Eredeti megjelenés:
Buzás F.-Kiss S.-Mező I. (2017): DETERMINING FAIR RENTAL VALUE OF LAND IN THE HUNGARIAN VALUATION PRACTICE –
A METHODOLOGICAL APPROACH. APSTRACT (Applied Studies in Agribusiness and Commerce): Vol. 11. Number 3-4. 5-12 p. Debrecen. DOI: 10.19041. ISSN 1789-7874
A MÉLTÁNYOS BÉRLETI DÍJ MEGHATÁROZÁSA – MÓDSZERTANI MEGKÖZELÍTÉS DETERMINING FAIR RENTAL VALUE OF LAND – A METHODOLOGICAL APPROACH
Eredeti megjelenés:
Buzás F.-Kiss S.-Mező I. (2017): DETERMINING FAIR RENTAL VALUE OF LAND IN THE HUNGARIAN VALUATION PRACTICE –
A METHODOLOGICAL APPROACH. APSTRACT (Applied Studies in Agribusiness and Commerce): Vol. 11. Number 3-4. 5-12 p. Debrecen. DOI: 10.19041. ISSN 1789-7874
Elektronikus elérhetőség: https://ojs.lib.unideb.hu/apstract/article/view/5883
Dr. F. Buzás.- Dr. L.- Posta – S. Kiss Debreceni Egyetem / Biblio-Markt Kft
Összefoglalás
A fölhasználat és az ebből eredő termőföld iránti származékos kereslet viszonyában a 1666/2015. (IX. 21.) Korm. határozattal meghirdetett „Földet a gazdáknak!” program nemcsak a földhasználat jogi viszonyait hanem közgazdasági alapjait is új alapokra helyezte. Az intézményesített bérleti díjak csak abban az esetben módosíthatók piaci szintre, ha azt az új földtulajdonosok megfelelő jogosultsággal rendelkező szakértői véleménnyel támasztják alá. A rendes (fair) föld bérleti díj meghatározása több módszertani megközelítéssel lehetséges, e tekintetben jogszabállyal alátámasztott kalkulációs eljárás hiányában a szerzők lehetséges és – bérlő és tulajdonos számára egyaránt – méltányos földbérleti díj meghatározásának módszertanát közlik. A cikkben áttekintik a témakörrel kapcsolatos külföldi bérleti viszonyok helyzetét is.
Abstract
The directive of 1666/2015. (IX. 21.) called ’Land for Farmers!’ has changed not only the legal terms and conditions but also the economic basis of land use in the relation of land use and resulting derivative demand. Institutionalized rental fees can be modified to market level only if it is confirmed by qualified expert’s report hired by the new land owner. Setting a fair rental value has quite a few methodological approaches. Due to the lack of a legally recommended calculation process, authors hereby are presenting a method to calculate fair rental value that is beneficial for both renter and owner. Foreign rental conditions related to the topic are also concerned in the article.
Introduction
Földárak és bérleti díjak Magyarországon
Land prices and land rents in Hungary
A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2014-ben az összes értékesített termőföld 73%-a szántó művelési ágba tartozott, ezt követte az erdő (12%) és a gyep (11%) értékesítése. A maradék 4,0%-ot a szőlő és gyümölcsös területek értékesítése tette ki. Az értékesített területek művelési ágak szerinti megoszlásában nagy különbségek voltak az ország egyes területei között 2014-ben. Minden megyében a szántók értékesítése volt a meghatározó: Bács-Kiskun megyében volt a legkisebb (34%), míg Győr-Moson-Sopron megyében a legnagyobb arányú (86%). 2014-től azonban a földárak növekedése differenciálttá vált régiónként illetve megyénként is, a növekedés üteme csökkenőben van.
Land prices and growth rate (previews year=100%) in Hungary
Source: Hungarian Central Statistical Office – by the data of National Taxe and Customs Administrtion
A KSH adatai szerint a használt szántóterületek 57%-át bérleményként művelik. Az átlagosnál magasabb, 66% a bérelt szántóterületek aránya a dunántúli megyékben, míg az alföldi és észak-magyarországi megyékben ez az arány csak 51%, ami az egyéni gazdaságok erősebb jelenlétével függött össze.
The size and the distribution of arable land rented in 2013
Régiónként és megyénként jelentős eltéréseket lehet tapasztalni a földhasználati módokban. Hajdú-Bihar megyében valamivel nagyobb arányban művelik a tulajdonosok a földet, de jelentős a bérleti hasznosítási mód.
A bérleti díjak mértékének tekintetében régiónként és megyénként is jelentős heterogenitást figyelhetünk meg. Az Észak-Alföld az országos átlagot reprezentálja, viszont Hajdú-Bihar (köszönhetően a kedvező adottságú földterületeinek) bérleti díj tekintetében a legmagasabb árfekvésű megyék közé tartozik.
Land rent in different region of Hungary (HUF/ha) |
A szántó árak és bérleti díjak aránya és összefüggései
A 2004-es uniós csatlakozás és az ezzel járó mezőgazdasági támogatások jelentősen befolyásolták a földpiaci viszonyokat. A növekvő – 2013-ra az uniós átlag szintjét elérő – támogatások a származékos keresleten keresztül árfelható tényezőként jelentkeztek a termőföld árakban és bérleti díjakban. Az empirikus tapasztalatok azt mutatják, hogy az Uniós tendenciákhoz hasonlóan a földárak növekedése a bővülő támogatásoknak köszönhető és ezek hasonlóképpen tőkésedtek a bérleti díjakban is.
A megyék többségében egy hektár szántó bérleti díja az árának a 4–6%-át tette ki. A Dunántúli megyékben a szántóföld bérleti díja a legtöbb esetben nem érte el az ár 4,0%-át, azaz a viszonylag magas szántóföld árak alacsonyabb bérleti díjjal párosultak. A keleti országrészben ugyanakkor a bérleti díj a szántóterület árának 6,8%-át tette ki.
A szántó árak és bérleti díjak összefüggése megyénként
Amint a táblázatból is látszik a szántó árak és bérleti díjak elég szorosan kapcsolódnak amit a magas korrelációs együttható (0,760) is tükröz.
Ha a földárak és a földminőség közötti összefüggéseket nézzük, megfigyelhető, hogy a kapcsolat jelentős de nem túl nagy (korrelációs együttható 0,651 értéket mutatott), viszont a megyei föld bérlet és az átlagos megyei földminőség tekintetében a korreláció igen gyenge értéket jelzett (0,410).
Ennek magyarázata, hogy a földminőségtől független támogatások mérvadóak a bérleti díj alkukban (gyenge minőségű terület ugyanannyi támogatást kap mint egy magas aranykoronával rendelkező terület) így a kettő között nem alakult ki szorosabb kapcsolat. Országos szinten tehát bérleti díjak mértékét a földminőség tehát csak részben befolyásolja, egyes településeknél – főleg ahol jó a földminőség, a megyei átlagtól jóval magasabb lehet a bérleti díj mértéke a jó földek esetében.
Összefoglaló táblázat
A bérleti díjak meghatározásának elméleti és gyakorlati módszertani alapjai
A föld bérleti díj megállapítására vonatkozó hivatalos (jogszabályban rögzített) eljárás vagy módszertan Magyarországon nincs, erre vonatkozóan a föld forgalmi értékelésére vonatkozó jogszabály alapján kell eljárni. A termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről szóló 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a forgalmi érték meghatározására épül, a rendelet 1. számú melléklete tartalmazza a piaci összehasonlító elvű értékelés, a 2. számú melléklet pedig a hozam elvű értékelés fontosabb módszertani leírását.
Az értékelés módszertani alapjai az Értékelők Európai Csoportja (TEGOVA) által az Európai Értékelési Szabványokban (EVS 2003) rögzített elvekre épülnek, többek között a S4.01.-S4.76. részekre GN7.37 (tőkésítés módszere) GN7.49 (piaci megközelítés) valamint ezekkel harmonizáló hazai hivatalos értékelési előírásokra. Részletes módszertani elvek és eljárások viszont az értékelők szakmai egyéni döntései szerint kerülnek alkalmazásra, sok esetben jogi vitákat, problémákat generálva.
A piaci összehasonlító adatok elemzésére épülő módszer
Az értékelés alapelvét a területi, földminőségi, és használati szempontok jelenti. A területi elv keretében az elhelyezkedés, fekvés, megközelíthetőség szempontjait kell vizsgálni, reprezentatív adatok alapján mely a helyi Járási Kormányhivatalok Földhivatali Osztályán érhetők el. Az alaphalmazt jelentő adatokat leírós statisztika eszközével elemezni kell (átlag, medián, módusz, minimum és maximum értékek) megfelelő módon tisztítani.
Mivel az átlagadatok és az értékelt terület minősége között jelentős eltérés mutatkozhat az Aranykoronában kifejezett földminőségben, a földminőség elve megköveteli, hogy ezek korrigálását a szakértő elvégezze, a fajlagos összehasonlító adatot ennek alapján korrigálja és területi mérettel súlyozva határozza meg. A kapott fajlagos bérleti alapdíjat a használati elv szerinti korrekciókkal kell módosítani, mint például: területi (tábla) méret, öntözhetőség, tereptárgyak vagy egyéb művelést korlátozó/segítő elemek. A korrekciókat indokolni kell és lehetőleg ne haladja meg a +-30%-os intervallumot.
A hozamszámításon alapuló módszer
A földjáradék mint fogalom és meghatározásának módja
Az elméleti közgazdaságtani alapelv szerint a földbérlet nem más, mint a termőföld használati jogának időleges átruházása, bérleti díj fizetése ellenében. Akkor jön létre, ha mind a földtulajdonos, mind a bérlő számára összességében kedvezőnek minősül, azaz az előnyei a két fél számára nagyobbak, mint a hátrányai. A bérlet jogi hatály alá eső szerződésben rögzített díjfizetést jelent a bérlő részéről a tulajdonos számára.
A fizetendő díj alapját a föld járadék (jövedelem) jelenti. A földjáradék tulajdonképpen a földtőke kamatát, a földbe fektetett tőke hozadékát – illetve annak egy részét – jelenti. Ez nem más, mint a gazdálkodás jövedelmének az a része, ami az egyéb (a földtőkén felüli) tőkerészek kamatigényének levonása után marad a földtulajdonos számára. A földjáradék tehát mindig a föld tulajdonosát illeti meg (saját földön történő gazdálkodás esetén nem különül el a jövedelemből élesen).
A gazdaságelméletben a földjáradék meghatározására több módszer is szolgál, azonban a gyakorlatban két módszer az elfogadott:
a. Az egyik a járadék tőkésítése elvére épülő hozam alapú módszer, mely szerint fordított eljárással a föld értékéből visszaszármaztatható az elvi bérleti díj (járadék), az alábbi képlet szerint:
Föld járadék (bérleti díj) = Föld ára ´ Tőkésítési kamatláb + Föld adó*
* Megjegyzés: Magyarországon nemzetgazdasági szinten nincs, a helyi önkormányzatok kompetenciájába tartozik ennek előírása/meghatározása
b. A másik eljárás a maradványértékelés módszertanára épül, mikor a vállalkozói jövedelemből levonják a tőkerészek alternatív költségét, az alábbiak szerint:
Föld járadék (bérleti díj) = Termelési érték – (Termelési költség + Termelésbe fektetett befektetett és forgóeszközök kamatigénye)
A gyakorlati alkalmazhatóság szempontjából, a tőkésítés elvére épülő módszer sokkal hasznosíthatóbb és egyszerűbb, mivel kisebb az adatigénye, a maradványértékelés viszont elmélyült vizsgálatot igényel, az alternatív költsége mértéke, a gazdálkodásba bevont eszközök értéke illetve értékelése az érintett (és ellenérdekelt) felek számára számos vitát eredményezhet. A módszer alkalmazásának másik korlátja, hogy az említett módon levezetett földjáradék és a piaci elven levezetett haszonbérleti díj között igen nagy eltérések lehetnek a támogatások földárban és bérleti díjakban történő tőkésedés miatt.
A tőkésítési elv szerint meghatározott haszonbérleti díj kalkulációs eljárása
A fentebb említettek szerint vitára kevésbé alkalmat adó, viszonylag egyszerűen számítható eljárásként a tőkésítés elvére alapuló módszer esetén a településen vagy a közeli övezetben megtörtént adás-vételek termőföld-áraiból kell kiindulni, a piaci összehasonlító módszer elvei szerint (fajlagos átlagár-képzés a területi, földminőségi és használati elv alapján).
A tőkésítési kamatláb meghatározása során elfogadott a jelzálogbankok által használt, nyilvánosan közölt, termőföld értékeléskor alkalmazott kamatlábak. Adott esetben azonban tényszerűbb számítás eredményezhet a településre jellemző átlagos földárak és átlagos bérleti díjak hányadosa. Méltányos eljárás lehet viszont a kettő egyszerű átlagának alkalmazása, mely során a helyi és az országos piaci tendenciákat egyformán érvényesíteni lehet.
A rendes föld haszonbérleti díj végső értékének meghatározása a kettő egyszerű átlagolásából eredhet. Ez az eljárás kifejezetten szükségszerű és a méltányossági elvnek megfelel abban az esetben, ha a szabad piaci értékítélet érvényesülése korlátozott mint például: a terület jogokkal való terhelést, kombinált tulajdoni viszonyok (eltérő tulajdonban levő föld és infrastruktúra) stb.
A bérleti díjak meghatározásának módszertana egy esettanulmány tükrében
Adott egy 100 ha-os alapterületű, szántó művelési ágba sorolt 27 Ak/ha-os földminőségi kategóriába tartozó terület, melynek a rendes haszonbérleti díját kell meghatározni. A településen magas színvonalú intenzív termelés folyik a földpiac keresleti oldala élénk.
A haszonbérleti díj meghatározása piaci összehasonlító alapon:
Statisztikai vizsgálat alapján meghatározott fajlagos haszonbérleti díj övezeti átlaga: 93.580 Ft/ha, 31,4 Ak/ha földminőség mellett:
Földminőségi korrekcióval az alapérték: 82.057 Ft/ha lett.
A használatot befolyásoló korrekciók a következők voltak:
Táblaméret: 20%
Öntözési lehetőség: 5%
Bejegyzett jogok (korlátozások): -5%
ÖSSZES KORREKCIÓ (Σ): 20%
KORRIGÁLT FAJLAGOS BÉRLETI DÍJ: 98.469 Ft/ha
Díj x területi méret =
A haszonbérleti díj meghatározása hozam elvű módszerrel:
Statisztikai vizsgálat alapján meghatározott fajlagos haszonbérleti díj települési átlaga: 3.225.322 Ft/ha, 29,52 Ak/ha földminőség mellett (övezetre bontható adatok nem álltak rendelkezésre).
Jelzálogbankok tőkésítési kamatlábának átlaga: 4,83%
Települési bérleti díjak és földárak hányadosa: 3,36%
Elfogadott tőkésítési kamatláb (átlagolva): 4,09%
Kalkulált bérleti díj = Földár x tőkésítési kamatláb = 132.065 Ft/ha
Földminőségi korrekcióval az alapérték: 123.000 Ft/ha lett.
A használatot befolyásoló korrekciók (azonos a piaci módszer esetében használttal = 20%)
KORRIGÁLT FAJLAGOS BÉRLETI DÍJ: 147.600 Ft/ha
Méltányos (végleges) h. bérleti díj a módszerek átlagolásával (50%-50% súlyaránnyal: 123. 035 Ft/ha
A gyakorlati életben a bérlő sajátos érdeke, hogy a piaci áron vagy (lehetőleg) az alatt jusson földhöz . A tulajdonos hasonló elven, de ellentétes motivációval közelíti meg a díj képzést lehetőleg a piaci ár fölé helyezni a díjat. A végleges díj mértékét az alkuerő dönti el.
A piaci adatok összehasonlítására épülő módszerrel az adott időpontra és adott helyre (mikrokörnyezetre) vonatkozó szabad piaci értékítélet szerinti bérleti díjat lehet meghatározni. A hozam alapú értékelés keretében viszont a földárak és a tőkésítési kamatlábak alakulása a hosszabb távú szemléletet érvényesíti és részben magába foglalja a makrokörnyezeti konjunktúra hatásait is. A kombinált módszer alkalmazásával lehetőség kínálkozik arra, hogy mind a bérlő, mind a tulajdonos jövőbeni érdekeinek megfelelő mértékű díj kerüljön meghatározásra.