Az ingatlanárverés intézményének fejlődése / Dr Feke Aletta szakdolgozat 2025, Biblio másodközlés, 2026.06.11

Bevezetés
A bírósági végrehajtás egy jelentős és manapság egyre gyakrabban alkalmazott jogterület, mely a társadalom igen széles körét is érinti. Tapasztalható, hogy évente egyre több végrehajtási eljárás is indul. Az érintettek a mindennapokban nagyrészt önként teljesítik a kötelezettségeiket, néha a nehéz anyagi helyzetük ellenére is, azonban előfordul, hogy szükséges a végrehajtási eljárás megindítása figyelemmel arra, hogy az érintett nem teljesíti kötelezettségét. Előfordulhat az is, hogy ez a mulasztás önhibából történik, de vannak esetek, amikor az egyén önhibáján kívül kerül végrehajtási eljárás alá. Természetesen, a végrehajtási eljárás azon szakaszában, amikor a végrehajtás kényszere még nem éri el az adós ingatlanának az értékesítését, számos lehetőség van arra, hogy a tartozás megfizetésre kerüljön vagy egy megállapodás köttessen.

Szakdolgozatom témaválasztásának is a fő célja, hogy átfogó képet mutassak a múltat, a jelent és a jövőt érintő végrehajtás intézményéről, különösen az ingatlanvégrehajtásra vonatkozóan. A bírósági végrehajtás törvényileg szabályozott eljárások összessége, a jogérvényesülés és a jogvédelem biztosítása érdekében, melynek megszervezése állami feladat. Természetesen, ez a szervezés, összehangolás nehéz feladat, mivel nem mindig érvényesülhet az adósi és a végrehajtást kérői érdekek egyenlő mértékű szem előtt tartása, a jogalkotói tevékenyég nem minden esetben tudja mindkettőt előtérbe helyezni. Szakdolgozatomban a végrehajtás intézményén belül az ingatlanárverés intézményét kívánom bemutatni különös tekintettel az 1994. évi LIII. törvény megalkotásától, napjainkig terjedő időszakra. Azonban, véleményem szerint, különös figyelmet kell fordítani a jelenleg hatályos végrehajtási törvény előtti időszakra is, az ingatlanárverés intézményének kialakulásának kezdeteire, hiszen abban az időszakban is jelentős változásokon ment át a rendszer.

Az ingatlanárverés fejlődésének a vizsgálata az 1994. évi LIII. törvény megalkotásától jelenleg is érinti a társadalmat figyelemmel arra is, hogy megnövekedett az ingatlanárverések száma.

Szakdolgozatomban többek között azt is be kívánom mutatni, hogy napjainkig mennyi változás szolgált az adósok védelmére szemléltetve, hogy az ingatlanárverés elkerülése érdekében is számos lehetőség van.

1. Az ingatlanárverés kialakulásának kezdetei

1.1 Ingatlanárverések az ókori Rómában

Az ingatlanárverések napjainkban egyre gyakoribb eljárások, ám az árverések története egészen hosszúra nyúlik vissza. Már a római jogban is léteztek olyan eljárások, amellyel az adósoktól kikényszeríthették a fizetési kötelezettségeket.  A római jogban is lehetőség volt a végrehajtási eljárásban végrehajtási pert (actio iudicati) indítani. Az actio iudicati végén hozott ítélet tette lehetővé azután a konkrét végrehajtási cselekmények foganatosítását, mégpedig elsősorban a vagyoni, másodsorban a személyi végrehajtást.[1] Az actio iudicatiban történt marasztalást követően a praetor ”beutalta” a hitelezőket az adós vagyonába anélkül, hogy annak birtoklásától az adóst megfosztotta volna. Itt az adósnak egy 30 vagy 15 napos időintervallumban volt lehetősége arra, hogy teljesítse a tartozását vagy átengedje vagyonát. Amennyiben ez nem történt meg a megadott határidőn belül, becstelenné vált és párhuzamosan lehetőség nyílt a személyi végrehajtásra is.

A vagyoni végrehajtás érdekében kiválasztásra került az a személy ”magister bonorum” aki lebonyolította és megszervezte az adós egész vagyonára vonatkozó árverést. A magister bonorum eladta árverésen a csődvagyont a legtöbbet ajánló hitelezőnek aki annak tuladonosává vált. Emellett, az árverés fogalma is többször előfordul a római jogban, mint például az eladási jog ( ius distrahendi) esetén, amennyiben az adós nem teljesít, a hitelező eladhatja a dolgot és abból nyerhet kielégítést.  A római jogból ered továbbá a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetése bíróság általi elrendelés lehetősége is, ugyanis a rómaiak kifejezetten fontosnak tartották a tulajdon kizárólagosságát, ezért ragaszkodtak ahhoz, hogy adott dolgon egyszerre egy tulajdonjog állhatott fenn. A tulajdonközösség megszüntetésének esetei hasonlóak voltak a mai jogban élő megoldásokhoz, vagyis a bíró elrendelhette a dolog fizikai felosztását vagy megosztását a tulajdonosok között a tulajdoni hányadaik arányában a dolog oszthatósága esetén, vagy licitációt nyithatott a tulajdonosok között, amelybe idegeneket is bevonhatott, és annak ítélte a dolgot, aki a legtöbbet ígérte érte, míg a vételárat felosztotta a tulajdonostársak között.[2]

1.2 Ingatlanárverés a magyar jogrendszerben

1.2.1 Ingatlanárverés a polgárosodás korában

A bírósági végrehajtás a magyar jogrendszerben is jelentős fejlődésen ment keresztül, azonban, a mai modern értelemben vett végrehajtás kialakulásának kezdetei csak a XIX. század első felében jelentek meg. Érdemes megemlíteni a pénzbeli elmarasztalást magokban foglaló bírói itéletek végrehajtása módjáról szóló 1836.évi XV. törvénycikket, mely a polgárosodás korában a végrehajtási jog fejlődésében nagy jelentőséggel bírt.[3] A törvénycikk rögtön az 1. §-ban rögzíti, hogy „minden pénzbeli birói marasztaltatások jövendőre olly módon fognak végrehajtatni, hogy a nyertes Fél nem a marasztaltnak vagyona becsüár szerinti általadása utján hanem kész pénzben elégíttessék ki; mi végett az alább következő móddal és renddel a marasztalt Félnek vagyonából, a mennyi az egész marasztaltatás kielégítésére szükséges leend, árverés utján eladandó lészen. ”

Megállapítható, hogy az 1836. évi XV. törvénycikk már kifejezetten előnyben részesíti az árverés intézményét, az elsősorban vagyoni végrehajtást kifejezettem tiltja. Amennyiben, az adós általi önkéntes teljesítás elmarad, a vagyonelemek becsértékének meghatározását követően lehetővé tette az árverést. A becsérték meghatározását esküdtek valamint, vagyonosabb gazdák végezték és a becsérték meghatározása azonnali és elsődleges volt. A vagyonelemeket pedig haladéktalanul zár alá vették és az árverés lebonyolítására minimum 1, maximum 3 hónapos határidőt tűztek. Az első sikertelen árverés utáni teendők is meghatározásra kerültek valamint, az azt követő értékesítés módozatai is. Az ingó és ingatlan vagyonelemek tekintetében is különböző határidők kerültek meghatározásra. Továbbá, a nemesi ingatlanok is megkülönböztetés alá estek, mivel azok tulajdonjog elidegeníthetetlen volt. Szükséges volt az ilyen differenciált szabályozás, mert a végrehajtás során alkalmazott értékesítési/kényszerértékesítési eljárások során történő tulajdon szerzések, eredeti szerzési módnak számítanak, az értékesítési/árverezési tulajdonszerző fél vonatkozásában, ez által az érintett vagyonelemet a tulajdonszerzést megelőzően terhelő jogok megszűnnek.[4] Az értékesítés esetén a becsérték leszállítást is alkalmaztak továbbá, felosztási szabályokat is.

Az ingatlanárverés megjelenése több törvénycikkben is megtalálható abban az időszakban, ilyen például az 1840. évi XV. törvénycikk a váltó-törvénykönyv 11. fejezet 144. §-a szerint”váltó-törvényszék előtti ügyekben a végrehajtás vagy biztosítási, midőn az elmarasztaltnak ingó javai a követelés biztosítására összeíratnak, s bírói zár alá vétetnek, vagy kielégítési, midőn a zár alá vett javak árverés útján eladatnak, s a bejölt sommából a megítélt tartozás kifizettetik. „ [5]

1.2.2. Az ingatlanvégrehajtás a dualizmus korában

A magyarországi bírósági végrehajtási jog fejlődésében jelentős szereppel bírt az 1868. évi LIV. törvénycikk azaz, a polgári törvénykezési rendtartás tárgyában. Jelen törvénycikk a III. ”Végrehajtás az ingatlanokra” fejezetében rögzíti az ingatlanvégrehajtás szabályait. A III. fejezet az ingatlanok foglalás alá vonásának részletes szabályrendszerét tartalmazza. Ezen belül kitér a telekkönyvi „bekebelezés” kérdéskörére, valamint a végrehajtó „jogba” hozásának (mai megfogalmazásban a bírósági végrehajtó által a végrehajtási jog bejegyzése az illetékes Földhivatalnál) kérdésére.[6] A bíróság biztosította a haszonbérleti jog nyilvános árverésen történő értékesítés elrendelésének lehetőségét azzal, hogy a bérlet legkisebb időtartama 1 évnél rövidebb nem lehetett. Továbbá, rendelkezett az árverési folyamodvány benyújtásának körülményeiről, érvényes határidők számításának módjáról, szükség esetén gondnok kijelöléséről és az árverés kiírásának feltételeiről is.

1.2.3. Az ingatlanárverés fejlődése az 1881. évi LX. törvénycikktől 1955-ig

Az egyik legjelentősebb fejlődési állomásként jelentkezik a végrehajtási jog történetének magyarországi vonatkozásában az első átfogó önálló végrehajtási törvény, az 1881. évi LX. törvénycikk (a végrehajtási eljárásról) megszületése és hatályba lépése.[7]Az ingatlanvégrehajtás és az ingatlanok haszonélvezetére történő eljárások lefolytatásának szabályrendszerét részletesen  a törvény II. címe fekteti le.

Az értékesítés tekintetében részletesen megfogalmazásra kerülnek a bírói árverésekre vonatkozó rendelkezések, különös figyelemmel arra, hogy az árverési nyertes az árverés befejezését követően azonnal köteles teljesíteni készpénzben a vételárat. A vagyonelem kizárólag ezt követően kerülhetett új tulajdonosa birtokába. Az ingatlan vagyonelemekkel kapcsolatban külön kiemeli a törvény a telekkönyvi, zálogjogi, örökösödési valamint, az árverések lebonyolításával kapcsolatkos speciális rendelkezéseket. Az ingatlanok árverésen történő értékesítése tekintetében a törvény a hirdetményekre az osztott tulajdoni hányadok értékesítésére, az árverésen történő kikiáltási ár lejjebb szállítására és az árverési jegyzőkönyv tartalmára, valamint a sikertelen árverés megismétlésére stb. vonatkozó jogszabályi előírások pontos és tételes meghatározását nyújtja.[8]

1.2.4. Az 1881. évi LX. törvénycikk módosításai

A gazdasági élet nagymértékű változásainak eredménye hatással volt az 1881. évi LX. törvénycikkre is, melynek köszönhetően számos változtatáson esett keresztül. Azonban, ezeket a módosításokat nem csak a gazdasági változások idézték elő, hanem a társadalmi változások is indukálták és igényelték is. A gazdasági és társadalmi változások eredményezték azt is, hogy a végrehajtási eljárásokkal érintett felek száma is növekedett így egyre jobban a közérdeklődés központjába került az éppen aktuális végrehajtási törvény, illetve a közvélemény negatív irányú eltolódása kényszerként hatott a reformlépések megtételére. „Nincsen lakosa az országnak, aki követeléseivel és adósságaival a forgalomban részes ne volna, akit tehát a magánjognak, a perrendtartásnak és a végrehajtási jognak minden változása ne érintene a legközvetlenebbül saját anyagi érdekében, vagyoni viszonyaiban, egyéni jólétében. ”[9]

Az 1908. évi XLI. törvénycikk, azaz a Végrehajtási Novella jelentette az első jelentős módosítást, melynek célja elsősorban az volt, hogy összhangot teremtsen a Polgári Perrendtartással. Ennek elméleti alapja és jogpolitikai szükségességének mozgatórugója, hogy a végrehajtási eljárás a polgári peres eljárás rendszerinti, de nem szükségképpeni szakasza. Történetileg is megállapítható az említett szoros kapcsolat a polgári peres eljárás és a végrehajtás között. Frank Ignác már 1846-ban kiemeli, hogy: „Hiába volna törvényszéket tartani, ha az ítélet végrehajtása nem következne.”[10]

A végrehajtási eljárások foganatosítási szakaszában történő becsérték meghatározások kapcsán elkövetett sorozatos visszaélések (igen régi keletű, de jelenkorunkban is meglévő jelentős, összességében egy permanens módon jelentkező problémakörnek tekinthető a becsérték meghatározásának, a szakértő e körben való alkalmazásának a módszertana és szabályozása mind az ingó, mind az ingatlan vagyonelemek vonatkozásában, kiegészítve az eljárások költségigényének növekedése által jelentett problémakörrel) következményeképpen újra szabályozásra kerültek a becsűs alkalmazási esetei, amelyek kibővültek, sőt a különös szakértelemre szoruló ingóságok foglalás alá vonásának esetében becsüs bevonása kötelezővé is vált.[11]Mindemellett, az árverési hirdetményre vonatkozó előírások is módosításra kerültek. Többek között ilyen volt, hogy csak egyszer jelent meg a közzététel a hivatalos lapban vagy az árverési hirdetmény nem tartalmazhatta a végrehajtást szenvedő fél nevét. Azokban az esetekben amelyekben közös tulajdonú ingatlanok árverésére került sor és valamennyi tulajdonos kérte az árverés tartását, a tulajdonostársak árverezőként részt vehettek.

Az 1908. évi XLI. törvénycikk a végrehajtási jog magyarországi története során először határozott meg minimális árat[12] egy foglalás alá vont vagyonelem értékesítése kapcsán, bár az is igaz, hogy ennek a rendelkezésnek a bevezetése is további problémákat vetett fel, illetve további kritikai észrevételekre adott okot. „26. § Házbéradó alá eső ingatlan az árverési hirdetményben megállapított kikiáltási ár felénél, egyéb ingatlan a kikiáltási ár kétharmadánál alacsonyabb áron az árverésen el nem adható. Ha a kikiáltási ár fokozatos leszállítása következtében a legalacsonyabb árt elérő ígéret nem tétetik, a kiküldött az árverést felfüggeszti.”[13]A jelen pontban feldolgozott történeti korszakban is problémát okozott, hogy a végrehajtási eljárások költségei nem álltak összhangban az eljárás hatékonyságával.

Ingatlan vagyonelemek esetében a kényszer-értékesítési eljárások során meghatározták a legalacsonyabb értékesítési ár arányát azért, hogy „aránytalanul olcsón, a mint megesett, nevetséges áron eladassanak, … a kikiáltási árhoz viszonyítva megszabja azt a minimális árt, a melyen alul az ingatlan végrehajtási árverés útján el nem adható.”[14]  Sikertelen az árverés, ha még ½-et, ill. ⅔-ot sem ígér senki.[15]

1.2.5. Tanácsköztársaság időszaka

A 1919. március 21. napjától 1919. augusztus 1. napjáig tartó Tanácsköztársaság időszakában rövid időre gyökeresen új átfogó szabályozási rendszer lépett életbe. Figyelemmel arra, hogy az az 1920. évi I. törvénycikk 9. szakasza szerint, a Tanácsköztársaság által meghozott rendelkezéseket érvénytelenné nyilvánították az 1881. évi LX. törvény hatálya visszaállt. A rendelkezések az ingatlan-végrehajtást abban a tekintetben érintették lényegesen, hogy a Forradalmi Törvényszék intézkedései léptek a bíróság működési területének helyére, illetve a kisajátítások kerültek előtérbe. Így az ingatlanokra, és jórészt az ingóságokra vezetett végrehajtási eljárások is szintén okafogyottá váltak, megszűntek.[16]

1.2.6. A második világháború befejeződésétől 1989-ig terjedő időszak

A II. világháborút követő időszakban a jogrendszer tekintetében radikális fordulatok következtek, mely javarészt az ideológiai nézetkülönbségeknek volt köszönhető. Így ezek a változások természetesen a bírósági végrehajtásra is.[17] A II. világháborút követő időszaktól egészen az 1955. évi 21. tvr. megjelenéséig számos olyan jogszabályt alkottak, melyek a bírósági végrehajtásra korlátozó vagy szűkítő hatással bírtak. A szocialista forradalom időszakában az állami kényszer célja a földbirtokos osztály megtörése volt, így a vagyoni szankciók jobban háttérbe szorultak. Az ingatlanvégrehajtás tekintetében a becsérték megállapítását kötötté tették.

1.2.7. 1955. évi 21. tvr-től a hatályos, 1994. évi LIII. törvényig vezető út az ingatlan végrehajtásban

Az 1955. szeptember 1. napján hatályba lépett az 1955. évi 21. számú törvényerejű rendelet (a továbbiakban: Tvr.), mely teljes egészében átvette a szovjet véghajtási jogot, mely azt eredményezte, hogy a végrehajtási eljárások ritkábbak lettek. A szocialista jogrendszerben szinte kizárólagossá vált a munkabérből történő letiltás. A végrehajtás fő formájának a bírósági végrehajtást tekintették azonban, kialakításra került a közigazgatási végrehajtás szervezetrendszere is.

A Tvr. volt az egyik legnagyobb lépés, mely elvezetett a jelenleg hatályos végrehajtási törvényhez. Az ingatlanárverésre tekintettel részletes szabályozást tartalmazott. Részletesen meghatározta azon vagyontárgyak körét, melyek végrehajtás alá vonhatóak, a lefoglalásuk, értékesítésük módját továbbá, az árverésen résztvevőkre vonatkozó szabályokat is. A Tvr. rendelkezései már számos esetben párhuzamot mutatnak a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvénnyel (a továbbiakban: Vht.). Annak ellenére, hogy a Tvr. szerint végrehajtás alá csak magánszemély tulajdonában lévő ingatlant lehet[18], a Vht. és a Tvr. is azt állapítja meg, hogy a végrehajtási jog bejegyzése kizárólag teljes tulajdoni illetőséget érinthetett. Azonban megállapítható, hogy a Tvr. olyan ingatlanok vonatkozásában, amelyek nem magánszemély tulajdonában álltak, kizárta a végrehajtást.

Ebben az időszakban viszont javarészt a mezőgazdasági ingatlanok maradtak magántulajdonban. A Tvr. a végrehajtási jog bejegyezhetőségének minimumát felmerült költségekkel és lejárt kamatokkal együtt ötszáz forintban határozta meg. [19] Ezt az összeget a későbbiekben az bírósági végrehajtásról szóló 1979. évi XVIII. számú törvényerejű rendelet ötezer forintra emelte. Fontos megjegyezni, hogy az imént említett rendelet egyebekben nem változtatott az ingatlanárverés szabályain.A Tvr. az adós részére 8 napot biztosított a teljesítésre azt követően, miután az adós kézhez vette a végrehajtási iratot. A végrehajtási megkeresésére a telekkönyvi hatóság jegyezte be a végrehajtási jogot, melyről az elrendelő vagy megtagadó végzést a hatóság kézbesíttette a végrehajtónak illetőleg a feleknek.[20] A lefoglalt ingatlant pedig rendszerint árverésen kellett értékesíteni a bejegyzést elrendelő végzés jogerőre emelkedését követő 30 napon belül,[21] melynek foganatosítása a végrehajtó hatáskörébe tartozott.[22] A Vht-hoz hasonlóan a Tvr. is kikötötte, hogy a végrehajtó az ingatlan becsértékét 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány alapján köteles megállapítani.[23] Az ingatlan becsértékét a helyi forgalmi viszonyoknak megfelelően és az adó- és értékbizonyítvány figyelembevételével kell megállapítani, így az ingatlant a becsértéknél alacsonyabb értéken nem lehetett értékesíteni, még sikertelen árverést követő újabb árverésen sem.[24]

A végrehajtó által megállapított becsértékkel szemben az illetékes járásbíróságnál a Tvr. 190. § (1) és (2) bekezdései értelmében panasszal lehetett élni. A végrehajtó az ingatlan árverését a végrehajtó a felek külön kérelme nélkül tűzte ki és a Tvr. 112-115. §-ban részletezettek szerint gondoskodott a hirdetmény tartalmáról, kifüggesztéséről és kézbesítéséről és megállapította az árverés helyét. Ahhoz, hogy az árverésen árverezőként részt lehessen venni, az ingatlan becsértékének 10 % -át kellett letétbe helyezni bánatpénzként. A bánatpénz megfizetése alól kivétel volt az állam, valamint az állami szervek (intézmények, vállalatok), társadalmi szervezetek  és szövetkezetek (szövetkezeti szervek, szövetkezeti vállalatok).[25]Amennyiben az ingatlan árverése sikerrel zárult, a nyertes a bánatpénzzel csökkentett teljes vételárat köteles volt 8 napon belül megfizetni. A jelenlegi szabályozáshoz hasonlóan, amennyiben ezt határidőn belül nem tette meg, az előleget elvesztette.[26] Sikeres árverést követően az árverési vevő tulajdonjogát a Tvr. 123. § (1) bekezdése értelmében csak telki szolgalom, a törvényen alapuló és telekkönyvileg bejegyzett haszonélvezeti jog, a záloglevelek és kötvények kibocsátásának alapjául szolgáló kölcsönökkel kapcsolatos jelzálogjog terhelhette.

A Tvr. meghatározta azt is, hogy mely esetekben bizonyul sikertelennek az ingatlanárverés. Ilyen eset volt amikor a felajánlott vételár nem érte el az ingatlan becsértékét vagy amikor az árverési vevő nem fizette meg a teljes vételárat jogszabályban biztosított határidőn belül. Olyan esetben, ha az ingatlanárverést nem lehetett megtartani, úgy kell tekinteni, hogy az árverés meghiúsult. Ezt úgy kellett tekinteni, mintha az árverés ki se lett volna tűzve.[27] Amely esetekben az árverés sikertelennek minősült, három hónapon belül ismételten árverést kellett tartani. [28] Amennyiben az ismételten megtartott árverés is sikertelen maradt, úgy 8 napon belül a végrehajtást kérő – ha igényt tartott rá – átvehette az ingatlant. Abban az esetben, ha nem tartott igényt az ingatlanra, az árverés mindaddig szünetelt, amíg újabb árverés kitűzését a végrehajtást kérő nem kérte. A Tvr. 130. § (3) bekezdése szem előtt tartotta az adós érdekeit, melynek értelmében nem lehetett újabb árverést kitűzni a sikertelen árverés telekkönyvi bejegyzésétől számított 6 hónap elteltét megelőzően még akkor sem, ha ezt nem a korábbi végrehajtást kérő kérte.

2. Az ingatlanárverések lépései napjainkban 1994. évi LIII. törvény és novellái bemutatásán keresztül

Dolgozatom jelen szakaszában az ingatlan-végrehajtás legfőbb szakaszait fogom ismertetni vizsgálva a 1994. évi LIII. törvényt érintő módosításokat. A Vht. megalkotásával a jogalkotó totális teljes egészében átfogó eljárási és szervezeti reformot léptetett életbe, melynek kiemelt célja az eljárások egyszerűsítése és az időigény csökkentése,[29] így természetesen az ingatlanvégrehajtás szabályait is új alapokra helyezte. A Vht. számos módosítása ellenére is a jelenleg is hatályos végrehajtási törvény, mely az ingatlanvégrehajtást VII. fejezetében szabályozza.

2.1 Az ingatlan fogalma

Első lépésként az ingatlanvégrehajtás szempontjából fontosnak tartom az ingatlan fogalmának meghatározását, mely számos módon történhet, számos jogszabály, jogforrás körülírja. Azért használom a körülírja szót, mert az ingatlannak nincs pontos, mindenki által használt egységes meghatározása.

Már a római jogban a dolgok osztályozása tekintetében is meghatározták. Az ingatlan és ingó dolgok kategóriáit a posztklasszikus korban a rómaiak általánosan használták, de mint annyi más esetben, a két fogalmat itt sem határozták meg. Mégis a források magyarázata szerint ingatlan (res immobilis) a telek és minden, ami azzal szorosan összefügg ( a telekalkatrészek, mint a növényzet és az ember által állandó jelleggel emelt épületek, létesítmények stb.). Az összes többi dolog ingó dolog (res mobilis).[30]

Egy másik megközelítésben ingatlannak nevezzük azokat a vagyoni elemeket, amelyek egyik helyről a másikra egyáltalán nem, vagy csak állaguknak lényeges sérelmével helyezhetők át és a birtoklásuk fizikailag helyhez kötött. Az ingatlan nem más, mint a földfelszín egy körülhatárolt területe, és mindaz, ami vele alkotórészi kapcsolatban áll, azzal egyesül.[31]

Közös azonban a különböző definíciókban, hogy az ingatlan ismérveinek leírása mellett, az ingó dolog megfogalmazása is megjelent. Mindezekre tekintettel, ugyanis mindaz ingatlan, ami nem ingó. Az ingó jellemzője, hogy állagsérelem nélkül elmozdítható, amely ingatlan tekintetében kizárt. Az ingatlan fogalmát a jelenleg hatályos Polgári Törvénykönyv sem határozza meg definíció szerűén, azonban mai felfogásunk szerint, az ingatlanok csoportjába tartozik elsősorban a földterület és a föld méhe (víz, szén, érc stb.), továbbá mindaz, amit a földön az ember vagy a természet létrehozott (a föld természetes vagy mesterséges alkotórésze).

Az ingatlannal szilárd kapcsolatban lévő dolgokra (elsősorban a felépítményekre) a következő szabály vonatkozik: a felépítmény jogi sorsa a földét követi (superficies solo cedit). Ingó minden olyan testi dolog, amely nem tartozik az ingatlan dolgok csoportjába.[32]

Vannak olyan egyéb jogforrásaink, amelyek sajátos módon definiálják az ingatlan fogalmát, de ezek a meghatározások csak az adott jogszabály alkalmazása során kötelező érvénnyel bírnak. Szerepük mégsem elhanyagolható, hiszen iránymutatásul szolgálnak az ítélkezési gyakorlat számára.[33]

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény értelmében „ingatlan a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa).”[34] Az illetékekről szóló 1990.évi XCIII. törvény 102.§ (1) bekezdés b) pontja és a társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény 4.§ 18. pontja is úgy definiálja, hogy a ingatlan a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog.  A számvitelről szóló 2000.évi C. törvény megfogalmazása tekintetében „az ingatlanok között kell kimutatni a rendeltetés szerűén használatba vett földterületet és minden olyan anyagi eszközt, amelyet a földdel tartós kapcsolatban létesítettek. Az ingatlanok közé sorolandó a földterület, a telek, a telkesítés, az épület, az épületrész, az egyéb építmény, az üzemkörön kívüli ingatlan, illetve ezek tulajdoni hányada, továbbá az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok, függetlenül attól, hogy azokat vásárolták vagy a vállalkozó állította elő, illetve azok saját tulajdonú vagy bérelt ingatlanon valósultak meg. Az ingatlanok között kell kimutatni a bérbe vett ingatlanokon végzett és aktivált beruházást, felújítást is.”[35] Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény meghatározása szerint ingatlan a földrészlet és az egyéb önálló ingatlan.[36]
A fentiekben említett normaszövegekre tekintettel, megállapíthatjuk, hogy a jogszabályok szerint a földet és a földdel alkotórészi viszonyban álló dolog ingatlannak tekintendő.

2.2 Az ingatlan lefoglalása

Amikor az ingatlan lefoglalásáról beszélünk, minden esetben kizárólag az adós tulajdonában lévő ingatlanról beszélünk.  Az ingatlan árverés egy eredeti szerzésmód, melyet az 1959. évi IV. törvény a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről  (a továbbiakban: régi Ptk.) a következőképpen nevesít. A régi Ptk. 120.§ alapján ugyanis „Aki a dolgot hatósági határozat vagy árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. Ez a rendelkezés ingatlan árverése esetére nem vonatkozik.”

A fentiekben foglaltakra tekintettel, azt a következtetést lehet levonni, hogy abban az esetben lehet az ingatlan tulajdonjogát érvényesen megszerezni, ha a tulajdonos ténylegesen adós, az a személy aki ellen a végrehajtási eljárás indult. Ingatlan tulajdonjogának hatósági árverésen történő megszerzésére tehát nem vonatkozik azon szabály, hogy a jóhiszemű szerző arra tekintet nélkül válik tulajdonossá, hogy korábban ki volt a tulajdonos.Az árverés, mint tulajdonszerzés alatt a szó legtágabb értelmében mindazokat az eseteket értjük, amikor valamely dologra, jelen esetben ingatlanra nézve tulajdoni jogviszony jön létre, azaz az adott birtokba vehető dolog, az ingatlan fölött tulajdonosi hatalom keletkezik. A hatósági árverés az ingatlanok egyik eredeti tulajdonszerzési módja, azaz ebben az esetben az ingatlanon a szerzéskor nem állt fenn tulajdon, vagy ha fennállt is, de a szerző tulajdonjoga nem abból származott, hanem arra tekintet nélkül keletkezett.[37]

A jelenleg is hatályos Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:41. §- a szerint „Aki a dolgot hatósági határozat vagy hatósági árverés útján jóhiszeműen szerzi meg, tulajdonossá válik, tekintet nélkül arra, hogy korábban ki volt a tulajdonos. ”A jelenleg hatályos szabályozásra is érvényes, hogy az ingatlan végrehajtás ultima ratio jellegű, és a fokozatosság és arányosság elvét tekintve pedig a legsúlyosabb és legnagyobb hátránnyal járó elvonás. Azonban tapasztalatom szerint egyre gyakoribb az alkalmazása, egyre nagyobb kikényszerítő erővel bír. Az ingatlanvégrehajtás két részre osztható. Meg kell különböztetni az ingatlan lefoglalását valamint, az ingatlan értékesítését. Az ingatlan végrehajtás első lépése tehát az ingatlan lefoglalása.Az ingatlan lefoglalása még az enyhébb végrehajtói intézkedést jelenti, mely biztosítékot jelent a követelés biztosítása érdekében.

2.3 Ingatlan lefoglalását érintő módosítások a Vht. novellái vonatkozásában

A jelenleg is hatályos szabályozás alapján adós tulajdonában levő ingatlant az ingatlan jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni. [38]

A fentiekben említett lefoglalható ingatlanok körét a végrehajtási törvény első átfogó módosítása, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény és a kapcsolódó jogszabályok módosításáról 2000. évi CXXXVI. törvény (a továbbiakban: I. Vht. novella) bővítette, azzal hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett tényektől függetlenül végrehajtás alá vonhatóak. Ez a szabályozás eloszlatta azt a gyakorlatban is felmerülő problémát, hogy az ingatlanra bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom akadályát képezi-e az ingatlan-végrehajtásnak.[39]

Az I. Vht. novella meghagyta Vht. azon rendelkezését, hogy az ingatlanon fennmaradhatnak olyan harmadik személyt érintő jogok, amelyek nem akadályai az ingatlan értékesítésnek, azonban a haszonélvezeti jog tekintetében pontosította, hogy az ingatlant megszerző tulajdonos tulajdonát nem terheli tovább a haszonélvezeti jog, ha annak tulajdonosa a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha a jelzálogjog keletkezése után létesítették.[40] Az adós tulajdonában lévő ingatlan tehát korlátozás nélkül végrehajtás alá vonható annak tulajdoni formájától függetlenül, így a természetes személy, avagy a jogi személy adósok, sőt, az állam tulajdonában lévő ingatlanok is. Kiterjedhet a végrehajtás az adós egész ingatlanára vagy annak csupán meghatározott tulajdoni illetőségére. Fenti adatokat a végrehajtó a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatai alapján állapítja meg. [41]

Az I. Vht. novellának köszönhető azon módosítás is, mely szerint végrehajtó az ingatlan lefoglalását rövid időn belül foganatosítja, azaz ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését – ideértve az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díjának a megfizetését – követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant.

Ha a végrehajtást kérő a végrehajtási kérelemben úgy rendelkezett, hogy az adós ingatlanát is vonják végrehajtás alá, vagy az adós ingatlanának végrehajtás alá vonását nem zárta ki, de a végrehajtási kérelemben az ingatlan adatait nem jelölte meg, a végrehajtó a végrehajtási költség előlegezését és az ingatlan adatainak beszerzését, valamint az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díjának a megfizetését követő 3 munkanapon belül intézkedik az ingatlan lefoglalása iránt.[42] Így megállapítható, hogy a jogalkotó a végrehajtható okirat tartalmához valamint, a végrehajtási költségek megelőlegezéshez köti a végrehajtó intézkedését.

Az ingatlan lefoglalását az ingatlan-nyilvántartásba történő végrehajtási jog bejegyzése valósítja meg. Az I. Vht. novella módosításai alapján a földhivatal feladata is bővült, miszerint a végrehajtási jog bejegyzéséről soron kívül intézkednie kell és tájékoztatni a végrehajtót azoknak a nevéről és címéről akiknek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. I. Vht. novella módosításait követően még több alkalommal is módosították, azonban az, hogy bevezették az elektronikus adatlekérdezéseket, jelentős változást hozott a hatékony vagyontárgy felkutatás valamint, foglalás tekintetében is.A Vht. 7.§ (2) bekezdése az ingatlan-végrehajtás tekintetében a ”viszonylag rövidebb” és az ”aránytalanul hosszú” idő fogalmát alkalmazza, melynek pontos időtartamát nem határozza meg, a végrehajtó mérlegelésére bízza. Ebben az esetben a végrehajtónak széles mérlegelési jogköre van, azonban ilyenkor az ügy összes körülményét szem előtt kell tartani. Az eljáró végrehajtó tehát minden egyes esetben mérlegel és a törvényi rendelkezések figyelembe vételével határozza meg azt, hogy mely cselekmény az amely foganatosítása a leghamarabb eredményhez vezet.

Azonban, lényeges megjegyezni, hogy az ingatlan lefoglalásával és a végrehajtási jog jogerős bejegyzésével alapvetően az adós tulajdoni jogai nem korlátozódnak, mivel nem jelent elidegenítési és terhelési tilalmat. Így a tulajdonost a továbbiakban is megilletik a Ptk.-ban szabályozott birtoklás és a birtokvédelemhez való jog, a használat és a hasznok szedésének joga, illetve a rendelkezési jog is.

Azonban, valamilyen szinten mégis korlátozódik, mivel lefoglalt ingatlan tekintetében abban az esetben szerezhet jogot az adós, ha az a végrehajtás célját nem hiúsítja meg, a végrehajtást kérő jogát nem sérti. Egy példával élve tehát, ha a végrehajtási jog bejegyzése után az adós eladja az ingatlant (láthattuk, hogy megteheti) és a vevő tulajdonjogát bejegyzik, akkor a vevő végrehajtási joggal terhelten szerzi meg az „új” ingatlan tulajdonjogát, így dologi adóssá válik. Ennek megfelelően tűrni köteles, hogy az adott ingatlant értékesítsék anélkül is, hogy vele szemben végrehajtást rendelnének el.[43]

2.4. Az ingatlan értékesítése

Az ingatlan értékesíthetőségének tekintetében a jogalkotó szigorú szabályokat határoz meg figyelemmel arra, hogy az ingatlan értékesítése már ténylegesen a legsúlyosabb következménye annak, ha az adós nem teljesít. A Vht. 139. § (1) bekezdése is nyomatékosítja, hogy anélkül, hogy a feltételek fennállnának az ingatlan értékesítése nem lehetséges. „A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt a végrehajtást kérő kérelmére akkor intézkedhet, ha a 7. § (2) bekezdése szerint a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap vagy a 138/C. § szerinti tájékoztatástól számított 60 nap eltelt.”Elsőként fontos kiemelni, hogy a lefoglalt ingatlan értékesítése a végrehajtást kérő kérelmére történhet. Ennek a kérelemnek kifejezett jognyilatkozatnak kell lenni. Gyakran előfordul, hogy egy ingatlanra több végrehajtást kérőnek is végrehajtási joga van bejegyezve. A törvény azonban külön nem tér ki arra, hogy valamennyi végrehajtást kérőnek a nyilatkozata szükséges-e ahhoz, hogy az ingatlan árverése megkezdésre lehetőség nyíljon, így az értékesítési folyamatot már akkor is meg lehet kezdeni, ha csak egy végrehajtást kérő ezt kéri.A Vht. 139. § (1) bekezdése visszautal a Vht. 7. § (2) bekezdésére ismételten kiemelve a fokozatosság és arányosság elvét figyelembe véve történhet az ingatlan értékesítése. Figyelemmel jelen szabályozásra abban az esetben, ha más módon behajtható a követelés az ingatlan árverezési folyamata nem indítható meg. Azonban ez nem feltétlenül elkerülhető. Vagy azért, mert adósnak nincs más végrehajtás alá vonható vagyona vagy a tartozás akkora, hogy  csak az értékesítésből befolyt összeg fedezi a tartozást. [44]

2.5 Az ingatlan értékesítésének az időpontja

Az ingatlan értékesítésének időpontja tekintetében a hatályos szabályozás alapján meg kell különböztetni, hogy mi minősül lakóingatlannak és nem lakóingatlannak. A Vht. 147.§ (4) bekezdése határozza meg, mi tekintendő lakóingatlannak. Ez a megkülönböztetés azért kiemelten fontos, mert lakóingatlan tekintetében a közigazgatási bürokráciacsökkentés keretében egyes adminisztratív kötelezettségek megszüntetésével összefüggő törvénymódosításokról szóló 2016. évi XXXII. törvény a végrehajtóra újabb feladatot szabott ki. 2016. július 01. napjától a végrehajtót a Vht. 138/C. § bekezdése alapján azon kötelezettség terheli, hogy értesítenie kell a lakóingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt, a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül.

Ezen jegyzői tájékoztatást követő 60 nap elteltével kezdődhet az ingatlan értékesítése. Azon ingatlanok tekintetébe, melyek nem minősülnek lakóingatlannak, a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított 45 napnak kell eltelnie. Mindezekre tekintettel, az említett időpontoknál korábbi dátummal nem lehetséges az ingatlan értékesítése későbbi időpontban azonban igen, amennyiben nem jár a végrehajtási eljárás elhúzódásával. A törvényjavaslat indokolásában a jogalkotó kifejti, hogy a célja a bejelentési kötelezettség terhének, illetve az „ügyfél-hatóság interakciók számának” csökkentése.[45] A törvény módosításának célja az adminisztrációs terhek csökkentése.

2.6. Az ingatlan becsértékének megállapítása

Az ingatlan értékének megállapítását a törvény a végrehajtóra bízza, azonban a becsérték megállapításával kapcsolatban is fontos kritériumokat ír elő.  Az ingatlan-végrehajtás szempontjából a magyar joggyakorlatban mindig fontos volt az ingatlan becsértékének megállapítása. Az ingatlan ugyanis általában nagy értékű vagyontárgy, ezért a becsérték reális, a valóságos értékviszonyokhoz igazodó meghatározása elengedhetetlen követelmény.[46]  Fontos kiemelni, hogy az ingatlan ”általában” nagy értékű vagyontárgy. Tapasztalataim szerint, azonban több esetben is előfordul, hogy az ingatlan vagy ingatlanrész olyan kis értéket képvisel, hogy az árverés kitűzésével felmerült költségeket sem fedezné.

A végrehajtót azonban nem köti az önkormányzat által megállapított becsértékhez, azonban megfelelő iránymutatást ad arra, hogy a végrehajtó a helyi gazdasági viszonyoknak megfelelően állapíthassa meg az ingatlan becsértékét. A becsértékközlés szabályai is számos módosításon mentek át. Az I. Vht. novella módosításai bevezették, hogy bármelyik fél kérelmére szakértő rendelhető ki az ingatlan becsértékének megállapításához. Továbbá, azt is hogy a kiállított adó-és értékbizonyítványnak tartalmaznia kell az ingatlan lakott és beköltözhető értékét.

Ez a változtatás többek között arra is hivatott, hogy az árverés sikerességét előmozdítsa figyelemmel arra, hogy az árverés során törekedni kell a beköltözhető állapotban történő értékesítésre. Az I. Vht. Novella az adósi érdekek szempontjából figyelembe bevezette, hogy a becsérték közlésével a végrehajtó tájékoztassa az adóst arról, hogy a becsértékközlés kézhezvételétől számított  az esetleges sikeres árverést követően lehetősége van arra, hogy kérelmezze kiköltözési kötelezettségének 6 hónap időtartamig történő elhalasztását. A halasztás intézményének bevezetése a családos adósok méltányolható érdeke indokolja.[47]

A Vht. 7.§ (2) bekezdése a fokozatosság elvét figyelembe véve rögzíti, hogy az adós bármely lefoglalt vagyontárgya tekinteténen lehetséges intézkedni az értékesítés iránt, de csak abban az esetben, ha előre látható, hogy más vagyontárgyra (munkabér, pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összeg) vezetett végrehajtás nem vezet eredményre viszonylag rövidebb időn belül. Ezt az alapelvet a bírósági végrehajtással kapcsolatos egyes törvények módosításáról szóló 2013. évi XCIX. törvény (a továbbiakban: III. Vht. Novella) egészíti ki azzal, hogy bevezeti, A Vht. 7. § (2) bekezdése alapján, ha az adóssal szemben indított végrehajtás során behajtandó tőkekövetelés – több követelés esetén az összes tőkekövetelés – összege nem haladja meg az 500 ezer Ft-ot vagy pedig nem haladja meg az 1 millió Ft-ot és egyéb követelés biztosítására zálogjog is be van jegyezve az adós lakóingatlanára, az adós lakóingatlanára – az egyéb feltételek fennállása esetén – árverés akkor tűzhető ki és a lakóingatlan becsértéke akkor állapítható meg, ha az adós a Vht. 52/B. § szerinti részletfizetést nem teljesítette. Ennek engedélyezéséhez a végrehajtást kérő beleegyezésére nincs szükség. Így kisebb értékű követelések esetében a becsértékközlés előtt is lényeges kritérium a Vht. 7. § (2)-ban említett Vht. 52/B. §[48]- a szerinti részletfizetés biztosítása, melyet a végrehajtó nem az adós kérelmére állapít meg, hanem hivatalból. Ennek a lehetőségnek a biztosítása is a kiemelt adósvédelem egyik eszköze.[49] Kiemelendő, hogy fenti kedvezmény kizárólag lakóingatlan esetében illeti meg adóst. Gyakorlatilag ez a lehetőség az adós részére egy utolsó figyelmeztetés arra, hogy önkéntes teljesítésre lehetősége van. Tapasztalatom szerint, számos esetben, az adós még a részletfizetési jegyzőkönyv kézhezvétele után sem érzi veszélyben az ingatlanát. Azonban, vannak olyan esetek, amikor az adós azzal, hogy teljesíti a számára lehetőségként felajánlott részletfizetést, megmenti az ingatlanát az árverés kényszere alól.

A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, valamint föld értékesítése esetében a Nemzeti Földalappal is. [50] Mindezekre tekintettel, az adós és az eljárásban részt vevő felek is értesülnek arról, hogy az ingatlannal kapcsolatban becsértékközlés történt, így megvan a lehetőségük arra, hogy a becsértékkel szemben kifogást terjesszenek elő.[51]  A legfontosabb különbség a végrehajtási kifogás és a becsérték kifogás között az, hogy becsérték kifogásnál a végrehajtó részéről nem kell jogszabálysértésnek fennállnia ahhoz, hogy azt a bíróság érdemben elbírálja, valamint az, hogy a kifogás előterjesztésével együtt letétbe kell helyezni az igazságügyi szakértő díjának fedezésére szolgáló, az igazságügyért felelős miniszter rendeletében meghatározott összeget.[52]

2.7. Zálogjogosult bekapcsolódása a végrehajtási eljárásba

A zálogjogosult végrehajtásba történő bekapcsolódásának intézménye a hitelezői érdekek védelmét szolgálja. Ez az intézmény az I. Vht. Novellához köthető, mely módosítás szerint a végrehajtónak a földhivatali határozat kézhezvételét követően haladéktalanul értesítenie kellett a zálogjogosultat, aki a végrehajtó értesítésének kézhezvételétől számított 8 munkanapon belül terjeszthette elő a kérelmét a végrehajtást foganatosító bíróságnál. A zálogjogosulti bekapcsolódásnak két feltétel együttesének megvalósulása esetén van helye: a zálogjogosulti követelés lejárta (a zálogtárgy végrehajtás során történő lefoglalása is lejárttá teszi); a zálogjogosulti követelés jogalapja, összegszerűsége nem vitatott.[53]

A 2008. évi XXXIX. törvény (a továbbiakban: II. Vht. Novella) módosítását követően végrehajtásba történő zálogjogosulti bekapcsolódásnak ezen szabályai – módosult tartalommal – a 140. § (6) bekezdésébe és a 140/A. §-a kerültek át, a jelenleg hatályos szabályozás szerint a zálogjogosulti (alzálogjogosulti) felhívást a bekapcsolódásra a becsértékközléssel egyidejűleg kell a végrehajtónak megküldeni és a kérelem előterjesztésére nyitva álló határidő 8-ról 15 munkanapra módosult. [54] A többi végrehajtási költséghez hasonlóan a végrehajtási költségeket a zálogjogosult előlegezi és végső sorom az adós viseli. A II. Vht. novella rendelkezik arról, hogy akkor lehet befejezni a zálogjogosulti bekapcsolódást követően indult végrehajtási ügyet csak abban az esetben lehet befejezni, amennyiben a zálogjogosulti költségek megtérültek.A II. Vht. novella módosításának köszönhető az is, hogy a zálogjogosult kérelmére történik az ingatlan árverés oly módon, hogy a végrehajtás kizárólag a megjelölt zálogtárgyra történik. Ez esetben az ingatlan kikiáltási ára megegyezik a zálogjogosult és kötelezett megállapodása szerinti értékkel.

2.8. Lakott vagy beköltözhető állapot?
A hatályos szabályozások szerint is az ingatlan értékesítésének fő módja az árverés. A végrehajtó az ingatlan árverését az árverési hirdetménnyel tűzi ki, melyben felsorolja a törvény által taxatíven rögzített elemeket. Az 1994. évi LIII. törvény szerint a hirdetményben még csupán az ingatlan becsértékét kellett feltüntetni, a Vht. nem rendelkezett arról, hogy milyen esetben kell lakottan vagy beköltözhetően értékesíteni az ingatlant.

Az I. Vht. Novella vezette be azon módosítást, mely meghatározza mely esetekben kell lakottan vagy beköltözhetően értékesíteni az ingatlant. Az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotának meghatározására az árverési hirdetményen van először lehetősége a végrehajtónak. A beköltözhető állapotban történt árverés jogkövetkezménye, hogy az adósnak az ingatlanból ki kell költöznie, ez annak a jogi helyzetnek az elismerése, hogy a tulajdonjog megszűnése után az adósnak nincs érvényes jogcíme az ingatlan használatára[55], így a sikeres árverést követően az adósnak és a vele együtt lakóknak az ingatlant el kell hagyniuk. Amennyiben az ingatlan beköltözhetően kerül értékesítésre, úgy nem csak az adóst terheli a kiköltözési kötelezettség hanem a végrehajtót is a birtokbaadási kötelezettség. Természetesen, amennyiben az ingatlant az adós önkéntesen határidőben átadja adja az ingatlan birtokba adásával járó kellemetlenségek is elkerülhetők. A haszonélvezeti jog abban az esetben is lakottságot jelent, ha a haszonélvező nem lakik az ingatlanban. Közös tulajdonban álló ingatlan illetőségének pénztartozás miatt történő árverezése esetén szükséges annak vizsgálata, hogy az ingatlan ténylegesen lakott-e, azaz a nem adós tulajdonostársak életvitelszerűen az ingatlanban tartózkodnak-e.[56]

2.9. Árverési hirdetmény

Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, mely hirdetmény tartalmazza a 143. § (1) bekezdésében foglaltakat.[57]A hirdetményt a végrehajtó kézbesíti a feleknek, és akiknek az ingatlanra vonatkozóan ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, az ingatlan fekvése szerinti település jegyzőjének valamint az ingatlanügyi hatóságnak valamint a kar által üzemeltetett elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában is közzé kell tenni.

Az árverési hirdetmény közzétételében 2025-től változás történt, mely szerint, az árverési hirdetményt közzé kell tenni, a bíróságok központi internetes honlapján, az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi polgármesteri hivatal, a főpolgármesteri hivatal honlapján, az ingatlanügyi hatóság honlapján.[58]

A Vht. hatályba lépésekor azonban az árverési hirdetmény kötelező tartalmi elemei a jelenleg hatályos szabályozáshoz képest igencsak csekélyek voltak. A Vht. hatályba lépésekor még a „hagyományos árverések” voltak jellemzőek, melynek idejét és helyét a végrehajtó jelölte ki. A hirdetmény közzétételével kapcsolatban is változtatott az I. Vht. Novella megemelve a kifüggesztés idejét,[59] továbbá, a jogalkotó előírta a hirdetmény közzétételét a végrehajtói kamara honlapján így biztosítva a szélesebb körű elérhetőséget.

A Vht. szabályai szerint a hirdetményt az árverést megelőző harmadik napig, de legalább 15 napon át a bíróság, az illetékes polgármesteri hivatal és a földhivatal hirdetőtábláján is közhírré kellett tenni, továbbá a bíróság hirdetőtábláján is kifüggeszteni. Az I. Vht. novella a hirdetmény tartalmát bővítette valamint, részletesebb ismertetést, tájékoztatást nyújt az ingatlan tulajdonságairól például, hogy milyen állapotban kerül értékesítésre az ingatlan valamint az is, hogy a kikiáltási ár milyen mértékben csökkenthető. A II. Vht. novella tovább bővítette, hogy az ingatlanárverési hirdetményt az Elektronikus Árverési Rendszerben is közzé kell tenni. Figyelemmel arra, hogy a közhírré tétel lehetőséget ad a megismerhetőségre az árverésen részt venni kívánók számára fontos, hogy mennyi ideig, mikor és hogyan jelenik meg. Így bármely fél kérelmére más módon is közhírré szükséges tenni.

2.10. Árverésen történő részvétel

A Vht. értelmében az ingatlanárverésen az árverezhetett, aki az ingatlan becsértéke összegének 10%-át letétbe helyezte árverési előlegként. Ezt legkésőbb az első árverési ajánlat megtételéig tehette meg. Akinek az ingatlanszerzése engedélyhez volt kötve, ezen engedélyét az árverés megkezdése előtt be kellett mutatnia. Ahogyan a hatályos Vht. is rögzíti, voltak és jelenleg is vannak kizárt személyek az árverésből.[60] A II. Vht. novella az elektronikus árverésen való részvételt a jelenleg is hatályos rendelkezések szerint szabályozta. E szerint, figyelemmel arra, hogy az árverés az elektronikus árverési rendszeren zajlik, az árverező valamint a végrehajtó nem kerül személyes kapcsolatba – esetleg a felhasználói szerződés megkötésekor – így minden lépést mind az árverezőnek mind a végrehajtónak elektronikusan szükséges megtennie.,Első lépésként egy felhasználói szerződés megkötése, árverezői regisztráció megtétele szükséges.

Az árverezni kívánó bármely személy vagy szervezet 6.000 forint díj megfizetése mellett kérheti az elektronikus árverési rendszerbe árverezőként történő felvitelét. Ez bármely végrehajtói irodában megtehető. Lehetőség is van arra, hogy több személy tulajdoni arányuk megoszlásának megjelölése mellett árverezői csoportként történő regisztrációt kérjenek. Ebben az esetben a tulajdonszerzési arány megváltoztatására az első ajánlattétel előtt van lehetőség. További feltétele az árverésen történő részvételnek további együttes feltételeit a 132/F. § (1) bekezdése rendezi. Így ahhoz, hogy az árverező ténylegesen részt vehessen az árverésen, szükségesek az alábbiak:

– aktiválási kérelem megküldése a végrehajtó részére

-a becsérték 10%-ának megfelelő árverési előleg végrehajtónál történő letétbe helyezése vagy átutalása a végrehajtói letéti számlára.

Amennyiben a fentiekben foglalt két feltétel együttesen teljesül, a végrehajtó aktiválja a felhasználót arra az árverésre amelyre kérte az aktiválást.Ez gyakorlatban nem mindig jelenti azt, hogy az árverező ténylegesen licitálni is fog.Már a Vht. hatályba lépésekor is megfigyelhető, hogy amely árverező ingatlanszerzése engedélyhez az ezzel kapcsolatos engedélyt be kell mutatnia. Ez a jelenlegi szabályozás tekintetében is megmaradt, azonban az árverési rendszer árverezőként való használatához szükséges felhasználónév és jelszó aktiválásának az a feltétele, hogy az árverező az ingatlanszerzési engedélyét a végrehajtónak bemutassa.

2.11 Kikiáltási ár leszállíthatósága

A Vht. hatályba lépésekor az árverezni csakis személyesen vagy képviselő útján volt lehetséges. A végrehajtó az árverés kezdetekor közölte a kikiáltási árat, ismertette az árverés feltételeit, ezt követően pedig felhívta az árverezőket arra, hogy tegyék meg a vételi ajánlatukat. Amennyiben az árverező által felajánlott érték nem érte el az árverési vételárat, a végrehajtó ezt fokozatosan, a becsérték feléig leszállította. Az ingatlan árverését mindaddig folytatni kellett, amíg nem tesznek ajánlatot.

Ezt követően a felajánlott vételárat háromszor kikiáltották és az ingatlan elkeltnek volt tekintendő. Ahogyan a mai szabályozásban is, már a Vht. hatályba lépésekor is az a rendszer működött, mely szerint az árverési vételárba beleszámít a letett árverési előleg, továbbá, az se, változott, hogy alapesetben az árverési vevő a teljes vételárat 15 napon belül köteles megfizetni kivéve, ha a végrehajtó erre legfeljebb 2 hónap halasztást biztosított. A jelenlegi szabályozás annyival egészül ki, hogy az árverési vételár megfizetése az I. Vht. Novella módosítását követően banki átutalással is teljesíthető.

Az I. Vht. Novella módosítását követően az ingatlan kikiáltási ára a első árverés esetén becsérték 70%-ig, második árverés esetén a becsérték 50%-ig volt leszállítható, amennyiben az adós lakóhelye az áverést megelőző 6 hónapban is ez az ingatlan volt. A jelenleg hatályos szabályozás szerint ingatlan kikiáltási ára a becsérték összege. [61]

A törvény rendelkezései külön szabályozzák ingatlan és lakóingatlan esetén is a kikiáltási ár leszállíthatóságát.  Így a Vht. 147.§ (2) bekezdése szerint,  ingatlanra az árverés az árverés 3 szakaszában a becsérték 90-70-50 százalékáig csökkenthető, míg lakóingatlan esetén a kikiáltási ár 90-80-70 százalékáig csökkenthető.A Vht. 147.§ (2) bekezdésének d) pontja azonban megengedi, hogy a kikiáltási ár 100%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat abban az esetben ha a követelés behajtása fogyasztóval kötött szerződésen alapul és fennál az alábbi hármas feltétel:

– adósnak ez az egyetlen lakóingatlana,

– lakóhelye ebben van,

– és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt.

Ezt a rendelkezést Magyar Közlöny 2017/37 számában megjelent, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról szóló 2017. évi XIV. törvény (a továbbiakban: Módtv.) vezette be, azonban a Módtv. ezen szakaszban vonatkozó alkalmazása számos kérdésre nem adott választ.Az egyik ilyen, hogy nem határozta meg, hogy mi minősül ”fogyasztói szerződésnek”. Figyelemmel arra, hogy a fogyasztói szerződések fogalmát a Vht. nem határozza meg. Továbbá, Ptk. 8: 1. § tartalmazza a fogyasztó fogalmát, aki a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körében eljáró természetes személy. A fogyasztói szerződés fogalmát nem határozza meg, helyette a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés meghatározást használja[62]. Mindezekre tekintettel, a fogyasztói szerződések széles körben érinthetik az eljárásokat mivel ezt a szabályt számos esetben alkalmazni kell például közüzemi-szerződések, hitelkártya szerződés…stb.

A fenti rendelkezés nem csak az első, hanem a második árverésre is vonatkozik továbbá, a folyamatos árverésre is. Azonban, a jogalkotó enged eltérést a rendelkezés alól egyrészt abban az esetben, ha a lakóingatlan folyamatos árverezése iránti hirdetmény közzététele óta egy év eltelt, és a lakóingatlan még nem került értékesítésre, a végrehajtó az újabb árverést úgy tűzi ki, hogy a lakóingatlanra legalább a kikiáltási ár 90%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat az árverés mindhárom szakaszában.[63]

2.12. Árverés eredménye

A Vht. már úgy szabályozta, hogy amennyiben az árverési vevő a vételárat nem fizeti meg, előlegét elveszíti, így az árverés sikertelennek minősül, újabb árverés tűzése szükséges. Az árverés lehet sikeres, sikertelen és meghiúsult.[64] Az árverés abban az esetben meghiúsult, amennyiben az árverési hirdetmény kifüggesztése nem szabályszerűen történt. Ezt követően az újabb árverés első árverésnek minősül. Sikertelennek abban az esetben tekinthető, ha nem tettek vételi ajánlatot az ingatlanra vagy az nem érte el az ingatlan becsértékének felét, illetve ha az árverési vevő a törvényben meghatározott határidőn belül nem fizette meg a teljes vételárat a végrehajtó részére.[65] Ezt követően második árverést kell tartani.

Abban az esetben nem kell megtartani a második árverést, amennyiben az árverési vevő megfizeti a teljes árverési vételárat. Ebben a tekintetben az árverési előleg az árverési vételárba nem számít bele, továbbá, az ismételt árverés kitűzésével felmerülő költségek a vevőt terhelik. Már itt is meg van az a hátránya az árverési vevőnek, hogy a második árverésen nem árverezhet és abban az esetben, ha alacsonyabb vételáron értékesítik az ingatlant a második árverésen, a különbözetet az árverési vevő köteles megtéríteni bírósági végzés alapján.

A jelenleg hatályos szabályozás szerint, a sikeres ingatlanárverést követően a végrehajtó az árverés befejezését követő 8 napon belül rendszerüzenetben felhívja a nyertes árverési vevőt, hogy az árverési jegyzőkönyv aláírása céljából jelenjen meg a végrehajtói irodában.[66] A nyertes vevőnek kiküldött értesítésben tájékoztatni kell a vevőt arról, hogy amennyiben az értesítésben előírt határidőn belül nem jelenik meg a végrehajtó az árverést a 155. § b) pontja alapján sikertelennek nyilvánítja, majd 15 napon belül folyamatos árverést tűz.[67]

Gyakran előfordul, hogy egy árverésen nem csak egy árverező vesz részt, hanem többen is kérnek aktiválást és utalják át az árverési előleget. Ez esetben amikor az árverés véget ér, a végrehajtó a nem nyertesek részére visszautalja az előleg összegét. A nyertes árverési vevő előlege nem jár vissza, az az árverési vételárba beleszámítandó.

2.13 Elektronikus árverések

A III. Vht. Novellával a jogalkotó által bevezetésre kerül a VIEKR[68] rendszer, mellyel végleg megszűnik a hagyományos árverés rendszere. Ez a rendszer jelentősen megkönnyíti a felekkel történő kapcsolattartást. A III. Vht Novellával került bevezetésre az is, hogy az utolsó vételi ajánlat megtételét követő 5. perc végéig a vételi ajánlattétel ideje meghosszabbodik. Ezen módosítást követően minden árveréssel kapcsolatos dolog az EÁR[69] rendszeren keresztül zajlik. Az EÁR a mai napig rendszeres fejlesztés alatt áll, azonban nem működik tökéletesen. A jelenleg hatályos szabályok szerint sikertelen árverés esetén a végrehajtó folyamatos ingatlanárverési hirdetmény közzététele iránt intézkedik.[70] A folyamatos ingatlanárverési hirdetmény közzétételének a célja, hogy az ingatlan tovább lehessem kint az EÁR felületen, így a hirdetmény közzététele meghosszabbodik.Ebben az esetben az árverés szünetel, amíg az ingatlanra vételi ajánlatot nem tesznek, vagy a végrehajtást kérő a folyamatos árverési hirdetmény közzétételétől számított 3[71]  hónapon belül nem kéri ismételten az árverés kitűzését. Amennyiben a végrehajtást kérő ismételt árverés kitűzését kéri, a második árverés szabályai az irányadók.

2.14. Árverési jegyzőkönyv
A végrehajtó az árverési jegyzőkönyvet a felügyelő szerv által rendszeresített biztonsági papírra készíti el, körbélyegzőjével és szárazbélyegzőjével ellátva.[72] Az árverési jegyzőkönyv 4 példányban készül, melynek kötelező tartalmi elemeit a Vht. 35.§-a és 152. § (1) bekezdése határozza meg. A Vht. 35.§-a és 152. § (1) bekezdésein túl még tartalmazza azt, hogy a hirdetmény közzétételétől a licitnapló lezárásáig az elektronikus árverési rendszer hány százalékban volt elérhető a felhasználók számára. Nem tekinthető közzétettnek az árverés, ha az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartása a közzétételi időtartam 10%-át meghaladó időtartamban nem volt elérhető a felhasználók számára.[73]

Az árverés jogerősnek tekinthető abban az esetben, amennyiben az árverés ellen jogorvoslattal nem éltek vagy amennyiben igen, a bíróság a jogorvoslatot jogerősen elbírálta, a kifogást visszavonták vagy a kifogásról lemondtak. Az árverési jegyzőkönyv aláírását követő 30 nap elteltével megküldésre kerül az ingatlanügyi hatóságnak tulajdonjog bejegyzése céljából abban az esetben, ha az árverési vevő a teljes vételárat megfizette.

2.15. Kiköltözési kötelezettség

Amennyiben az ingatlan árverése beköltözhető állapotban történik, az árveréstől számított 30 napot követően kell kiköltöznie. Ezt már az I.Vht.Novella is bevezette. Amennyiben ez határidőn belül nem történik meg, a végrehajtó rendőri közreműködéssel üríti ki az ingatlant. A birtokbaadási kérelem előterjesztésére szolgáló határidő jogvesztő, az árverési vevőnek a kiköltözési határidő lejártát követő 15 napon belül kell kérelmeznie a végrehajtónál. Az árverési vevő ezen bejelentési kötelezettségét a 2016. évi XXXII. törvény módosítja, így a módosítás értelmében a végrehajtó köteles a lakóingatlan kiürítésére irányuló kérelem kézhezvételét követő 8 napon belül értesíteni a jegyzőt arról, hogy illetékességi területén ingatlankiürítés történik. Ettől a tájékoztatástól számítva 60 napnak el kell telnie, hogy a végrehajtó intézkedhessen a lakóingatlan kiürítéséről.

A határidő lejártát követően beérkezett kérelmet a végrehajtó hivatalból elutasítja, az alapeljárásban az ingatlan kiürítése már nem lehetséges. Fontos érdek fűződik ugyanis az alapügy mielőbbi befejezéséhez, másrészt pedig hosszabb idő elteltével nem vélelmezhető a birtokba vétel szükségessége, hogy ez a joga az alapeljárásban biztosítható legyen.[74]

2.16. 2020. évi XCII. törvény módosításai

A 2021. január 1. napjától hatályos 2020. évi XCII. törvény novelláris jelleggel módosította a Vht-t. Elsőként az új becsérték megállapításával kapcsolatban vezetett be módosítást mégpedig arra vonatkozóan, hogy a korábbi 3 év helyett 2 évben szabályozta azt az időt amelynek el kell telnie a becsérték megállapításától. Ez a rendelkezés hivatott arra, hogy az ingatlan értéke még jobban igazodjon a gazdasági viszonyokhoz figyelemmel arra is, hogy az ingatlanárak robbanás szerűén növekednek. Az irodák adminisztrációs terheit is jelentősen csökkentette, hogy az árverést (a legtöbb esetben) egyszer kell kitűzni, ezt követően pedig a rendszer automatikusan a következő szakaszba lépteti, amennyiben az ingatlan az adott szakaszban nem érkezik érvényes vételi ajánlat. A három szakasz összesen 60 napig tart, az árverési hirdetmény közzétételét követő 20-40-60 napos felosztásban. Fontos módosítás Vht. 158. § rendelkezése, mely által megszűnik az ingatlan végrehajtást kérő általi átvétele.

Összegzés

A szakdolgozatban leírtakat összefoglalva beigazolódott az, hogy a bírósági végrehajtás, azon belül is az ingatlan-végrehajtás és annak minden lépése mennyire komplex jogintézmény részét képezik. A kutatásom során igyekeztem feltárni az ingatlanvégrehajtás gyökereit, mivel érdekesnek tartom, hogy mégis hogy nézett ki egy ingatlanárverés például az ókorban. Dolgozatom célja az volt, hogy megvizsgáljam a múlt és a jelen árverését. Figyelemmel arra, hogy a jelenleg hatályos végrehajtási törvény is számos változáson ment keresztül, fontosnak tartottam a Vht. és Novellái külön részként történő kezelését, de ugyanúgy lényegesnek véltem a jelenleg hatályos végrehajtási törvényhez vezető útnak a megvizsgálását. Kutatásom során megállapítottam, hogy a sok egyedi eset megkívánja a megfelelő törvényi szabályozottságot a joghézagok megoldásán keresztül, amelynek a végrehajtási törvény folyamatos fejlesztését, módosítását eredményezik. Mindemellett, a törvénynek a társadalmi változások mellett követnie kell a technológia fejlődését, melyek az árverések egyszerűsítését hivatottak elősegíteni.

Úgy gondolom, hogy a végrehajtási törvény az ingatlanárverések tekintetében még számos változáson fog átesni figyelemmel arra is, hogy egyre újabb informatikai megoldások, lehetőségek merülnek fel, hatékonyabbá és gyorsabbá tehetik az eljárásokat. Megfigyelhető, hogy a legnagyobb változás a bírósági végrehajtás történetében az ingatlan árveréseket érintette abból a szempontból is, hogy a módosítások során a jogalkotónak szem előtt kellett tartania mind a végrehajtást kérő mind az adós érdekeit is. A legnagyobb változást az elektronikus árverések bevezetése hozta, így lényegében a végrehajtó is csak az árverési jegyzőkönyv aláírásának pillanatában találkozik a vevővel. Ez a megoldás a vevő számára is kényelmes, mivel lényegében otthonról vásárolhat ingatlant jó esetben piaci áron alul. Azonban, az adósok számára ez egy érzékeny téma, hiszen amennyiben az ingatlan árverésre kerül és még a kiköltözési kötelezettség is terheli az adóst az adós és a vele együtt lakó személyek számára kellemetlen szituációt teremthet. Összességében úgy vélem, hogy az ingatlanárverések egyre gyakoribbak, egyre változatosabb problémákat vetnek fel, amely folyamatos megoldásokat, módosításokat igényel.

Forrásjegyzék:

Szakirodalom:

• Aszalós Dániel – Bányai Krisztina – Fónyiné Kazareczki Andrea – Vitál-Eigner Beáta: Ingatlanjog II. Budapest, Wolters Kluwer Hungary Kft. 2019.
• Balogh-B.Korek-Gadó-Juhász:  A megújult bírósági végrehajtás. HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2006.
• Bedő Katalin – Hidasi Gábor – Horváth Gyula – Kőszegi Gábor – Sándor József – Szalay Benedek (Szerk.: Szilvási Miklós): Az ingatlanjog nagy kézikönyve, Budapest, Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., 2010.
• Borsodi Miklós: A végrehajtási eljárás zsebkönyve, Budapest, Grill Károly Könyvkiadóvállalata, 1931.
• Chikán Attila – Vállalatgazdaságtan, Aula Kiadó, Budapest, 2008.
• Dr. habil Boóc Ádám Ph.D–dr. Pataki János István: A bírósági végrehajtási eljárás rendszere és a végrehajtó szervezet Magyarországon Történeti előzmények, a szabályozás bemutatása, a főbb problémáinak bemutatása és értékelése Budapest, 2019
• Fehérváry Jenő: Végrehajtási kiskáté, Budapest, Fehérváry szeminárium, 1927.
• Földi András és Hamza Gábor– A római jog története és institúciói, Nemzedékek Tudása Tankönyvkiadó, Budapest, 2018
• Frank Ignác: A közigazság törvénye Magyarhonban II. rész., Buda, Magyar Királyi Egyetem, 1846.
• Gelencsér Dániel, Harter Mária, Kiss Nikolett, Lukács Tamás, Martinovics Bernadett, Muzylaly Róbert, Pomeisl András, Rák Viktor, Schadl György, Szécsényi-Nagy Kristóf, Turbucz Zoltán, Udvary Sándor – A bírósági Végrehajtásról szóló törvény és a kapcsolódó jogszabályok kommentárja, HVG-ORAC LAP-és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2021.
• Imling Konrád: A végrehajtási törvényt módosító és kiegészítő 1908. évi XLI. törvényczikk magyarázata, Budapest, Franklin-Társulat, 1909.
• Kallós Lajos: Magyarországi Főtörvényszék itéleteinek gyüjteménye a mostani időig, Debreczen, Telekdik Lajos, 1862
• Kapa Mátyás – Szőke Zsuzsanna: A bírósági végrehajtásról szóló törvény magyarázata I. kötet, Budapest, Magyar Hivatalos Közlönykiadó, 2006.
• Lenkovics Barnabás: Dologi jog, Eötvös József Könyvkiadó, Budapest, 2001.
• Molnár Imre –Jakab Éva – Római jog. Leges, Szeged, 2012.
• Szeniczey Gusztáv: Váltó és csőd-ügyekben a. Tek. Kir. Váltófeltörvényszék és a Főméltóságu Hétszemélyes Tábla által az 1864-ik évben megállapitott elvek, Pest, Kugler Adolf, 1864
• Szokolay István: Az uj polgári perrendtartás magyarázata, Pest, Lukács L. Nyomdája, 1852
• Vida István: A bírósági végrehajtás, Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1978.

Jogszabályok:

• 1836. évi XV. törvénycikk a pénzbeli elmarasztalást magokban foglaló birói itéletek végrehajtása módjáról
• 1840. évi XV. törvénycikk a váltó-törvénykönyv behozatik- 1881. évi LX. törvénycikk a végrehajtási eljárásról
• 1908. évi XLI. törvénycikk a végrehajtási eljárásról szóló 1881:LX. tc. módositása és kiegészitése tárgyában
• 1920. évi I. törvénycikk az alkotmányosság helyreállításáról és az állami főhatalom gyakorlásának ideiglenes rendezéséről
• 1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról
• 1955. évi 21. törvényerejű rendelet a bírósági végrehajtásról
• 1959. évi Iv. törvény a polgári törvénykönyvről
• 1972. évi 31. törvényerejű rendelet az ingatlan-nyilvántartásról
• 1979. évi 18. törvényerejű rendelet a bírósági végrehajtásról
• Az illetékekről szóló 1990.évi XCIII. törvény
• 1991. évi XLIX. törvény a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról
• 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról
• 1994. évi LV. törvény a termőföldről
• A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény
• 1996. évi LXXXI. törvény a társasági adóról és az osztalékadóról
• 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
• 2000.évi C. törvény a számvitelről
• 2008. évi XXXIX. a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény és egyéb kapcsolódó törvények módosításáról
• A bírósági végrehajtással kapcsolatos egyes törvények módosításáról szóló 2013. évi XCIX. törvény
• 2000. évi CXXXVI. törvény a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény és a kapcsolódó jogszabályok módosításáról
• 2001. évi LXXIV. törvény a pénzügyeket szabályozó egyes jogszabályok módosításáról
• 2005. évi CLXII. törvény a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról
• 2006. évi CIX. törvény a kormányzati szervezetalakítással összefüggő törvénymódosításokról
• 2007. évi LXIV. törvény a jogügyletek biztonságának erősítése érdekében szükséges törvénymódosításokról
• 2008. évi XXXIX. törvény a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény és egyéb kapcsolódó törvények módosításáról
• 2008. évi LXXX. törvény az Európai Unió tagállamaival folytatott bűnügyi együttműködésről szóló 2003. évi CXXX. törvény és a hozzá kapcsolódó más törvények módosításáról
• 2009. évi XLVIII. törvény a nehéz helyzetbe került, lakáshitellel rendelkező polgárok védelme érdekében szükséges egyes törvénymódosításokról
• 2009. évi CXII. törvény az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 1996. évi LXXXV. törvény és egyes kapcsolódó törvények módosításáról
• 2011. évi CLXXX. törvény a bírósági végrehajtással kapcsolatos és egyéb igazságügyi tárgyú törvények módosításáról
• 2011. évi CCI. törvény egyes törvények Alaptörvénnyel összefüggő módosításáról
• 2013. évi V. törvény a polgári törvénykönyvről
• 2013. évi XCIX. törvény a bírósági végrehajtással kapcsolatos egyes törvények módosításáról
• 2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról
• 2014. évi XXXVIII. törvény a Kúriának a pénzügyi intézmények fogyasztói kölcsönszerződéseire vonatkozó jogegységi határozatával kapcsolatos egyes kérdések rendezéséről
• 2014. évi XL. törvény a Kúriának a pénzügyi intézmények fogyasztói kölcsönszerződéseire vonatkozó jogegységi határozatával kapcsolatos egyes kérdések rendezéséről szóló 2014. évi XXXVIII. törvényben rögzített elszámolás szabályairól és egyes egyéb rendelkezésekről
• 2015. évi LXXIX. törvény a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű közlekedési infrastruktúra-beruházások megvalósításának gyorsításával összefüggésben egyes törvények módosításáról
• 2015. évi CV. törvény A természetes személyek adósságrendezéséről
• 2016. évi XXXII. törvény a közigazgatási bürokráciacsökkentés keretében egyes adminisztratív kötelezettségek megszüntetésével összefüggő törvénymódosításokról
• 2017. évi XIV. törvény a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról
• 2020. évi XCII. törvény Egyes igazságügyi tárgyú törvények módosításáról
• 191/2014. (VII. 31.) Korm. rendelet a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól
• 1/2002. (I. 17.) IM rendelet a bírósági végrehajtási ügyvitelről és pénzkezelésről
• 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

Internetes források:

• Dr. Bizik Zsófia –Ingatlan -Fogalmak 1.   https://bizikugyvediiroda.hu/ingatlan-adas-vetel/ingatlan-fogalma-budapesti-ugyved-segitseget-nyujt-ingatlanvasarlasnal/
• Boldizsárné dr. Varjú Eleonóra – Az ingatlan-végrehajtás a bírói gyakorlat tükrében– https://www.jogiforum.hu/publikacio/2018/03/27/az-ingatlan-vegrehajtas-a-biroi-gyakorlat-tukreben
• T/10096.számú törvényjavaslat https://www.parlament.hu/irom40/10096/10096.pdf
  Dr. Gyüre Péter – A részletfizetés engedélyezésének esetei a bírósági végrehajtási eljárásban https://www.jogiforum.hu/files/publikaciok/gyure_peter__reszletfizetes_birosagi_vegrehajtasban
• dr. Domonkos Gyöngyi  Az ingatlan becsértéke ellen benyújtott végrehajtási kifogás elbírálása https://www.jogiforum.hu/publikacio/2015/03/10/az-ingatlan-becserteke-ellen-benyujtott-vegrehajtasi-kifogas-elbiralasa/
• Osztovits András: A fogyasztó fogalma az új Ptk.-ban  https://ptk2013.hu/szakcikkek/osztovits-andras-a-fogyaszto-fogalma-az-uj-ptk-ban/2267
• EBH 2142/2010

[1] Földi András és Hamza Gábor– A római jog története és institúciói, Nemzedékek Tudása Tankönyvkiadó, Budapest, 2014. 195-196. oldal
[2] Földi– Hamza: A római jog története és institúciói, 293-294 oldal.
[3] Szeniczey Gusztáv: Váltó és csőd-ügyekben a. Tek. Kir. Váltófeltörvényszék és a Főméltóságu Hétszemélyes Tábla által az 1864-ik évben megállapított elvek, Pest, Kugler Adolf, 1864. 164.oldal
[4] Kapa Mátyás – Szőke Zsuzsanna: A bírósági végrehajtásról szóló törvény magyarázata I. kötet, Budapest, Magyar Hivatalos Közlönykiadó, 2006. 364. oldal
[5] Szokolay István: Az uj polgári perrendtartás magyarázata, Pest, Lukács L. Nyomdája, 1852. 156. oldal
[6] Kapa–Szőke, A bírósági végrehajtásról szóló törvény magyarázata I. kötet 346. oldal
[7] Dr. habil Boóc Ádám Ph.D–dr. Pataki János István: A bírósági végrehajtási eljárás rendszere és a végrehajtó szervezet Magyarországon Történeti előzmények, a szabályozás bemutatása, a főbb problémáinak bemutatása és értékelése Budapest, 2019. 59.oldal
[8] Boóc–Pataki: bírósági végrehajtási eljárás rendszere és a végrehajtó szervezet Magyarországon Történeti előzmények, a szabályozás bemutatása, a főbb problémáinak bemutatása és értékelése 63.oldal
[9] Radó Károly: Az uj végrehajtási törvény magyarázata és az átmeneti intézkedések ismertetése, Budapest,    Korin Testvérek Könyvnyomdája, 1908. 5.oldal
[10] Frank Ignác: A közigazság törvénye Magyarhonban II. rész., Buda, Magyar Királyi Egyetem, 1846. 277.oldal
[11] Kallós Lajos: Magyarországi Főtörvényszék itéleteinek gyüjteménye a mostani időig, Debreczen, Telekdik Lajos, 1862. 77-78.o – Az ingatlanok értékének meghatározása becsü által történik, mely régibb törvényeink szerint háromféle volt: a rendes, közönséges és örökbecsű. A rendes becsünél az idő és körülmények határoztak s ezekkel változott. A közönséges becsű Werbőczy III. 133. címe szerint nemesi udvartelek három, jobbágytelek egy márka stb. s ez a törvény által kijelölt esetekben fizettetett. Az örökbecsű a közönséges becsünek tízszerese volt. Jelenleg a földadó alá eső ingatlanoknál az összes állami földadó százszoros mennyisége képezi a becsértéket, más ingatlanoknál a becsértéket három szakértő állapítja meg.
[12] Nyári Jenő: A végrehajtási novella magyarázata (1908. évi XLI. T.- C. A végrehajtási eljárásról szóló 1881. évi LX T.-C. módositása és kiegészitése tárgyában), Budapest, Magyarországi Pénzintézetek Országos Szövetsége, 1908. 5. oldal –  Igen fontos újítás a vételárminimum (26. §.); az adóalapon vagy két becsüs által megállapított kikiáltási ár fele, illetve kétharmada; a bíróságoknak a legnagyobb gondot kell majd a becsüsök személyének a megválasztására forditaniok; ha kényes dolog is kimondjuk: tartunk tőle, hogy a végrehajtást szenvedő a vidéki, bizonyára helybeli becslőket gyakran befolyásolni lesz képes; ha a becsérték csak némileg túlzott is, ez az ingatlan elárverezését lehetetlenné fogja tenni
[13] Borsodi Miklós: A végrehajtási eljárás zsebkönyve, Budapest, Grill Károly Könyvkiadóvállalata, 1931. 305.o; 1908. évi XLI. tc. 26. §.
[14] Imling Konrád: A végrehajtási törvényt módosító és kiegészítő 1908. évi XLI. törvényczikk magyarázata, Budapest, Franklin-Társulat, 1909. 51.oldal
[15] Fehérváry Jenő: Végrehajtási kiskáté, Budapest, Fehérváry szeminárium, 1927. 52.oldal
[16] Boóc–Pataki: bírósági végrehajtási eljárás rendszere és a végrehajtó szervezet Magyarországon Történeti előzmények, a szabályozás bemutatása, a főbb problémáinak bemutatása és értékelése 75.oldal
[17] Vida István: A bírósági végrehajtás, Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1978. 106.oldal
[18] Tvr. 107. §
[19] Tvr. 108.§ (3)
[20] Tvr. 109. § (1)
[21] Tvr. 110. § (1)
[22] Tvr. 111. § (1)
[23] Tvr. 111. § (2)
[24] Tvr. 118. § (3)
[25] Tvr. 117. § (1) – (3)
[26] Tvr. 120. § (1)
[27] Tvr. 125. §
[28] Tvr. 126. §
[29] Chikán Attila – Vállalatgazdaságtan, Aula Kiadó, Budapest, 2008., 134.oldal
[30] Földi– Hamza: A római jog története és institúciói 279-280.oldal
[31]Molnár Imre –Jakab Éva – Római jog. Leges, Szeged, 2012. 172. oldal
[32] Dr. Bizik Zsófia –Ingatlan-Fogalmak 1.   https://bizikugyvediiroda.hu/ingatlan-adas-vetel/ingatlan-fogalma-budapesti-ugyved-segitseget-nyujt-ingatlanvasarlasnal/ letöltés ideje: 2025.01.26.
[33] Bedő Katalin – Hidasi Gábor – Horváth Gyula – Kőszegi Gábor – Sándor József – Szalay Benedek (Szerk.: Szilvási Miklós): Az ingatlanjog nagy kézikönyve, Budapest, Complex Kiadó Jogi és Üzleti Tartalomszolgáltató Kft., 2010. 21.oldal
[34] 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról 3.§ 29
[35]2000.évi C. törvény a számvitelről 26.§ (2) bekezdés
[36] 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról  3. § (2) bekezdés
[37] Lenkovics Barnabás: Dologi jog, Eötvös József Könyvkiadó, Budapest, 2001, 120. o.
[38] Vht. 136. § (1)
[39] Balogh-B.Korek-Gadó-Juhász (2001): A megújult bírósági végrehajtás. HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó    Kft., Budapest 2006, 264.
[40] Vht. 137. § (2)
[41] Boldizsárné dr. Varjú Eleonóra – Az ingatlan-végrehajtás a bírói gyakorlat tükrében– https://www.jogiforum.hu/publikacio/2018/03/27/az-ingatlan-vegrehajtas-a-biroi-gyakorlat-tukreben letöltés ideje: 2024.12.27. 10:30
[42] Vht. 138. § (1)
[43] Aszalós Dániel – Bányai Krisztina – Fónyiné Kazareczki Andrea – Vitál-Eigner Beáta: Ingatlanjog II. Budapest, Wolters Kluwer Hungary Kft. 2019. 74. oldal
[44] Gelencsér Dániel, Harter Mária, Kiss Nikolett, Lukács Tamás, Martinovics Bernadett, Muzylaly Róbert, Pomeisl András, Rák Viktor, Schadl György, Szécsényi-Nagy Kristóf, Turbucz Zoltán, Udvary Sándor – A bírósági Végrehajtásról szóló törvény és a kapcsolódó jogszabályok kommentárja, HVG-ORAC LAP-és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2021. – 527.oldal
[45] T/10096. számú törvényjavaslat https://www.parlament.hu/irom40/10096/10096.pdf
[46] Balogh –  B.Korek-Gadó-Juhász – A megújult bírósági végrehajtás, 363.oldal
[47] Balogh –  B.Korek-Gadó-Juhász –  A megújult bírósági végrehajtás 295.oldal
[48] A végrehajtó az adós számára – az 52/A. § (5) bekezdés b) pontja szerinti feltételekkel, havi egyenlő összegű részleteket megállapítva – részletfizetést állapít meg, ha megtette az intézkedéseket az adós pénzügyi intézménynél kezelt összegeinek, munkabérének, ingóságainak végrehajtás alá vonása iránt, de azok eredményeként a tartozás teljes összegét nem sikerült behajtani és a) az 52/A. § alapján még nem került sor korábban részletfizetés engedélyezésére, b) az adóssal szemben 2 millió Ft-ot meg nem haladó összegű pénzkövetelés behajtására indult végrehajtás vagy 3 millió Ft-ot meg nem haladó összegű pénzkövetelés behajtására indult végrehajtás, de más követelés biztosítására zálogjog is be van jegyezve az adós lakóingatlanára az ingatlan-nyilvántartásba, és c) a követelés behajtása érdekében az adós lakóingatlanának árverésére lenne szükség. (2) A részletfizetés engedélyezéséhez a végrehajtást kérő beleegyezésére nincs szükség; a részletfizetés megállapításáról szóló jegyzőkönyvet részére is kézbesíteni kell.

[49] Dr. Gyüre Péter – A részletfizetés engedélyezésének esetei a bírósági végrehajtási eljárásban Kisvárda, 2019. július 3. https://www.jogiforum.hu/files/publikaciok/gyure_peter__reszletfizetes_birosagi_vegrehajtasban letöltés ideje: 2024.12.27. 16:40
[50] Vht.140. § (2) bek.
[51] Vht.140. § (7) bek.
[52] dr. Domonkos Gyöngyi https://www.jogiforum.hu/publikacio/2015/03/10/az-ingatlan-becserteke-ellen-benyujtott-vegrehajtasi-kifogas-elbiralasa/ letöltés ideje: 2024.12.27. 11:30
[53] A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény
[54] Balogh-B.Korek-Gadó-Juhász –  A megújult bírósági végrehajtás, 242.oldal
[55] Gelencsér– Harter – Kiss – Lukács – Martinovics – Muzylaly – Pomeisl – Rák – Schadl – Szécsényi-Nagy – Turbucz – Udvary – A bírósági Végrehajtásról szóló törvény és a kapcsolódó jogszabályok kommentárja, 2021. – 527.o
[56] EBH 2142/2010

[58] Vht. 45. § (1)
[59] Az árverést megelőzően 15 napon át, az árverést megelőző 5. napig
[60] Vht. 123. §
[61] Vht. 147.§ (1)
[62] Osztovits András: A fogyasztó fogalma az új Ptk.-ban  https://ptk2013.hu/szakcikkek/osztovits-andras-a-fogyaszto-fogalma-az-uj-ptk-ban/2267
[63] Vht. 159.§ (8)
[64] Vida István – Balogh Olga – Béda Ferenc A bírósági végrehajtás új szabályai, Budapest, Co-Nex Trading Bt., 1994.
[65] Vht. 155. §
[66] Vht. 152.§ (2)
[67] Vht. 159. §(1)
[68] Végrehajtói Iratok Elektronikus Kézbesítési Rendszere
[69] Elektronikus árverési rendszer
[70] Vht. 159. §
[71] A 2000. évi CXXXVI. törvényben megszabott 6 hónapot a jogalkotó csökkentette
[72] 1/2002. (I.17.) IM rendelet a bírósági végrehajtási ügyvitelről és pénzkezelésről 29/A §.
[73] Vht. 132/D. §  (1)
[74] Gyovai- Kiss-Kondás – Kormos –Lukács –Nagy -Schadl – Kézikönyv a bírósági végrehajtás foganatosításához. Wolter Kluwer Kft., Budapest, 2016 247.o