Érték és értékelés, közgazdasági és ökológiai szempontok

Magyarország természeti erőforrásainak kétharmadát, a nemzeti vagyonnak pedig több mint egyötödét a termőföld jelenti. Valós értéke többszöröse annak, mint amit a "hétköznapi" adásvételi szerződésekben rögzítenek, egy olyan megújuló természeti erőforrás, amely nem használódik el, más erőforrással nem pótolható, és - amiről meg szoktak feledkezni - "unokáinktól, dédunokáinktól kaptuk kölcsön"

Nemzetgazdasági szempontból a termőföld racionális használata nem csupán stratégiai ügy, hanem erkölcsi kötelezettség Is egyben. A hazai földek nagyobb része járadéktermelésre alkalmas, ezért komoly értékkel bír, amelyet a termőképesség mellett számos objektív és szubjektív tényező befolyásol. A leírtaktól függetlenül azonban a hivatalos statisztikai adatokat figyelve azt tapasztaljuk, hogy a mezőgazdasági termőterületek nagysága közel 20%-kal, a termőterületek pedig 10%-kal csökkentek a rendszerváltás óta (1. ábra).

Nem vitatható az egyes nemzetgazdasági ágak területigényének növekedése, de gyakran a tapasztalatok azt mutatják, hogy a területkivonások mögött álló megfontolások nem a hosszú távú hatások mérlegelésére épülnek, hanem helyi, rövid távra kiterjedő, sokszor személyi érdekek mentén szerveződő tervekként valósulnak meg. E tekintetben reményt keltőek a vonatkozó jogszabályokban régóta szükségszerű szigorítások.

Közgazdaság és ökológia

Általánosságban a föld értékét alapvetően az ökológiai (természeti, termőhelyi) tényezők határozzák meg. Ilyen például a genetikai talajtípus, a talajjellemzők, a vízgazdálkodás, fekvés, lejtésviszonyok stb. Azonban a földek értékére a közgazdasági tényezők is befolyással vannak, alapvető termelési tényezőként ezekhez kell illeszkednie, s velük harmonizálnia. A közgazdasági megfontolások bizonyos esetekben jobban előtérbe kerülhetnek az ökológiai Jellemzőknél, ami hosszú távon pazarló és gondatlan gazdálkodást eredményezhet.

termofoldunk1Ezt figyelhetjük meg a jelenben is, amikor a terület alapú támogatások torz és rövidlátó gazdálkodói szemlélethez vezetnek, hiszen jelentős mennyiségben vonnak művelésbe olyan területeket is, amelyek termőképessége kedvezőtlen ugyan, de a terület alapú támogatás (egyelőre) stabil jövedelemforrást biztosit. Nem veszik figyelembe ugyanakkor, hogy ezzel akár ritkuló vagy védett fajok élőhelyeit szűkítik, veszélyeztetik, vagy olyan művelési módok, eszközök használatához folyamodnak, amelyek közvetett hatásai idővel jelentős károkat okozhatnak (pl. védőerdösávok kivágása, eltúlzott vegyszerezés, mocsaras terület lecsapolásával talajvízszint-csökkenés előidézése stb.). A föld értékét tehát összetetten kell vizsgálni, nem csak a rövid távú előnyöket szükséges követni, hanem a hosszú távú közvetett hatásokat is mérlegelni kell.

Érték és értékelés

A föld értéke többféle módon meghatározható, egyszerű és összetettebb eljárások egyaránt Ismertek. A legelterjedtebb és a jelenre vonatkozóan szolgáltat információt a tapasztalatokra épülő empirikus módszer, a piaci összehasonlító értékelés. Lényege, hogy hasonló ingatlanok (területek) kínálati vagy adás-vételi értékeit vesszük figyelembe és ebből vezetjük le a vizsgált földterület értékét.

A piaci alapú értékelésen túl több kalkulációs módszer Is ismert. Konkrét gazdasági értékelést nem tesz lehetővé, azonban a termőföldek osztályozására igen alkalmas a használat szerinti értékelés, amely a földeket művelési ágakba sorolja. A különböző művelési ágak összehasonlítása a szántóegység alapján történik, mivel hazai tekintetben a szántó a legelterjedtebb művelési ág (1 ha szántó = 1; öntözött szántó = 1,6; szőlőültetvény=5; gyümölcsös, kert = 4; halastó = 0,01; nádas = 0,01; rét, legelő= 0,2-0,5). A számértékek a használat Intenzitását fejezik ki a szántóhoz képest viszont tekintettel kell lenni arra Is, hogy a földhasznosítás intenzitását a talajvédelem fokát a természetvédelmi szempontú korlátozások, a kultúrák állapota és egyéb környezeti tényezők is jelentősen befolyásolhatják.

Az egyik legelterjedtebben használt földértékelési módszer a járadék tőkésítésére épülő eljárás. A földjáradék mértékét Kelet-Közép-Euiópában egyedülállóan Magyarországon már az 1980-as években - tudományos alapokra helyezett kutatások keretében - meghatározták, hivatalosan a 101/2002. (V. 5.) Korm. Rendeletben megyénkénti bontásban rögzítették, étkezési búza kilogrammban megadva.

A föld járadékról

termofoldunk2A földjáradék a föld termőképességének és egyéb ökológiai viszonyoknak köszönhető jövedelemrészt jelenti, ami a gazdálkodói tevékenység eredményének részeként jelenik meg. Jó minőségű (termőképességű) földnek magas a járadéka, a gyengének alacsony. A járadék képezi ugyanakkor a föld tulajdonosának a jogos nyereségigényét Is, melyre Igényt tarthat a föld használójával (bérlőjével) szemben. A földjáradék és egy adott vagy elvárt nyereségráta tőkésítésével közelítőleg meghatározható a földterület gazdasági értéke, amelyet korrigálni kell az egyéb, használathoz kötődő tényezőkkel (megközelíthetőség, környezet, állapot stb.). A hivatalos hazai termőföld-értékbecsléssel kapcsolatos jogszabály mind a piaci, mind a járadék tőkésítésére épülő hozam alapú módszert tartalmazza (Id. a termőföld hitel-biztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről szóló 54/1997. (VIII. 1.) FM rendeletet).

Példa a járadék tőkésítésére épülő módszer alkalmazására (az egyszerűség kedvéért az 54/1997 FM rendeletben meghatározott bérleti díj figyelembevételétől eltekintünk);

Adott egy Hajdú-Bihar megyei 1 ha méretű, 21,2 AK-ás szántó, melynek értékét hozam alapú módszerrel kívánjuk meghatározni. A 101/2002. Korm. Rendeletben rögzített járadék Jellegű jövedelem a megyére vonatkoztatva 30,9 kg étkezési búza/AK, a búza előző évi tőzsdei átlagára 55,41 Ft/kg. Az alkalmazott tőkésítési kamatláb 4,5% (FHB, 2014). Első lépésben kiszámítjuk a földjáradék forintértékét: 30,9 x 21,2 x 55,41 = 36 298 Ft/ha, tehát az adott területen, az adott búzaár mellett elérhető Jövedelem-rész, mely alapvetően a föld termőképességének tulajdonítható, 36 298 forintot Jelent Megjegyzés; a gazdálkodó által realizált ezen érték fölötti jövedelemrészt az eszközök járadéka (szokták technikai járadéknak is nevezni), valamint a vállalkozói járadék (szakértelem, hozzáértés hozadéka) teszi ki.

A szántó hozam alapú értéke tőkésítéssel a kővetkező módon számítható ki: 36 298 / 4,5% = 806 622 Ft/ha. Ez az érték meghatározott keretek között korrilgálható akár negatív, akár pozitív irányba a helyszínt adottságoktól (megközelíthetőség, településtől való távolság, művelést akadályozó tereptárgy stb.) vagy körülményektől (pl. osztatlan közös tulajdon, bejegyzett szolgalmi jog stb.) függően.

Az értékbecslési gyakorlatban előfordulhat, hogy a piaci és hozam alapú értékek között Jelentősebb eltérés mutatkozik. Ilyen esetekben a spekulációs célok, sajátos gazdálkodói vagy befektetői Igények felülírhatják a számítással levezetett értékeket.

Befolyásoló tényezők

A termőföld értékét befolyásoló tényezők két nagy csoportba sorolhatók: a külső, tágabb környezeti hatások, valamint a közvetlen értékbefolyásoló tényezők csoportjára. Ez utóbbiak a földterület - már említett - egyes jellemzőivel, használati körülményeivel, jogi viszonyaival, a gazdálkodói övezet szűkebb gazdasági-társadalmi viszonyaival kapcsolatosak. A földterülethez közvetlenül nem kapcsolódó, többnyire makrogazdasági hatások több félék lehetnek. Napjainkban a földpiacra, Illetve a föld keresletre leginkább ható tényezőt a terület alapú támogatás jelenti. Befolyással lehet továbbá az átlagos (betéti) kamatszint és az infláció is. A jelenlegi alacsony betéti kamatlábak a gazdálkodók szempontjából ösztönzik a kereslet növekedését, növekvő infláció mellett pedig a föld biztos értékmegőrző eszközt jelent a befektetőknek is.

Az egyes országok közötti földárkülönbségek nem véletlen hatások eredményei, az okok pedig sokfélék lehetnek. Gyakran a hazai médiában is megtévesztő információkat közölnek a hazai és a nyugat-európai földárak várható kiegyenlítődéséről magukat "szakértőként" feltüntető személyek, az uniós csatlakozás előtt és közvetlenül ezt követően pedig zömével jelentek meg a „földárrobbanásrór szóló, tényekkel nem alátámasztott már-már euforikus hangnemet megütő újságcikkek. Az árrobbanás és árkiegyenlítődés viszont azóta is várat magára, mivel a hazai földárak tartósan ugyan, de csak az infláció körüli mértékben növekedtek. Bár az utóbbi két-három évben ettől némileg magasabb mértékű növekedést figyelhettünk meg, de ezt mindössze a fentebb említett okok (Id. támogatások) generálták.

Empirikus vizsgálatok támasztják alá, hogy egy adott ország földárai és népsűrűsége között pozitív kapcsolat van. Hazai tekintetben is Igazolható ez a felvetés, mert népsűrűséget és átlagos földárszintet tekintve Svédországgal közel azonos szinten állunk. Az árkülönbségek további okai a termelési szerkezetben, integrációs lehetőségekben, bérek színvonalában, infrastrukturális hatásokban, gazdálkodási tradíciókban, termékek és technikai eszközök árszínvonalában és sok egyéb közvetett vagy közvetlen tényezőhatásokban keresendők. Földárak tekintetében kiegyenlítődés tehát a sokat emlegetett Ausztriával kapcsolatban legfeljebb abban az esetben képzelhető el, ha az említett területeken is végbemegy a kiegyenlítődés, márpedig ennek esélyei igencsak megkérdőjelezhetők. Ugyanezt támasztja alá a németországi példa is, ahol a keleti és nyugati országrészek közötti árkülönbség két évtizeddel az egyesítést követően is fennmaradt.

Folytatás a következő lapszámban.

Dr. Buzás Ferenc
Debreceni Egyetem - tudományos munkatárs
igazságügyi szakértő