Magyarországon korlátozásokkal jelzálog-hitelintézet is szerezhet földtulajdont. Milyen specialitásai vannak ennek a fedezetnek?

Részletekért kattintson a „bővebben” gombra

Magyarországon korlátozásokkal jelzálog-hitelintézet is szerezhet földtulajdont. Milyen specialitásai vannak ennek a fedezetnek?

Magyarországon föld tulajdonjogát megszerezheti belföldi természetes személy (azonban legfeljebb 1 hektár mértékig, 1 hektár fölött viszont csak földműves magánszemélyek szerezhetnek termőföldet) uniós tagállami állampolgár, bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye, jelzálog-hitelintézet (korlátozásokkal), föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat, Magyar Állam

A termőfölddel szembeni jogi igényérvényesítési eljárások részletszabályait az egyéb ingatlantípusokhoz képest nem elsősorban a Vht. (1994. évi LIII. törvény) hanem több jogszabály együttes értelmezésével lehet megismerni. A termőföldek végrehajtási eljárására vonatkozó szabályait a „bírósági végrehajtásról” szóló 1994. évi LIII. törvény, a” mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény, a „mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól” szóló 191/2014. (VII. 31.) Korm. rendelet, a felszámolási eljárás keretében értékesítendő földek szabályait fenti hivatkozott jogszabályokon a túl a „csődeljárásról és a felszámolási eljárásról” 1991. évi XLIX. törvény.

Jelen jegyzetünkben elsősorban a földdel szemben a végrehajtási eljárások részletszabályait taglaljuk.

Olyan ingatlan esetében művelési ágban nyilvántartott alrészlet van és amelynek művelési ága, mégha csak részművelés is mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül, akkor a föld fekvésétől függetlenül a teljes ingatlanra a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.

Az adósok fizetési késedelme, vagy egyéb szerződésszegő magatartása tanúsítása esetén felmondásra kerülhet a szerződés. A felmondást követően a Hitelező a végrehajtható határozat alapján az eljáró közjegyzőtől vagy bíróságtól kérheti a végrehajtható okirat kibocsátását és az önálló bírósági végrehajtó részére történő kézbesítését. Közigazgatási végrehajtási eljárás keretében az illetékes hatóság jogosult a meghozott jogerős határozata alapján az ingatlan nyilvántartásba közvetlenül bejegyeztetni a végrehajtási jogát. Abban az esetben, ha a földet a bírósági és közigazgatási végrehajtás során egyaránt lefoglalták, az eljárást bírósági végrehajtás útján, e törvény szerint kell tovább folytatni^[1] Bírósági végrehajtás esetén az eljáró végrehajtó díjelőleg megfizetését követően megkeresi a nyilvántartást vezető hatóság az adatigénylés iránti megkereséssel, aki követően a végrehajtást kérő kérelme alapján bejegyzi a végrehajtást kérő – az ingatlant lefoglalja – végrehajtási jogát az ingatlan tulajdoni lapjára.

Megjegyzendő, hogy amennyiben a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését – ideértve az ingatlan-nyilvántartási eljárás igazgatási szolgáltatási díjának a megfizetését – követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant.^[2]De amennyiben a hitelező/végrehajtást kérő nem ismeri az adós ingatlanának a helyrajzi számát, de úgy rendelkezett vagy nem zárta ki, hogy az adós ingatlanát is vonják végrehajtás alá, úgy a végrehajtási költség előlegezését követően a végrehajtó beszerzi az ingatlan adatait, majd végrehajtási jog szolgáltatási díjának megfizetését követő 3 munkanapon belül lefoglalja.

Becsérték megállapítása

 Amennyiben a föld tulajdoni lapjára kisajátítási eljárás megindításának ténye van feljegyezve, a lefoglalt ingatlan végrehajtási értékesítése és becsértékének megállapítása iránt nem lehet intézkedni^[3].

A végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap elteltét követően a végrehajtást kérő kérelmére intézkedhet a föld becsértékének a megállapítása és értékesítése iránt^[4]. A föld becsértékét 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy ingatlanvagyon-értékelő vagy igazságügyi szakértő cég szakvéleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét.^[5] A végrehajtó a föld becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, valamint a Nemzeti Földalappal is.^[6]

A bírósági végrehajtót a föld becsértékének közlésével több kötelezettségének is köteles eleget tenni:

• A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja az adóst arról, hogy az értékesítést követően fennálló kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét legkésőbb a közlés kézhezvételétől számított 15 napon belül terjesztheti elő a bíróságnál.^[7]
• A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a feleket a részletfizetés lehetőségéről és feltételeiről.
• A végrehajtó a becsérték közlésével egyidejűleg tájékoztatja a zálogjogosultat arról, hogy a zálogjogból fakadó igényét – ha az alapügyben nem végrehajtást kérő – végrehajtási eljárás során érvényesítheti, és az erre vonatkozó kérelmét az értesítés kézhezvételét követő 15 munkanapon belül kell bejelentenie a végrehajtónál.^[8]Ezen eljárás gyakorlati átfutása az iratok bíróságra történő érkezésétől számított 2-4 hónap között lezajlani, függően az ingatlanon bejegyzett joggal rendelkezők számától, valamint attól is, hogy a bekapcsolódással párhuzamosan a becsértéket is kifogásolja az arra jogosult.

A föld becsértékének közlésétől számított 15 napon belül végrehajtási kifogást terjeszthetnek elő a felek. Ha a becsérték megállapítása (kifogás esetén bíróság általi jogerős megállapítása) óta két év eltelt és az ingatlan még nem került értékesítésre, a végrehajtó bármelyik fél kérelmére az árverés kitűzése előtt a becsértéket.^[9] A kifogás benyújtásával egyidejűleg letétbe kell helyezni az igazságügyi szakértő díjának fedezetére szolgáló összeget is.

Árverés

 A becsérték jogerőse megállapítását követően kerül sor az ingatlan árverezésére. Föld árverése esetén az elektronikus árverés szabályait nem lehet alkalmazni, azaz földet kizárólag személyesen lehet árverezni. Ebből fakadóan a föld árverése a lakóingatlanok és kereskedelmi ingatlanok elektronikus árverésével szemben nincs három szakaszra osztva, így az árverés konkrét napján és percéig a részt vevők között kiderülhet az árverési vételár összege és a vevő személye is.

A végrehajtó, a felszámoló, vagy a pénzügyi gondnok (a továbbiakban együtt: megkereső) az értékesítés feltételeinek bekövetkeztétől számított 60 napon belül az árverés kitűzése és lefolytatása érdekében megkeresi a föld fekvése szerint eljáró megyei kormányhivatal^[10]. Az árverés kitűzéséhez a megkeresőnek igazolnia kell, hogy a föld becsértéke a becsérték megállapításakor az közlésre került a Nemzeti Földügyi Központtal is, ellenkező esetben nem lehet az árverést kitűzni^[11].

Annak ellenére, hogy a megyei kormányhivatal bonyolítja le az árverést, arra ténylegesen már a föld fekvése szerinti járási hivatal hivatali helyiségében kerül sor

Az árverés időpontját úgy kell meghatározni, hogy az nem lehet korábbi az árverés kitűzésének napjától számított 60. napnál, de nem lehet későbbi az árverés kitűzésétől számított 90. napnál. E határidők számításába az árverés kitűzésének napja nem számít bele^[12].

A föld árverésén az vehet részt, aki:

• előlegként a föld becsértékének 10 százalékát legkésőbb az árverés megkezdése előtt a megyei kormányhivatalnál letétbe helyezte,
• a licitdíjat megfizette, és
• aki a tulajdonszerzési képességét az azt megalapozó okiratokkal, az árverés helyszínén és időpontjában igazolja.

A fenti három feltétel, konjuktív feltétel, bármelyik feltétel hiánya esetén az árverező nem vehet részt az árverésen.

Föld árverésen az árverező nemcsak személyesen, hanem képviselője útján is részt vehet.

A föld árverésén nem vehet részt – a teljesség igénye nélkül – az adós, a végrehajtó (iroda tagja, alkalmazottja a Vht. 123. § (2) bekezdés szerint), felszámoló (szervezet tagja és alkalmazottai Cstv. 49. § (3) és (3b) bek szerint), a vagyonfelügyelő (szervezet tagja és alkalmazottai) aki termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg (Földforgalmi törvény 9. §-ában meghatározott személyek).

A végrehajtást kérő viszont részt vehet az árverésen és meg is szerezheti a termőföld tulajdonjogát, ugyanakkor az árverési vételárat köteles megfizetni. A hitelező/végrehajtást kérő szempontjából jelentős korlátozó különbség – az egyéb ingatlanok árveréséhez képest – hogy a föld árverésen kívüli eladásának és a végrehajtást kérő általi átvételének – követelése beszámításával – nincs helye, azaz a veszteség mérséklése, illetve elhárítása érdekében a hitelingatlan csereügyletet – jelzálog-hitelintézetet vh kérő esetét kivéve – jogalkotó kizárta. Tehát amennyiben a hitelező üzleti érdeke az, hogy a föld tulajdonjogát árverésen megszerezze és fennáll a szerzési képessége (pl. jelzálog-hitelintézet), akkor a fennálló követelése ellenére, árverési nyertesség esetén is köteles megfizetni a teljes árverési vételárat. Fontos megjegyezni, hogy amennyiben a jelzálog-hitelintézet a tulajdonába került földet a szerzés időpontjától számított egy éven belül nem tudja értékesíteni, a föld az állam tulajdonába és a Nemzeti Földalapba kerül. A földalapkezelő szervezet az állam tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől számított 90 napon belül megfizeti a föld hitelbiztosítéki értékét a jelzálog-hitelintézet részére^[13].

Ez a korlátozás a hitelező jogait jelentősen csorbítja, ugyanis a piaci forgalmi értéktől számított alacsonyabb áron történő értékesítésbe nem tud beavatkozni követelése beszámításával, vagy az adósok esetleges csalárd szándékait nem tudja meghiúsítani, ezáltal az ingatlan „átvételével” a várható veszteségeit sem tudja csökkenteni.

Személyes jelenlét mellett lefolytatott föld árverés esetén, a földre főszabályként legalább a kikiáltási ár felének 50%-nak megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat.

A tanya ez alól kivétel, amely esetén legalább a kikiáltási ár 70%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt. (Vht. 147. §. (3) bek. és (4) bek. b) pont együttes értelmezése).

Egyszerűsített végrehajtási eljárás esetében, ha a föld zálogtárgy és a végrehajtási eljárásban lefoglalásra kerül, és a zálogjogosult és adós a kielégítési jog megnyílta előtt írásban megállapodott a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítésében, úgy a Vht. 204/B. § szerint az így az előre meghatározott legalacsonyabb eladási árat elérő összegű vételi ajánlattal tehető érvényes vételi ajánlat.

Felszámolási eljárás keretében tartott árverés esetén a 237/2009. (X. 20.) Korm. rendelet 4. § (2) bekezdése szerinti minimálár megadásával kerül árverésre. Felszámolási eljárás során a becsérték az aktuálisan megállapított likvidációs érték összege (cc. a piaci forgalmi érték 60-70%-a).

Licit küszöb: a licitküszöb összege 10 millió Ft-ot meg nem haladó becsérték esetén a becsérték 2%-a, de legalább 1000 Ft, 10 millió Ft-ot meghaladó becsérték felett a becsérték 1%-a, ezer forintra kerekítve^[14].

Az árverező a vételi ajánlatot nem vonhatja vissza. Az elektronikus ingatlanárveréshez képest szembetűnő különbség, hogy a föld árverezése esetén érvényes vételi ajánlatnak a minimálárat elérő három legmagasabb ajánlat minősül. Amennyiben a legmagasabb összegű érvényes ajánlatot tevő árverező a vételárat nem utalta át határidőben, úgy az árverés nem lesz eredménytelen, hanem az árverésen a következő legmagasabb ajánlatot tevő árverező nyeri. És amennyiben a második legmagasabb ajánlatot tevő sem tesz eleget fizetési kötelezettségének, úgy a harmadik legmagasabb ajánlatot tevő vásárolhatja meg a föld tulajdonjogát (feltételezve, hogy az elővásárlásra jogosultak nem élnek e jogukkal).

Az árverést addig kell folytatni, amíg érvényes ajánlatot tesznek. Amennyiben nincs további érvényes ajánlat, a kikiáltó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kimondása után felhívja a jelen levő elővásárlásra jogosultakat és előárverezésre jogosultakat, hogy elővásárlási, illetve előárverezési jogosultságuk gyakorlására.

Elektronikus ingatlanárverés esetében csak a legmagasabb összegű vételi ajánlat érvényes. Amennyiben nyertes vevő nem fizeti meg a vételárat, vagy nem írja alá az árverési jegyzőkönyvet, akkor az árverés sikertelen és új elektronikus árverést kell kiírni^[15].

Megismételt föld árverés esetén az első árverés szabályait kell alkalmazni, azzal, hogy a legalacsonyabb vételár nem lehet alacsonyabb, mint az első árverésen meghatározott összeg.

A második megismételt árverés eredménytelensége esetén az árverés sikertelen.

A kikiáltó szerv/megyei kormányhivatal az árverésről jegyzőkönyvet állít ki, amelyet sikeres árverezés esetén a az árverési vevő is aláírásával látja el.

Sikeres föld árverés az alábbiak szerint fejeződik be:

a) az árverési jegyzőkönyvbe foglalt döntés ellen jogorvoslattal nem élnek, vagy valamennyi azzal kapcsolatban megindított jogorvoslati, illetve döntés-felülvizsgálati eljárás befejeződik,

b) az árverés nem eredménytelen és

c) a földszerzést jóváhagyó hatósági hatáskörében eljáró fővárosi és megyei kormányhivatal az árverési jegyzőkönyvet záradékolja, akkor a megyei kormányhivatal haladéktalanul felhívja az árverési vevőt – 60 napnál nem hosszabb megfelelő határidő tűzésével – hogy a teljes vételárat utalja át a mezőgazdasági igazgatási szerv/ megyei kormányhivatal letéti számlájára; ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti.

Sikertelen árverés esetén azt az előleget, amelynek visszafizetését az árverező nem igényelheti vissza, valamint azt a vételár-különbözetet, amelyet a fizetést elmulasztó megfizet, a megyei kormányhivatal átutalja a végrehajtó/felszámoló által megadott számlára. Ezek az összegek a végrehajtás, a felszámolás, illetve az önkormányzati adósságrendezési eljárás értékesítési bevételeként számolhatók el.

Óriási jelentősége van a földszerzést jóváhagyó hatósági hatáskörében eljáró fővárosi és megyei kormányhivatal döntésének az árverési jegyzőkönyv záradékolása kapcsán.

Amennyiben a Földforgalmi törvény 35. § (7) bekezdése alapján a tulajdonszerzés jóváhagyása megtagadásra kerül, vagy az árverés sikertelen (második eredménytelen után), a mezőgazdasági igazgatási szerv megkeresése alapján a végrehajtó a Vht. szerint közzéteszi a föld folyamatos árverezése iránti hirdetményét. A hirdetmény közzétételét követően, ha a földre vételi ajánlat érkezik a végrehajtóhoz, a végrehajtó az ajánlat érkezését követő 30 napon belül az árverés kitűzése, az árverési hirdetmény közzététele, továbbá az árverés lefolytatása érdekében ismét megkeresi a mezőgazdasági igazgatási szervet/megyei földhivatalt.

A Földforgalmi törvény 35. § (7) bekezdése szerint a felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás esetében, ha a fővárosi vagy megyei kormányhivatal megtagadja az árverési vevő javára a tulajdonszerzés jóváhagyását, vagy az árverés sikertelen (második árverés), a föld az állam tulajdonába és a Nemzeti Földalapba kerül. A mezőgazdasági igazgatási szerv a jóváhagyás megtagadásáról szóló döntését, illetve az árverés sikertelenségéről felvett jegyzőkönyvet közli a földalapkezelő szervvel is. A földalapkezelő szerv a jogerős döntés, illetve az árverés sikertelenségéről felvett jegyzőkönyv közlését követő 60 napon belül köteles a becsértéket a felszámoló részére átutalni.

Azaz a felszámolási eljárás értékesítési eljárása során a hitelező megtérülése végső soron biztosított a föld Nemzeti Földalapkezelő tulajdonába kerülésével. A gyakorlati eljárások azt mutatják, hogy az egyértelmű jogszabályi rendelkezések ellenére a Földalap fizetési hajlandósága alacsony és a jogszabályban meghatározott 60 napos határidőhöz képest a sokszorosa lehet. Korábban a jogalkotó lehetővé tette, hogy bírósági végrehajtási eljárás keretében is – az előbb hivatkozott feltételekkel – legyen a föld tulajdonjogának Nemzeti Földalap, de a földek forgalmi értékeinek indokolatlan felülértékelése miatt számos visszaélés történt, így a jogalkotó a bírósági végrehajtás vonatkozásában a kötelező átvételt megszüntette.

Vételár megfizetése: a mezőgazdasági igazgatási szerv/ megyei kormányhivatal az árverési vevő által megfizetett teljes vételárat, annak beérkezésétől számított 8 napon belül átutalja a megkereső/végrehajtó/felszámoló által megadott letéti, illetve pénzforgalmi számlára, ezzel egyidejűleg a záradékolt jegyzőkönyvet is megküldi a megkeresőnek^[16].

A záradékolt jegyzőkönyv alapján felszámolási eljárásban a felszámoló, önkormányzati adósságrendezési eljárásban a pénzügyi gondnok köti meg az árverési vevővel a földtulajdon átruházására vonatkozó szerződést, és megteszi a vevő részére történő birtokbaadással összefüggő intézkedéseket.

Végrehajtási eljárás esetén a mezőgazdasági igazgatási szerv/ megyei kormányhivatal intézkedik a tulajdonjog bejegyeztetése iránt az ingatlanügyi hatóság megkeresésével^[17].

Annak ellenére, hogy föld tulajdonjogának árverésen történő megszerzése hatósági határozattal történik és eredeti szerződésmód, ugyanakkor, ha azt megelőzően szerződés alapján keletkezett földhasználati jogosultság áll fenn harmadik személy javára, akkor az a földet megszerző új tulajdonos tulajdonjogát is terheli. Főszabály szerint a földhasználati jogosultság az új tulajdonos tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését követő 6. hónap utolsó napján megszűnik, kivéve, ha az új tulajdonos új szerződést köt a használóval, a földhasználó olyan agrár-vidékfejlesztési támogatást vett igénybe, amelynek feltételéül jogszabály meghatározott időtartamra földhasználati kötelezettséget ír elő^[18]. A földet megszerző új tulajdonos tulajdonjogát terhelheti még a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, a törvényen alapuló haszonélvezeti jog. Nem terheli a haszonélvezeti jog új tulajdonos tulajdonjogát: ha a jogosult a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha azt a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel létesítették.

Megjegyezni kívánjuk továbbá, hogy a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld (és tanya) tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt, kivételt képez ez alól, ha a tulajdonjogot átruházó személy a közeli hozzátartozója (rekreációs célú földszerzés).

 Összegzés:

A föld árverés számos ponton eltérést mutat a Vht.-ben szabályozott elektronikus ingatlanárverés szabályaitól. Földet csak a korábbi árverési hagyományoknak megfelelően, csak személyesen lehet árverezni és nem elektronikusan. Neuralgikus pont a föld becsértékének szakszerű és valós forgalmi értékének megállapítása, ugyanis ez egy speciális szakkérdés az ingatlan értékelésen belül is és ilyen szaktudás birtokában sem az a becsértéket adó-és értékbizonyítvány alapján megállapító végrehajtó, sem a  felszámolóbiztos sem áll. Nem véletlen az, hogy polgári peres eljárásokban, a szakkérdést mindig szakavatott igazságügyi szakértő állapítja meg az ingatlanok forgalmi értékét, aminek az előírásával a nemperes eljárásokban tartozik a hitelezőknek a jogalkotó. Megemlítendő, hogy még az értékbecslési szolgáltatást nyújtó (akár igazságügyi, akár nem) szakértők közül is alacsony azok száma, akik a földértékelések tekintetében rendelkeznek megfelelő tapasztalattal, tudással és követik ez egyes területek értékbefolyásoló változásait annak érdekében, hogy a végrehajtási eljárás és árverés pontos időpontjára tudják megállapítani a föld valós forgalmi értékét. Érdemes olyan vagyonértékelő céghez fordulni, aki specializálódott a termőföldértékelésre, rendelkezik megfelelő tudásbázissal, tranzakciós adatbázissal valamint belső ellenőrzéssel (négy szem elv). A termőföldértékelésen belül önálló szakterület az erdőértékelés illetve a telepítményes ingatlanok értékelése (például szőlő, gyümölcsös), amely gyakorlati hozzáértést esetenként csapatmunkát igényel.  

Gyakran előfordul, hogy alacsony forgalmi érték kerül megállapításra, amely a hitelező jogait jelentősen sérti és legalább két évig kénytelen elfogadni az alacsony összegű becsértéket és a hozzá kapcsolódó joghatásokat. Sikeres árverés esetén az alacsony becsérték 50%-a lehet a föld vételára, amelyből még az eljáró hatóságok eljárási költségei, sikerdíjai és az összes végrehajtást kérő végrehajtási költségei levonását követően fennmarad összeg fizethető ki a kielégítési rangsorban első helyen lévő végrehajtást kérőnek.

Ezen fedezeti forma esetén további korlátozást jelent, hogy a végrehajtást kérő nem szerezhet tulajdont – kivéve a jelzálog-hitelintézet – hitel ingatlan csereügylet formájában a követelése beszámításával. Így a várható vesztségek csökkentésére vonatkozó eszköztára korlátozottabb az egyéb ingatlanfedezetekhez viszonyítottan. Ebből fakadóan az ingatlan biztosítéki értéke is alacsonyabb, amely magas összegű követelések esetén a nem teljesítő hitelek esetében jelentős CT és főként értékvesztési kötelezettséget ró a hitelezőre, amelynek negatív eredménybefolyásoló hatása sem elhanyagolható egy kisebb portfólió esetén.

Ugyancsak földforgalmat korlátozó tényező az is, hogy az egyéb ingatlanokhoz képest, a forrással rendelkezők közül jelentős része tulajdonszerzési korláttal rendelkezik. Így pl. az egyes gazdasági társaságok vagy földműves végzettség nélküli természetes személyek kiesnek a potenciális vásárlók halmazából. Kockázati elemként kiemelendő, hogy a közeli hozzátartozók földszerzésének nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása és elővásárlási jog sem áll fenn, ami miatt a jogi igényérvényesítési eljárások esetében a földet időnként elidegenítik a kényszerértékesítési eljárások idejét elhúzva, de nem meggátolva.

A korábbi személyes árverezéshez képest a pozitív változás, hogy az árverést nem az eljáró végrehajtó/felszámoló folytatja le, hanem a megyei kormányhivatal a föld fekvése szerinti járási hivatal hivatali helyiségében, amely csökkenti az eljárásokkal kapcsolatosan felmerülő esetleges szabálytalanságok kockázatait.

Föld árverése esetén az elővásárlásra jogosultak száma, ugyancsak magasabb az elektronikus ingatlanárveréshez képest. Több azonos ranghelyen lévő elővásárlásra jogosult esetén, a kikiáltó helyben lefolytatott sorsolással dönt, amely ugyancsak visszaélésre adhat okot. Felszámolási és adósságrendezési eljárások esetén az árverési jegyzőkönyv megtagadásának esetére a Nemzeti Földalap fizetési hajlandósága ugyancsak alacsony, viszont előfordulhat az a ritka eset is, hogy a becsérték közlésével a Nemzeti Földalap jelzi a föld tulajdonjogára vonatkozóan az igényét és ebben az esetben a fizetési fegyelme fokozottabb.

A földtulajdonosok számára nyújtott hitelek esetén, nem gyakorlat (személyes adós és zálogkötelezett esetén) az egységes területalapú támogatást, vagy bármilyen más támogatás biztosítékú célú engedményezése vagy haszonbérletnél a haszonbérleti díj éves összegének ugyancsak biztosítéki célú engedményezése, vagy a pénzügyi intézménynél vezetett számlára történjen ezek teljesítés, amelyre beszedési megbízást adjon az adós.

 A végrehajtási eljárás sajátossága, hogy a felszámolási eljárással szemben, a végrehajtási eljárás megindulását követően is szedi az állami vagy EU támogatások összegét, valamint a haszonbérlet díjait, amelynek összegét a legtöbb esetben nem a tartozásai törlesztésére fordítja.

Mindemelett megfontolandó az adós/zálogkötelezett mindenkori teljes számviteli nyilvántartás szerinti 2. számlaosztályban nyilvántartott készletállományára-, valamint az adós/zálogkötelezett öt legnagyobb vevőjével szembeni fennálló követelésállományra a folyósított tőke és járulékai erejéig jelzálogjogot bejegyeztetni a hitelbiztosítéki nyilvántartásba.

 

^[1] Vht. 4. §. (1) bekezdés

^[2] Vht. 138. §. (1) bekezdés

^[3] Vht. 138/B. §

^[4] Vht. 139. § (1) bekezdés

^[5] Vht. 140. § (1) bekezdés

^[6] Vht. 140. § (2) bekezdése

^[7] Vht. 140. § (3) bekezdése

^[8] Vht. 140. § (6) bekezdése

^[9] Vht. 140. § (8) bekezdése

^[10] 191/2014. (VII. 31.) Korm. rend. 1. §. (1) bekezdés;

^[11] 191/2014. (VII. 31.) Korm. rend. 1. §. (2a) bekezdés;

^[12] 191/2014. (VII. 31.) Korm. rend. 2. §. (3) bekezdés;

^[13] 1997. évi XXX. törvény JHT. 10. §. 5. §.;

^[14] 191/2014. (VII. 31.) Korm. rend. 7. §. (5) bekezdés;

^[15] Vht. 156. § (1) bekezdése;

^[16] 191/2014. (VII. 31.) Korm. rend. 13. §. (3) bekezdés;

^[17] 191/2014. (VII. 31.) Korm. rend. 13. §. (4) és (5) bekezdés;

^[18] Vht. 137. §. (1) –(3) bekezdése