az átlagosnál jobb minőségű termőföldet más célra hasznosítani csak időlegesen, illetve helyhez kötött igénybevétel céljából lehet. A termőföldnek hulladéklerakó céljára történő igénybevétele esetén a környezetvédelmi és természetvédelmi követelmények betartása mellett, mezőgazdasági művelésre alkalmatlan vagy átlagosnál gyengébb minőségű termőföld más célú hasznosítása engedélyezhető. A nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű közlekedési infrastruktúra-beruházás esetében az átlagosnál jobb minőségű termőföld végleges más célú hasznosítása is engedélyezhető, ha annak megvalósítása más jogszabály rendelkezéseire figyelemmel más helyen vagy más nyomvonalon nem lehetséges. *
(3) * A (2) bekezdés alkalmazása szempontjából helyhez kötött igénybevételnek kell tekinteni különösen *
a) a meglévő létesítmény bővítését, közlekedési és közmű kapcsolatainak kiépítését;
b) a bányaüzemet és a természeti kincsek kitermeléséhez szükséges egyéb létesítményt;
c) azt a területet, amelyet a Kormány a Magyar Közlönyben közzétett határozatával beruházási célterületté nyilvánított;
Környezetvédelmi, természetvédelmi és hulladékgazdálkodási érintettség vizsgálata:
A természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvényben rögzítettek szerint „a természeti területek a nemzeti vagyon sajátos és pótolhatatlan részei, fenntartásuk, kezelésük, állapotuk javítása, a jelen és jövő nemzedékek számára való megőrzése, a természeti erőforrásokkal történő takarékos és ésszerű gazdálkodás biztosítása, a természeti örökség és a biológiai sokféleség oltalma, valamint az ember és természet közötti harmonikus kapcsolat – nemzetközi kötelezettségvállalásainkkal összhangban történő – kialakítása, mint az emberiség fennmaradásának alapvető feltétele, a természet hatékony védelmének létrehozását igényli…”
4.§ b) természeti terület: valamennyi olyan földterület, melyet elsősorban természetközeli állapotok jellemeznek;
g) védett természeti terület: e törvény vagy más jogszabály által védetté vagy fokozottan védetté nyilvánított (kiemelt természetvédelmi oltalomban részesülő) földterület;
7.§ (3) * Külterületi ingatlan, különösen természeti terület belterületté, illetve beépítésre szánt területté minősítésére akkor kerülhet sor, ha annak következtében a táj jellege, esztétikai és természeti értéke nem károsodik helyreállíthatatlanul.
A fentiekre tekintettel előzetes és részletes egyeztetés szükséges a területileg illetékes nemzeti park igazgatóság képviselőivel, majd a vármegyei kormányhivatal környezetvédelmi, természetvédelmi és hulladékgazdálkodási hatóságával az esetleges természetvédelmi, környezetvédelmi és hulladékgazdálkodási érintettség tisztázása érdekében.
Kulturális örökségvédelmi érintettség vizsgálata:
Műemléki, régészeti és világörökségi védelem előzetes vizsgálata a Lechner Tudásközpont adattárában, majd részletes egyeztetés a vármegyei kormányhivatal kulturális örökségvédelmi hatóságával a műemléki, régészeti és világörökségi érintettség tisztázása érdekében.
Erdészeti adattári érintettség vizsgálata:
Az interaktív erdőtérkép áttanulmányozását követően ugyancsak egyeztetni szükséges a vármegyei kormányhivatal erdőfelügyeleti hatóságával az esetleges erdészeti adattári érintettség megállapítása céljából.