A Magyar Igazságügyi Kamara a termőföld értékbecslésről módszertani levelet adott ki / másodközlés 2025.12. hó

Kidolgozásában részt vettek Bizottsági tagként:

Hausmann Aurél
igazságügyi termőföld-forgalmazási és termőföld-értékbecslési szakértő igazolvány száma: 281356

Dr. Kovács Tibor Miklós
igazságügyi termőföld-forgalmazási és termőföld-értékbecslési, valamint kertészeti növénytermesztési szakértő. igazolvány száma: 290666

Dr. Mikus Gábor Gyula
igazságügyi termőföld-forgalmazási és termőföld-értékbecslési, valamint agrár-környezetgazdálkodási szakértő. igazolvány száma: 280421

Tóth Nándor Péter
igazságügyi termőföld-forgalmazási és termőföld-értékbecslési szakértő . igazolvány száma: 281341

Varga Zoltán tagozati elnök
igazságügyi szakértő
igazolvány száma: 271936

Konzultánsként közreműködtek:

Simon Péter
igazságügyi termőföld-forgalmazási és termőföld-értékbecslési szakértő igazolvány száma: 290884

Dr. Bujdosó Géza
igazságügyi kertészeti növénytermesztési szakértő igazolvány száma: 291418

Dr. Motika Dezső Zsolt
agrármérnök, jogász

I. A MÓDSZERTANI LEVÉL TÉMÁJA

Jelen módszertani levél rögzíti a termőföld értékének megállapítása során követendő eljárást és alkalmazandó módszereket. A módszertani levél készítésének jelentőségét egyrészt a termőföld értékének meghatározására vonatkozó szakvélemények készítése iránti növekvő igény, másrészt a gyakorlatban alkalmazásra kerülő érték meghatározási módszerek, számítási metodikák sokszínűsége adja és igényli az egységes tartalmi és formai követelmények kidolgozását.

II. A MÓDSZERTANI LEVÉL KIADÁSÁNAK INDOKOLÁSA

Nemzetgazdaságunk egyik legmeghatározóbb és legnagyobb értékkel bíró vagyoneleme a termőföld. Az 1990-es években bekövetkezett demokratikus átalakulás óta a termőföld értéke reálértéken számolva többszörösére nőtt és ezen értéknövekedés várhatóan a jövőben is folytatódik. A bírósági, a közigazgatási eljárások, illetve a piaci szereplők által megrendelt szakértői vélemények elkészítése során kiemelt jelentőségű, hogy az eljárások tárgyát képező termőföld értéke egységesen, ellenőrizhető és megbízható módon kerüljön megállapításra.

A fenti indokok alapján az igazságügyi szakértők eljárásának segítése és egységesítése céljából a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara Elnöksége szükségesnek tartotta a módszertani levél megalkotását.

A Módszertani levél készítésekor legfőbb szempontként határoztuk meg, hogy minden igazságügyi szakértő által készített „termőföld értékének megállapítása” tárgyú értékelés esetében egy gyakorlatban is alkalmazható, hozzáférhető kiindulási adatok felhasználásával, mind az agrárszakemberek, mind a termőföld értékbecslő szakemberek által elfogadott számítási módszerek alkalmazásával egységes metodika alapján készüljenek a szakvélemények.

III. HATÓKÖR

Jelen módszertani levél alkalmazandó minden olyan eljárásban, mely során termőföld, azaz az ingatlan-nyilvántartásban – a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül – szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep) és nádas művelési ágban nyilvántartott ingatlan helyben szokásos piaci értékének megállapítására kerül sor igazságügyi szakértő bevonásával.

Az erdő és fásított terület művelési ágban nyilvántartott ingatlanok értékének megállapítására jelen módszertani levél hatálya nem terjed ki.

Minden olyan esetben, ahol a kirendelt, vagy megbízott igazságügyi szakértőnek az adott mezőgazdasági ingatlan egyes részeire, vagy eltérő művelési ágú területeinek értékelésére vonatkozóan nincs megfelelő szakismerete és/vagy gyakorlata (nem adminisztratív értelembe vett kompetencia) ott társ szakértőként megfelelő kompetenciával és gyakorlattal rendelkező igazságügyi szakértő bevonása szükséges. Ugyanez vonatkozik a felépítménnyel rendelkező termőföldekre is.

IV. MEGHATÁROZÁSOK

4.1. Fogalmak a módszertani levél alkalmazásában

1. termőföld: a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas művelési ágban van nyilvántartva (a 2013. évi CXXII törvény 5. § 17. pontjának megfelelően).
2. telepítmény: a termőföld hasznosítását segítő és a termőföld értékét, illetve hasznait növelő – beruházás útján megvalósuló – agrotechnikai létesítmény (haszonnövénytelep, támrendszer stb. együtt);
3. ültetvény: 500 m2-nél nagyobb bogyós gyümölccsel, valamint 1500 m2-nél nagyobb területű szőlővel, vagy gyümölcsössel betelepített földrészlet, illetve alrészlet, mely magában foglalja magát a földet, illetve a telepítményt. (a fogalom a 2013. évi CXXII. törvény 5. § 27. pontja szerinti ültetvény definíción alapul). Az ingatlan-nyilvántartásban szőlő, gyümölcsös, (továbbá fásított terület művelési ágban nyilvántartott földrészlet);
4. értékelési megközelítés: általában az értékbecslés olyan módja, amely egy vagy több meghatározott értékelési módszert alkalmaz.
5. értékelési módszer: az értékelési megközelítéseken belül egy adott értékbecslési mód.
6. az értékelés célja: A „cél” szó az igazságügyi értékelés végrehajtásának okára utal. A jellemző célok közé tartozik (de nem kizárólagosan) a kisajátítás, a vagyonmegosztás, a termőföldön fennálló vagyoni értékű jog, az értékesítés támogatás, valamint a végrehajtási becsérték meghatározás.
7. piaci érték: a piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan egy adott időpontban gazdát cserélhetne egy hajlandóságot mutató eladó és egy hajlandóságot mutató vevő között tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében megfelelő piacra bocsátást követően, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül járnak el;
8. befektetési érték: olyan érték, amely egy adott befektető számára érvényes, egyedi befektetési igényeken alapul, és különbözik a piaci érték fogalmától, amely személytelen és elvont.
9. használati érték: a használati érték magában foglalja a jövőbeli pénzforgalom becslését és az eszköz folyamatos használatából, valamint a végső értékesítésből származó jövedelmet – amennyiben ez felmerül – és erre a jövőbeli pénzáramlásra egy megfelelően választott diszkontrátát alkalmaz.
10. diszkont ráta: megtérülési ráta, amelyet a jövőben jelentkező, kiadásra, vagy bevételre kerülő pénzösszegeknek jelenértékre való átszámítására használnak.
11. belső megtérülési ráta: a belső megtérülési ráta, vagy angol rövidítése alapján IRR, egy olyan fiktív diszkontráta, amellyel az adott befektetés nettó jelenértéke nulla. Értéke segíti eldönteni, hogy mely befektetések milyen hozamot nyújtanak.
12. tőkearányos jövedelmezőség: a tőke jövedelmezőségi szintjét mutatja meg, segítségével megállapítható, hogy egy egységnyi saját tőkével mekkora jövedelem érhető el a vizsgált időszakban. Ültetvények esetében arról ad tájékoztatást, hogy hány százalék hozamot, hoz az ültetvény beruházás a teljes élettartamának figyelembevételével.
13. ültetvény beruházás: a telepítési költség és az ápolási költség összege jelenti a teljes beruházási költséget
14. termőre fordulás: értékbecslői szempontból azt az évet jelenti, amelytől kezdve az ültetvény várhatóan már produkál akkora terméshozamot, illetve árbevételt, mely fedezni képes az éves művelési-ápolási költségeket.
15. A felvásárlási átlagár: termelőtől feldolgozási vagy tovább értékesítési célra vásárolt mezőgazdasági termékekért fizetett összeg (általános forgalmi adó nélkül) és a hozzá tartozó mennyiség hányadosa.
16. A kockázat statisztikai fogalma: a tényleges hozamok szórása a várható hozamok körül, azaz a kockázat a tényleges és elvárt hozamok közötti eltérés. Minél nagyobb a szórás, annál kockázatosabbnak ítélünk egy befektetést. Másképpen fogalmazva a kockázat a cash flow összegében és ütemezésében lévő bizonytalanság.
17. Piaci tőkésítési ráta: az a várható hozam, amelyet a befektetők megkövetelnek ahhoz, hogy hajlandók legyenek a kockázatos eszközbe befektetni.
18. Művelési rendszer: A telepítmények összes stabil elemét (alany, fajta, törzsmagasság, koronaforma, sor- és tőtávolság, támaszrendszer, stabil öntöző berendezés, jégháló, esővédő fólia, sorközök művelése, stabil fagyvédelmi berendezés) jelenti.
19. Ültetési anyag: A telepítmények élő növényanyaga, mely a szaporítás alapján lehet oltvány, bujtvány, gyökeres dugvány, sarj, frigó palánta, zöld palánta, mikroszaporított gyökeres növény.

4.2. Rövidítések

1. IVS – International Valuation Standards (a nemzetközi értékbecslési standard)
2. EVS – European Valuation Standards
3. Fftv. – a 2013. évi CXXII. törvény (a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény) rövidítése
4. MePAR – Mezőgazdasági Parcella Azonosító Rendszer
5. HÉSZ – helyi építési szabályzat
6. DCF – Discounted Cash Flow (diszkontált pénzáram)

V. BEVEZETÉS

A termőföld értékének objektív, szakmailag megalapozott meghatározása egyre jelentősebb szerepet kap mind az igazságügyi szakértői, mind az agrárgazdasági gyakorlatban. A Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara által kibocsátott jelen módszertani levél célja, hogy a termőföld értékbecslésére irányuló szakértői tevékenységet egységes, átlátható és a nemzetközi gyakorlatokkal is harmonizáló szakmai alapokra helyezze. Az útmutató részletesen bemutatja az alkalmazható értékelési módszereket, azok elméleti hátterét, gyakorlati alkalmazhatóságát, valamint kitér a különböző művelési ágak sajátosságaira is. A levél a szakértők, jogalkalmazók és megbízók számára egyaránt megbízható iránytűként szolgál a termőföld-értékbecslés folyamata során, elősegítve a szakmai színvonal és az eljárások megbízhatóságának emelését.

5.1. A témakör hazai helyzete, a témaválasztás indoklása

A termőföld a nemzeti vagyon jelentős részét képezi Magyarországon. E hatalmas érték szakértői megállapítása ugyanakkor komplex módszertant igényel, mivel számos természeti és közgazdasági tényező befolyásolja. Jelenleg a termőföld-értékelés hivatalos módszertani alapja az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet, amelyet eredetileg a termőföld hitelbiztosítéki értékének meghatározására alkottak meg a jelzálog-hitelintézeti igények szerint. Ez a rendelet mérföldkő volt a hazai értékbecslés történetében, és több szektor (hatósági, piaci, vállalkozói) számára szolgált viszonyítási alapul. Azóta azonban jelentősen megváltoztak a piaci és társadalmi-gazdasági körülmények – például az Európai Unióhoz való csatlakozás, a támogatási rendszerek és jogszabályok átalakulása

–, így a régi módszertan számos ponton elavult, kiegészítésre és korszerűsítésre szorul. A 54/1997. FM rendelet ugyan piaci és hozadéki (jövedelem alapú) megközelítést egyaránt tartalmaz, de elsődlegesen a forgalmi értékből levezetett óvatos hitelbiztosítéki érték számítására szolgált. A mai ingatlanpiaci viszonyok és a termőföld iránti kereslet-kínálat dinamikája indokolja, hogy a szakértők a piaci érték fogalmára és aktuális adatokra támaszkodó egységes módszertant alkalmazzanak.

A témaválasztást az is indokolja, hogy a termőföld-értékbecslés területén hosszú ideje jelentkező szakmai igény a módszertan egységesítése. A rendszerváltás utáni évtizedekben a termőföld piaca újraéledt, az árak jelentősen emelkedtek, miközben a földforgalmat új törvények szabályozzák (pl. a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény). Mindez szükségessé tette a régi módszertani alapok újragondolását. Jelen módszertani levél kidolgozásának célja egy olyan egységes, korszerű értékbecslési eljárás bemutatása, amely figyelembe veszi a termőföld sajátosságait és a piaci viszonyokat, ezáltal biztosítva a szakértői vélemények megalapozottságát és összehasonlíthatóságát. A témakör hazai helyzetének bemutatása rámutatott, hogy a korábbi gyakorlat és jogszabályi háttér részben már nem felel meg a jelen kihívásainak – ezért indokolt a módszertan megújítása és a szakértői standardoknak megfelelő egységesítés.

5.2. Kapcsolat a hivatalos hazai és külföldi irányelvekkel

Az új módszertan illeszkedik mind a hazai jogszabályi környezethez, mind a nemzetközi értékelési sztenderdekhez. Belföldön az 54/1997. (VIII.1.) FM rendelet továbbra is jogszabályi keretet ad a termőföld értékeléséhez, ezért az ebben a módszertani levélben javasolt eljárás összehangolásra került a rendelet fő elveivel. Például a rendelet által megkövetelt két módszer – a piaci összehasonlító és a hozadéki értékelés – az ajánlott módszertanban is szerepel, biztosítva, hogy az új gyakorlat ne térjen el a hazai előírások szellemiségétől. Ugyanakkor a korábbi rendeletben nem vagy csak részben tisztázott alkalmazási specifikumok kiegészítésre kerültek, a nemzetközi legjobb gyakorlat átvételével. A módszertani levél kidolgozásakor figyelembe vettük a kapcsolódó magyar jogszabályokat is – különösen a földforgalmi törvény földszerzésre és áralkura vonatkozó előírásait, valamint a hitelbiztosítéki értékelés szabályait – hogy a javasolt eljárás jogszabály-konform legyen. Emellett a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara korábbi útmutatásai (pl. a 2/2020. módszertani levél a földhaszonbérleti díj megállapításáról) is hivatkozási alapot jelentettek a módszer hazai adaptálásában.

Nemzetközi szinten a módszertan összehangolódik az elismert értékelési sztenderdekkel és irányelvekkel. Az Európai Értékelési Szabványok (EVS) előírásai külön kitérnek a mezőgazdasági ingatlanok sajátosságaira, így ezekre a javasolt módszertan épít. Az EVS hangsúlyozza, hogy a mezőgazdasági ingatlanok – így a termőföld – értékelésénél számos tényezőt kell figyelembe venni: a tulajdonjog és használati jog viszonyait, az üzleti (gazdálkodási) környezetet, a gazdaságstruktúra változásait, a fizikai jellemzőket és szabályozókat, a lehetséges információforrásokat, valamint az alkalmazandó értékelési módszertant. Az EVS előírja a piaci érték meghatározását és például azt is vizsgálja, hogyan alakul a föld értéke évelő növények (ültetvények) esetén. Ezek az elvek beépültek jelen módszertanba.

A módszertan a Nemzetközi Értékelési Szabványok (IVS) alapelveit és definícióit is követi, különös tekintettel a piaci érték fogalmára és az értékelési folyamat átláthatóságára. Ugyanez igaz a RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Valuations Standards előírásaira (Red Book), amelyek globális szinten határoznak meg szakmai követelményeket. A jelen ajánlások biztosítják, hogy a termőföld értékbecslések megfeleljenek a RICS által megkövetelt dokumentálási, etikai és szakmai standardoknak (pl. függetlenség, objektivitás, összehasonlíthatóság).

Összességében elmondható, hogy a kidolgozott módszertan illeszkedik a hazai szabályozáshoz, ugyanakkor integrálja a nemzetközi sztenderdek legfontosabb elemeit. Így a szakértők úgy végezhetik el a termőföld piaci értékének becslését, hogy az eredmény egyszerre felel meg a magyar jogszabályoknak és a nemzetközileg elvárt szakmai színvonalnak. Ez erősíti a szakvélemények hitelességét és elfogadhatóságát mind hazai, mind nemzetközi összehasonlításban.

VI. AJÁNLÁSOK SZAKMAI RÉSZLETEZÉSE

6.1. A termőföld értékelésben alkalmazható értékbecslési módszerek

Az értékelési módszerek a definiált vagyonérték valamilyen szempont szerinti megközelítésére használatos eljárások. A szakirodalom bármilyen vagyontárgy (pl. ingatlan, projekt, vállalkozás, különböző vagyoni értékű jogok stb.) értékelésére három, általánosan elfogadott alapvető megközelítést ismer. Ezek az értékelési módszerek egyaránt valamely értékforma meghatározására irányulnak, de természetükből adódóan különféle irányokból közelítik meg azt. A nemzetközi értékelési szabványok megnevezése szerint a fő értékelési módszerek a következők:

International Valuation Standards (IVS 105 Valuation Approaches and Methods)

• piaci módszer – market method
• jövedelem módszer – income method
• költség módszer – cost method

A várható és legvalószínűbb piaci árat közelítő piaci értékszámítás alapvető feltétele az értékelés megfelelő módszerének megválasztása. Az alkalmazható módszer(ek) kiválasztásánál meghatározó szempontnak tekinthető a termőföld jogi helyzete és természetbeni jellemzői. Az értékelés módszer kiválasztásánál az alábbi szempontok vizsgálata célszerű:

• az értékelés célja
• az adott módszer alkalmazhatóságának feltételei
• az értékelési módszer előnyei, hátrányai
• az értékeléshez nélkülözhetetlen megbízható információk rendelkezésre állása

A módszertani levél két folyamat ábrával segíti az értékelés és az értékbecslési szakvélemény elkészítését. A folyamatábrák a mellékletben találhatóak.

6.1.1. A piaci módszer

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a már közzétett (kifüggesztett) vagy teljesedésbe ment adásvételi szerződések, az értékelt ingatlanhoz hasonló tulajdonságainak összevetésével, összehasonlításával történik. Az összehasonlító adathalmaz ennek az értékelési módszernek kulcsfontosságú eleme, alapja.

A módszer fő lépései:

• az összehasonlításra alkalmas adathalmaz beszerzése, ebből a megfelelő ingatlanok kiválasztása és elemzése;
• fajlagos értékek meghatározása valamint az értékmódosító tényezők elemzése;
• a fajlagos alapérték módosítása az értékmódosító tényezők alapján;
• a forgalmi érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan méretének szorzataként.

Az első lépésben az értékelés során a szabadpiacon eladott, illetve értékesítésre felajánlott ingatlanok ajánlati árait elemezzük és összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező ingatlannal. A piaci összehasonlító adatok elemzését egy olyan adathalmazban kell

elvégezni, amelynek a földrajzi elhelyezkedése, művelési ága, keletkezésének időpontja, releváns tulajdonságai a vizsgált ingatlanéval azonosak, illetve hasonlóak. Az adathalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket tartalmazó összehasonlító adatokat a vizsgálat során figyelmen kívül kell hagyni. A kiválasztott összehasonlító adatokból a fajlagos alapérték meghatározásakor az ingatlan adásvétele során realizált vételárának, vagy ajánlati árának az egységnyi területre vetített értékét kell meghatározni. Az értékcsökkentő és értéknövelő tényezők alkalmazása az értékelt ingatlan pontosabb fajlagos értékének meghatározása céljából történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan befolyásoló tényező vehető figyelembe, amely mind az értékelt, mind az összehasonlításra kiválasztott alapadatok tekintetében is meghatározható, a piaci forgalmi értékre kiható, az ingatlan releváns tulajdonságán alapul. Az értékelt ingatlan piaci értékét az értékmódosító tényezőkkel módosított fajlagos érték és az ingatlan méretének szorzata határozza meg.

Az ingatlan értékelése az értékelés időpontjában fennálló, az értékelt tulajdoni hányadra vonatkozó, az ingatlan per, teher és igénymentes állapotára vonatkozó piaci érték megállapítása céljából történik.

A piaci összehasonlító módszer két változata ismert: a páros összehasonlító módszer és a csoportos összehasonlító módszer. Bár mindkét fajta értékelés egyazon módszeren belüli, mégis jelentősen eltérnek mind a számítási metodikában, mind az ingatlan piaci értékének megközelítésének folyamatában.

6.1.1.1. Piaci páros (direkt) összehasonlító módszer

A piaci páros összehasonlító módszer lényege, hogy a kiválasztott összehasonlító adatokat külön-külön korrigáljuk az értékelt ingatlan tulajdonságainak megfelelően különböző értékmódosító tényezőkkel, majd az így meghatározott fajlagos értékeket átlagoljuk, végül az ingatlan területével beszorozzuk. Adott esetben az egyszerű átlagszámítás helyett súlyozott átlagszámítást is alkalmazhatunk amennyiben az összehasonlításra használt adatok nem egyenértékűek, ezt azonban minden esetben indokolni kell.

A páros összehasonlító módszer kiindulási alapja a már említett összehasonlító adathalmaz. Az összehasonlító adathalmaz mennyiségi és minőségi jellemzői kihatnak az egész értékelés szakmai helyességére, pontosságára ezért az adathalmaz az értékelés kulcsfontosságú eleme, fokozott körültekintéssel kell meghatározni.

A termőföld piaci összehasonlító értékeléséhez kizárólag beazonosítható, kontrollálható forrásból lehívott, helyrajzi számmal rendelkező összehasonlító adatokat kell használni, melyek adott esetben leellenőrizhetőek.

Az ideális adathalmaz olyan összehasonlításra alkalmas adatokat tartalmaz, melyek független forrásból származnak, kontrollálhatóak, releváns tulajdonságaik közel azonosak az értékelt ingatlanéval. Ilyenek: hasonló művelési ág, területi elhelyezkedés, a szerződés létrejöttének időpontja övezeti besorolás, területnagyság, fajlagos aranykorona érték/ minőségi osztály, stb. Törekedni kell megvalósult adás-vételi szerződéseken alapuló, helyrajzi számmal ellátott adatokat tartalmazó adathalmaz használatára. A termőföld adásvételi szerződések a hatályos jogszabályoknak megfelelően kifüggesztésre

kerülnek, ezen közzétett hirdetmények, illetve az ezen közzétett hirdetményekből képzett adathalmaz alkalmas értékmegállapításra. A kiválasztott összehasonlító ingatlanok helyrajzi száma alapján azok Földhivatali Tulajdoni lapjai lekérhetőek, így a felhasznált összehasonlító adatok legfontosabb adatai (elhelyezkedés, művelési ág, terület méret aranykorona érték, minőségi osztály, stb.) az értékeléshez rendelkezésre állnak. Ezek a közzétett hirdetmények a felek által kialakított és elfogadott megállapodást, árakat tartalmazzák. Az adathalmazból ki kell zárni a jelentősebb időbeni eltérésű, valamint az átlagos értékektől szélsőségesen eltérő szerződéseket.

Az adathalmazból kiválasztott a helyi viszonyokat leginkább tükröző, releváns alapadatok szolgáltatják a forgalmi értékmeghatározás alapját. A kiválasztott adatokat az adott ingatlanon a mezőgazdasági termelést leginkább meghatározó – ezáltal a jövedelemtermelő gazdálkodást befolyásoló – értékmódosító tényezőkkel korrigálva határozzuk meg az értékelt ingatlan piaci értékét.

Mivel a termőföld gyűjtőfogalmába több művelési ág tartozik az értékelésnél elsősorban azonos művelési ágú összehasonlító adatokat kell használni, például szántót szántóval, rétet réttel, stb. hasonlítsunk. Ettől el lehet térni amennyiben nem áll rendelkezésre megfelelő azonos művelési ágú összehasonlító adat, ezt azonban esetenként meg kell indokolni és az eltérő művelési ág miatt korrekciót kell alkalmazni. Esetenként az értékelt ingatlan több művelési ágból tevődik össze, melyek eltérő értéket képviselnek. Ezen esetekben mérlegeljük, hogy az ingatlan piaci értékét elsődlegesen mely művelési ág, vagy ágak determinálják és ennek megfelelően választjuk ki az értékeléshez a megfelelő adathalmazt.

A megfelelő összehasonlító adathalmaz összeállítását követően az érték meghatározó számításhoz minimálisan 3 db, de lehetőség szerint 5 db összehasonlító adatot válasszunk ki a felsorolt irányelvek alapján. Az értékmeghatározáshoz célszerű excel, vagy más formátumú számítási táblázatot használni, amely tartalmazza az értékelt ingatlan alapadatait (település, fekvés, művelési ág, terület méret, minőségi osztály, aranykorona érték, tulajdoni hányad, értékelés fordulónapja) és ennek megfelelően a felhasznált összehasonlító adatok alapadatait kiegészítve az összehasonlító adat keletkezésének időpontjával. Az összehasonlító adatok kiindulási fajlagos értékeit kell az alkalmazott értékmódosító korrekciós tényezőkkel korrigálni.

Ennek megfelelően az összehasonlító adatokat egyesével hasonlítjuk össze az értékelt ingatlannal. Az eltérő, a számítások során figyelembe vehető releváns tulajdonságok az összehasonlító adat kiindulási fajlagos értékét +/- korrekciókkal módosítják, melynek eredményeképpen a korrigált összehasonlító fajlagos értékeket kapjuk.

A termőföldek értékmeghatározása során a leggyakoribb releváns értékmódosító tényezők:

• fekvés, elhelyezkedés
• terület mérete, alakja, formája
• minőségi osztály / fajlagos aranykorona érték
• útviszonyok, megközelíthetőség
• domborzati viszonyok
• övezeti besorolás
• melioráció, öntözhetőség
• alternatív hasznosíthatóság
• időkorrekció

A szükséges korrekciókat a leírtaknak megfelelően minden felhasznált összehasonlító adat vonatkozásában végezzük el. Az alkalmazott korrekciós értékeket minden esetben alapos mérlegelést követően határozzuk meg, ez a szakértő kompetenciája. Általánosságban javasolt a könnyebb átláthatóság érdekében az 5%-os lépcső alkalmazása, abból a megfontolásból, hogy az ez alatti korrekciós érték elhanyagolhatónak vehető. A terület nyilvántartott kataszteri tiszta jövedelme (aranykorona értéke), illetve minőségi osztálya az ingatlan jövedelemtermelő képességét hivatott kimutatni, azonban a gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy nem képes ezt maradéktalanul betölteni. Ennek legfőbb oka, hogy az aranykorona rendszer több mint 100 éve került bevezetésre, meghatározása az akkori viszonyok – beleértve a gazdasági- környezeti viszonyokat is – figyelembevételével történt. Az aranykorona értékek az időközbeni jelentős gazdasági, környezeti változásokat nem követik, szakmai körökben egy ideje már elavultnak minősülnek. Évtizedekkel ezelőtt próbáltak egy új mutatószámot kidolgozni ez a száz pontos értékelési rendszer, de jelenleg még mindig az aranykorona érték szerepel a tulajdoni lapokon párhuzamosan a minőségi osztályokkal. Mivel a minőségi osztály és a fajlagos aranykorona érték egymáshoz viszonyított aránya becslőjárásonként eltérő az értékelés során célszerű a minőségi osztály eltérése szerinti korrekció alkalmazása az értékelés során.

Az időkorrekció vonatkozásában gyakori eset, hogy egy időben korábbi időpontra kell az ingatlan értékét megállapítani, illetve az összehasonlító adatok keletkezési időpontja és az értékelés fordulónapja időben eltér. Az eltérés korrekciója az időkorrekció, melyet célszerű az értékelt ingatlan művelési ágának megfelelően elsősorban KSH által közzétett éves termőföld árak idősoros táblázata felhasználásával, havi bontásra vonatkoztatva meghatározni és ennek alapján számítani az időkorrekció értékét. Számításaink során törekedni kell az összegzett korrekció tekintetében a 30% alatti korrekciós értékre. A jelentősebb – 30% feletti – korrekciókat szövegesen is meg kell indokolni. Törekedni kell, hogy a végső számsor szórása 20% alatti legyen.

Nagyobb szórás, nagyobb összegzett korrekció esetén megfontolandó új összehasonlító adatokat válogatni, mivel vélhetően az összehasonlító adatok nem tükrözik megfelelően az értékelt ingatlan tulajdonságait.

A korrigált összehasonlító adatok fajlagos értékének átlagolásával, indokolt esetben súlyozott átlagolásával kapjuk meg az értékelt ingatlan fajlagos piaci értékét, melyet az ingatlan területével beszorozva kapjuk meg az ingatlan piaci értékét.

6.1.1.2. Piaci csoportos összehasonlító módszer

A csoportos összehasonlító módszer lényege, hogy a kiválasztott összehasonlító adatokból egy egyszerű átlagszámítással egy fajlagos átlagárat képezünk, majd ezt a fajlagos értéket korrigáljuk az értékelt ingatlan tulajdonságainak megfelelően különböző értékmódosító tényezőkkel, majd az így meghatározott fajlagos értéket az ingatlan területével beszorozzuk.

A számítás alapjául szolgáló összehasonlító adathalmaz összeállításának szempontjai a páros összehasonlító módszernél leírtakkal megegyezőek. A megfelelő összehasonlító adathalmaz összeállítását követően átlagszámítással meghatározzuk az összehasonlító ingatlanok fajlagos piaci értékét, mely a további számítások alapját képezi. A számítások során figyelembe vehető releváns tulajdonságok az összehasonlító adatok kiindulási fajlagos értékét +/- korrekciókkal módosítják, melynek eredményeképpen a korrigált összehasonlító fajlagos piaci értéket kapjuk. Ezt a fajlagos értéket szorozva az értékelt ingatlan területével határozzuk meg az ingatlan piaci értékét.

A módszer előnye az egyszerűség, továbbá, hogy átlagszámokra támaszkodva nem ad ki szélsőséges értékeket. Hátránya, hogy az értékelt ingatlan releváns érték meghatározó tulajdonságait nem képes figyelembe venni. Ennek oka magában a módszerben található. A kiindulási fajlagos érték egy átlagszámítással meghatározott alapterületű, aranykorona értékű / minőségi osztályú, matematikai úton képzett – a valóságban nem létező – ingatlanra vonatkozik. A kiindulási (képzett) összehasonlító ingatlannak semmilyen más tulajdonságát nem ismerjük, a valóságban nem létezik. Ennek a képzett ingatlannak nem tudjuk az elhelyezkedését, fekvését, alakját, formáját, megközelíthetőségét, övezeti besorolását, öntözhetőségét, domborzati viszonyait, az adat keletkezésének időpontját, stb. Ezáltal szinte minimális lehetőség van az érték pontosítására, a korrekciók alkalmazására. Ebből kifolyólag az ilyen módon meghatározott érték nem tükrözi az értékelt ingatlan releváns tulajdonságait, tehát az értékelés elnagyolt, a számítás hozzávetőleges értéket eredményez súlyos hibalehetőségeket hordozva a figyelembe nem vett értékmódosító jellemző tulajdonságok miatti korrekciók elmaradásának folytán.

6.1.2. A jövedelem (hozam) alapú értékelési eljárás

A jövedelem és forgalmi érték kapcsolata

A jövedelemalapú módszer arra a feltételezésre épül, hogy szoros összefüggés van az adott vagyonelem piaci értéke és jövedelemtermelő képessége1 között. A földből – jellemzően a művelési ágnak megfelelő mezőgazdasági művelésből, vagy haszonbérbeadásból – származó tiszta jövedelem a forgalmi érték meghatározására alkalmas mérőszám, azonban önmagában nem, csupán a megfelelő hozam alapú értékelési modellben alkalmazva lehet termőföld értékbecslés alapja.

A földből származó jövedelmek meghatározott időintervallumban (elméleti megtérülési időn belül) számított összessége lehet a föld jövedelemtermelő képességének mutatója 2, de a jövedelem összesség nem azonos a forgalmi értékkel. A forgalmi érték kimutatása során alkalmazható módszerek a jövedelem mellett más az alábbiakban részletezett tényezőket is figyelembe vesznek.

A módszer alapelvei

Termőföld esetében különösen fontos az a klasszikus földár elméleti feltételezés, mely szerint a termőföld közgazdasági értéke a föld mezőgazdasági termékeket kibocsájtó adottságán, illetve ehhez szorosan kapcsolódó jövedelemtermelő képességén keresztül értelmezhető. Közgazdasági és matematikai szempontból a leginkább megalapozott értékelési módszer. Matematikai alapjai; a járadékszámítás, a statisztikai elemzések és a valószínűség-számítás.

Az értékelési eljárás a szakszerűen – az általánosan elvárható gondossággal – művelt termőföld jövőben várható jövedelmeiből következtet a piaci értékre. Kiemelkedően fontos módszere a diszkontált pénzáramlás alapú értékelés (Discount Cash Flow; a továbbiakban: DCF). A vagyonelem piaci értéke egyenlő a működtetéséből származó jövőben várható bevételek és a felmerült különböző költségek különbségének (tiszta jövedelem vagy nettó működési eredmény) diszkontált (leszámítolt) jelenértékével. Azaz az adott művelési ágú termőföld jövőbeli teljesítményét – jövedelemtermelő képességét

– előre jelezzük, majd a pénzáramokat (cash flow) egy kalkulált elvárt hozammal diszkontáljuk, azaz meghatározzuk, hogy a jövőben esedékes jövedelmek mekkora jelenbeli pénzösszeggel egyenértékűek. Ezt a folyamatot a szakirodalmak DCF módszernek nevezik.

Egyszerűbb formája a jövedelem közvetlen tőkésítésére épülő modell, amely egy évi jövedelem tőkésítésével határozza meg a vagyontárgy piaci értékét. Termőföld értékelés esetén találóan egyszerű örökjáradék modellként említik a szakirodalmak. Akkor adhat reális értéket, ha az évenkénti jövedelmek tekintetében nem várható jelentős ingadozás.

A szántó értékét a termelésből származó várható árbevételek és ráfordítások különbségének jelen időpontra számított értéke, azaz a szántó jövőbeni hozamaiból származó és ténylegesen realizálható jövedelmekből következtet a piaci értékre. A számítás alapja a korszaki, azaz egy termelési ciklus alatt – például őszi búza esetén a talaj előkészítésétől a betakarításig vagy gyümölcs ültetvény esetében a gazdaságos termőkorszakban – képződő jövedelmek. A földhasználat formáira tekintettel a termőföld esetében két fajta jövedelemmel lehetséges számolni. Haszonbérbe adás esetében a jövőben elérhető járadék jellegű vagy a művelésből származó jövedelem kalkulálható. A jövedelemalapú   piaci   értékmeghatározás   során  a  várható  jövedelmet   az  adott földhasználati forma kockázatával összefüggő kamatlábbal tőkésítjük vagy diszkontáljuk az értékelés időpontjára.

A módszer fő lépései

• A várható évenkénti bevételek és kiadások különbségeként számítható jövedelem becslése.
• Kockázatelemzés.
• Tőkésítési és/vagy diszkontráta meghatározása.
• Jövedelemalapú piaci érték számítása.

6.1.3. Költség módszer

A módszer alapelvei

A költségalapú megközelítés a helyettesítés gazdasági elvén alapul. Arra a feltételezésre épül, hogy egy kiegyensúlyozott piacon valamely dolgot nem fog az eladó alacsonyabb áron eladni, mint amennyibe neki az előállítása került. Viszont senki sem fog érte többet adni, mint amennyiért másutt megkaphatja, még akkor sem, ha az előállítása valóban többe került. A költség módszerek a várható (piaci) értéket a vagyontárgy újraelőállítási (pótlási) költsége felől közelítik.

Szőlő és gyümölcsültetvények esetben alkalmazott formája az ültetvény létrehozási költségeire alapozott eljárás. A létrehozási, ápolási költségek és a talaj piaci értékének összege adja az ültetvény költségalapú értéket. Kizárólag azok a költségek vehetők számításba, melyek a korszerű ültetvény telepítésével – és a termőre fordulásig az ápolással – összefüggésben valóban szükségesek. Az indokolt költségek az ültetvény fajtájától, a művelés módjától (hagyományos, intenzív vagy szuperintenzív) függően tág határok között helyezkednek el. Kizárólag a telepítés után néhány éves korú ültetvények esetében adat az értékről valós képet.

A módszer fő lépései

• a művelési rendszernek megfelelő telepítési költségek tételes meghatározása (terület- és talajelőkészítés, tápanyag feltöltés, támrendszer létesítés, ültetési anyag, ültetés, öntözőrendszer kiépítés, növényvédelem)
• az ápolási költségek tételes meghatározása (sor- és sorközművelés, metszés, öntözés)
• a talaj piaci értékének meghatározása (piaci módszerrel)

6.2. A különböző művelési ágak esetében alkalmazandó módszerek és a művelési ágakra vonatkozó speciális szabályok

6.2.1. Szántó

Hazánkban a termőföld ingatlanpiacán belül a szántó művelési ágú ingatlanforgalom a legjelentősebb. A szántó művelési ágú ingatlanok a magyar agrárium legfontosabb szereplői, ezért az értékmeghatározásuk is kiemelt jelentőségű.

Az értékmeghatározáshoz két módszer jön számításba:

1. a piaci összehasonlító értékelési módszer
2. a hozamszámításon alapuló értékelési módszer

A piaci összehasonlító módszer a legáltalánosabb az ingatlan értékelési gyakorlatban, míg a hozamszámításon alapuló módszer a jövedelemtermelő ingatlanok általánosságban alkalmazott értékelési módszere. A termőföld is egyértelműen a jövedelemtermelő ingatlanok közé tartozik, ugyanakkor a jövedelemtermelő ingatlanokra jellemző felépítmény nélküli formája, mivel maga a földterület potenciálisan jövedelmet képes termelni. Tehát egy szántóterület szakszerű mezőgazdasági művelése folytán jövedelmet képes termelni az ingatlanra vonatkoztatható beruházás nélkül. Ebből kifolyólag maga a földterület biztosítja a megtermelhető jövedelmet, tehát a földterület piaci értéke a jövedelemtermelő képességének számszerűsített mutatószáma.

Mindezek miatt a szántó művelési ágú területek értékelésének javasolt fő módszere a piaci összehasonlító módszer és ezen belül is a piaci páros összehasonlító módszer, mely pontosabb értékmeghatározást tesz lehetővé, mint a piaci csoportos összehasonlító módszer. Amennyiben az értékbecslő a fentiek ellenére a piaci csoportos összehasonlító módszert alkalmazza az értékelés során, azt kellőképpen szakmai indokokkal alátámasztva meg kell indokolnia.

A hozamszámításon alapuló módszert ellenőrző módszerként javasoljuk alkalmazni. A hozam alapú módszeren belül javasoljuk a direkt tőkésítésen alapuló számítási módszert alkalmazni (jelen módszertani levél 5.1.2 pontja). A piaci földhaszonbérleti díj vagy földterület aranykorona értéke alapján meghatározott járadék direkt tőkésítésével, megfelelő és védhető ráta használata mellett. Összegezve a termőföld értékelésnél a piaci páros összehasonlító módszert, mint fő értékelési módszert és ellenőrző módszerként a hozamszámításon alapuló direkt tőkésítési értékelési módszert javasoljuk alkalmazni.

6.2.2. Rét, legelő

A rét és legelő területek értékelése alapelveiben azonos a szántó területek értékelésével. Ezek a művelési ágak is jelentős ingatlanpiaci forgalommal bírnak, alacsonyabb fajlagos értékük által szélesebb vevőkörrel rendelkeznek. Ugyanakkor kötődnek a helyi állattartáshoz is, szerves részei a magyar agráriumnak.

Értékelésük javasolt fő módszere a piaci páros összehasonlító módszer, a hozamszámításon alapuló direkt tőkésítési ellenőrző módszer alkalmazása mellett. Amennyiben az értékbecslő a fentiek ellenére a piaci csoportos összehasonlító módszert alkalmazza az értékelés során, azt kellőképpen szakmai indokokkal alátámasztva meg kell indokolnia.

A gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy sok esetben nem áll rendelkezésre rét és legelő művelési ágak tekintetében megfelelő darabszámú és minőségű összehasonlító adat. Ilyen esetben a következő megoldást javasoljuk: az értékelendő ingatlan meghatározó tulajdonságainak megfelelően (elhelyezkedés, fekvés, méret, stb.) állítsunk össze egy összehasonlító adathalmazt szántó művelési ágú ingatlanokból. Az értékbecslést ugyanolyan munkamenettel készítsük el mintha szántót értékelnénk, vagyis végezzük el a szükséges értékmódosító korrekciókat és állapítsuk meg az egyes összehasonlító adatok vonatkozásában a korrigált fajlagos értékeket. Ezt követően alkalmazzunk minden összehasonlító adat vonatkozásában „eltérő művelési ág korrekciót”, ami nem más, mint a számított szántó és az értékelendő rét, legelő értékének viszonyszáma. Ennek a viszonyszámnak a meghatározására a KSH által közzétett éves termőföld árak idősoros táblázata ad segítséget, ami tartalmazza az adott év átlagos szántó, illetve gyep (rét, legelő) fajlagos értékeit, tehát egy egyszerű aránypár számítással tudjuk a korrekciós szorzót meghatározni. Ezt követően a korrekciós szorzó segítségével tudjuk az egyes összehasonlító adatra vonatkoztatott fajlagos értékeket, majd a már ismert módon az ingatlan értékét meghatározni.

6.2.3. Ültetvények értékelése

Az ültetvényes ingatlanok (jellemzően gyümölcsös, szőlő, egyéb fás szárú kertészeti kultúrák) értékelését piaci összehasonlító, hozam alapú, vagy költség alapú értékelési módszerrel lehet elvégezni az ültetvény paraméterei (művelési rendszer elemei), vagy a szakfeladatban előírt vizsgálat igényeitől függően. Ennek kiválasztása a szakértő kompetenciája.

Piaci összehasonlító módszert kizárólag akkor lehet használni, ha megfelelő számban rendelkezésre állnak olyan referencia jogügyletek, amelyeknél az ezekben szereplő ültetvény közel azonos kondíciókkal rendelkeznek.

Költség alapú módszert kell alkalmazni minden olyan esetben, ahol nem áll rendelkezésre a kultúra termelése tekintetében hosszú távú adat például új fajok és fajták esetén, új művelési rendszer esetén, illetve az ültetvény termőre fordulásig.

Hozam alapú módszert lehet alkalmazni termőre fordult ültetvények esetében abban az esetben, ahol megbízható módon rendelkezésre állnak az ültetvényre vonatkozó termelési adatok.

Az ültetvény a jogszabályi, illetve fogalmi meghatározások szerint a földrészlet és a telepítmény egysége, melynek megfelelően a forgalmi érték logikai felépítése;

Fé = Fté + Té

Fé: az ingatlan piaci forgalmi értéke (Ft)

Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft)

Té: a telepítmény értéke (Ft)

Az ültetvény földterületének értékelése

A földterület értékelése a jelen módszertani levél 5.1.1-5.1.2. pontjában előírtak szerint történhet. A földterület értékmeghatározása során – mind a piaci, mind a hozam alapú módszer esetén – a földminőség tekintetében az ültetvény telepítését megelőző művelési ág besoroláshoz tartozó aranykorona értéket kell figyelembe venni. Ha az ültetvény korábban is ültetvény volt, a környék hasonló adottságú szántó területeinek jellemző aranykorona értékét kell alapul venni.

Amennyiben piaci adatgyűjtést követően olyan összehasonlító adatok is reprezentatív mennyiségben rendelkezésre állnak az adott lokációból, melyek az ültetvényre jellemző művelési ágban nyilvántartottak, de azokon telepítmény nem található (kivágott, újratelepítésre váró ültetvény). úgy ezek az adatok a földrészlet piaci összehasonlító értékelésére alkalmasak.

A telepítmény értékelése

A telepítmények értékelés során alkalmazott módszer megválasztása egyedi mérlegelést igényel, melyben a telepítmény paramétereit kell figyelembe venni.

A termőre fordulás időpontja tekintetében a Módszertani levél mellékletében szereplő táblázatokat indokolt alkalmazni.

Telepítmény költség alapú értékelése

A telepítmények költség alapú értékelésénél a vizsgált telepítmény aktuális (az értékelés évében számított) telepítési költsége a kiindulási alap. Az aktuális telepítési költség a terület előkészítését, talajfertőtlenítő és gyomirtó szerek, tápanyagok anyag- és kijuttatási költségét, az ültetési anyag árát, támaszrendszer, öntözési rendszer, fagyvédelmi rendszer, takaró hálók (jégháló, esővédő fólia) anyagárát és kiépítési költségét, valamint az ültetés költségét tartalmazza.

Az ültetvény teljes kultúrában tartásának időtartamát (termőre fordulás előtti időszak és a termőre fordulás alatti időszak) arányosítani kell a vizsgálat évében lévő ültetvény korával, mely azt mutatja meg, hogy a teljes élettartam mennyi része telt el a telepítés óta.

Az értékelésnél figyelembe kell venni az ültetvény beállottságának és kondíciójának százalékos arányát is. Az ültetvény beállottságának mértéke megmutatja, hogy a vizsgált ültetési helyek mennyi részében található ültetési anyag a szemle időpontjában. A kultúrától az adott élettartamban elvárható átlagos kondíció tekinthető 100%-os kondíciónak, ettől negatív irányban eltérő mértékű kondicionális romlást érvényesíteni kell.

(Az átlagos kondíciónál jobb kondíciót nem lehet értékelni 100% feletti értékekkel, mivel ebben az esetben a termésmennyiség és a gyümölcs- illetve termésminőség csökkenhet, mely a jövedelmezőséget negatív irányba befolyásolhatja. Az átlagos kondíciót csúcsrügyben záródott hajtás, vagy előző évi vesszőhosszúság alapján lehet értékelni.)

Az ültetvény értékét az aktuális telepítési költség, az aktuális kor és a teljes élettartam hányadosa, valamint az ültetvény beállottságának és kondíciójának százalékos mértékének és az ültetvény területének szorzata adja meg. Az ültetvény telepítési költségének maximális mértékét a hatályos jogszabály tartalmazza. Ezt a telepítési értéket a vizsgálat évére aktualizálni kell.

Telepítmény hozam alapú értékelése

A telepítmények hozam alapú értékelésére a módszertani levél 5.1.2. pontjában részletezett módszert kell alkalmazni. A számítás alapja az egy termelési ciklus alatt – az ültetvény gazdaságosan termelésben tartható éveiben − képződő jövedelem. A jövőben elért jövedelmet a termelési, piaci és pénzügyi kockázatokat, valamint a termőhellyel, az ültetvény minőségével és az ültetvény korával, valamint az ágazatra jellemző kockázatokkal összefüggő kamatlábbal diszkontáljuk („leszámítoljuk” jelenértékre, azaz az értékelés időpontjára visszaszámítjuk).

Szőlő és gyümölcsös esetében az alábbi, publikált számítási modellek alkalmazása jellemző;