Kiadó: Hajdú Bihari Vállalkozásfejlesztési Alapítvány
Megjelenés : Határon Átnyúló Együttműködési Program keretében
2013 Debrecen.
103-171. oldal.: Az ingatlan értékbecslés alapjai / dr Buzás Ferenc, Kiss Sándor

 Mikrohitel tanácsads tanknyv HUN 1

Mikrohitel tanácsads tanknyv HUN 2

Mikrohitel tanácsads tanknyv HUN 52

Mikrohitel tanácsads tanknyv HUN 53

 

Az ingatlan értékbecslés alapjai

Dr. Buzás Ferenc Ede (Debreceni Egyetem),
Kiss Sándor (vagyonertekeles.hu)

 

Az ingatlan értékbecslés alapjai

  1. INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉSSEL KAPCSOLATOS HAZAI ÉS NEMZETKÖZI SZERVEZETEK, ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK
  2. ÉRTÉKBECSLÉSSEL KAPCSOLATOS ALAPFOGALMAK
  3. AZ ÉRTÉKELÉS ALAPELVEI ÉS INDOKAI
  4. ÉRTÉKBECSLÉS HITELFEDEZET CÉLJÁBÓL

FELHASZNÁLT SZAKIRODALMAK

GLOSSZÁRIUM

ÉRTÉKELÉSI JELENTÉS


A helyhez kötött emberi közösségi létforma meghatározó anyagi feltétele olyan felépítmények megléte, amelyek megfelelő (szín)teret biztosítanak az egyes társadalmi folyamatok működéséhez és a kapcsolódó gazdálkodási funkciók betöltéséhez.
A XIX.-ik században kezdődő erőteljes urbani- záció és ezt ösztönző technikai fejlődés az emberiség java részére azt eredményezte, hogy az épített ingatlanállomány a természeti erőforrások mellett a társadalmi lét nélkülözhetetlen elemévé vált. Mint olyan, értéke szoros kapcsolatban áll az adott nemzetgazdaságban zajló társadalmi-gazdasági folyamatokkal.
Sajátos tényezőként egy nemzetgazdaság keretein belül az ingatlanok vagyonformáló és gazdálkodást befolyásoló szerepet töltenek be, egyfelől tömegükkel, belső minőségi szerkezetükkel, másfelől az egyes ingatlantípusok (termőföldek, telkek, fel-építmények) a gazdasági szférában reálfolyamatokat befolyásoló hatással bírnak. Tekintve, hogy az ingatlanok a nemzeti vagyon jelentős részét képezik, vagyoni szerkezetük, tulajdonviszonyaik, hasznosítási módjuk és forgalmuk fontos gazdaságpolitikai eszköz a döntéshozók kezében és hosszabb távon is kihat a nemzeti vagyon alakulására. Egy adott nemzetgazdaságban tehát az ingatlanállomány értékének tényszerű és valósághű meghatározása, változásainak nyomon követése alapvető érdek a társadalom minden szereplője számára.
Számos írásos dokumentum igazolja, hogy az ingatlanok értékének meghatározásával már az ókorban külön „szakemberek” foglalkoztak, a modern társadalomban azonban a reálszférában már nélkülözhetetlen az ingatlanok értékmeghatározására szakosodott szakértői réteg megléte.

1.   ingatlan értékbecsléssel kapcsolatos hazai és nemzetközi szervezetek, értékelési szabványok

1.1.   nemzetközi szervezetek és sztenderdek

1950-ben az Európai Unió alapkövét jelentő Szén- és Acélközösség megalakulását követően sorozatban jöttek létre  a különböző tagállamok közötti megállapodások, melyeknek célja elsősorban a kölcsönös biztonság és a közös érdekek mentén szerveződő gazdasági fejlődés elérése volt.    Mindennek feltétele azonban az volt, hogy a tagországok összehangolják a tevékenységeiket, egységes és átlátható működési kereteket hozzanak létre. Ennek jegyében alakult meg az 1970-es években Angliában az Állóeszköz-értékelési Szabványok Bizottsága, ennek alapjain pedig 1977-ben Európában létrejött az Állóeszköz Értékelők Európai csoportja a TEGOVOFA. A szervezet alapítói: Belgium, Franciaország, Németország, Írország és az Egyesült Királyság, vagyonértékeléssel foglalkozó szervezetei. Az EU további bővítése azonban szükségesé tette egy egész Európára érvényes szabványrendszer kidolgozását, és 1997-ben létrehozták a TEGoVA-t, amely egy nemzetközi, non-profit szervezet, amely a belga jog szerint működik és olyan európai szakmai testületekből áll, amelyek a tulajdonok értékelésével foglalkoznak. 27 tagországból és további 11 megfigyelő országból 38 szakmai szervezet támogatja, amely közel 500.000 fő vagyonértékelőt foglal magába.

A TEGoVA a tagokkal történő előzetes egyeztetések alapján különböző kiadványaiban részletezte az értékeléssel kapcsolatos irányelveket, 2003-ban pedig egy összefoglaló könyv formájában jelentette meg EVS (European Valuation Standards) címmel az Európai Értékelési Standardok összefoglaló kötetét.

Az EVS 2003 első része nem más, mint egy szigorúan megfogalmazott szabvány gyűjtemény, összesen kilenc fejezetben, sztenderdben csoportosítja az értékeléssel kapcsolatos előírásokat. E szabványok az értékelési alapelveket ölelik fel amelyek magukban foglalják az európai környezethez való illeszkedéstől, az értékelőre vonatkozó elvárásokat, az értékelési módszereket, a megbízást és az értékelési jelentés alapelveit.

A sztenderdek után az EVS 2003 magyarázó, kiegészítő fejezetei, az Útmutatók (GN) következnek. Céljuk az alapelvek értelmezése és alkalmazása. Ezek az útmutatók egy-egy speciális témával foglalkoznak, magyarázzák, kifejtik a sztenderd fogalmait, különleges kérdésekre térnek ki. Míg a sztenderdek a kiadvány célja szerint a teljes értékelői szakmát lefedik, szabályozzák, addig az útmutató fejezetek nem teljes körűen adnak megoldást minden kérdésre, maradnak útmutatóval nem lefedett részterületek.

2009-ben a TEGoVA egy újabb, nagy terjedelmű kézikönyvet jelentetett megEVS 2009 címmel, melynek fontosabb céljai a következők:

  • világos útmutatást adni az értékelési szabványokról
  • a következetesség elősegítése
  • az értékelés felhasználói számára a szakkifejezések ismertté tétele
  • referencia biztosítása a „minősített értékelő” szakemberekre vonatkozóan
  • az értékelő szerep ismertségének növelése
  • szabványok nyújtása a világos és jól alátámasztott értékelési jelentések készítéséhez
  • pénzügyi teljesítményt pontosan kifejező indexek készítésének elősegítése
  • a nemzeti és az EU-s szabályozások közötti összhang biztosítása

Az RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors – minősített értékelők szakmai szervezete) az ingatlanokkal kapcsolatos professzionális szolgáltatások nemzetközi szakmai egyesülete 125 000 taggal 131 országban. Az RICS 1980-ban jelentette meg először ingatlanértékelési és értékbecslési kódexét (The Red Book), amit multinacionális cégek és pénzintézetek nemzetközi viszonylatban is elfogadnak. A társaság 500 kutatási és szakpolitikai publikációt ad ki évente. Folyamatosan bővíti tagságát és befolyását, a 2000-es években elsősorban az Egyesült Államokban.

A Red Book felépítése:

  • Bevezetés
  • Fogalomtár
  • Kötelező szabályok (Practice Statements)
  1. KSZ Megfelelés a szabványoknak; etikai követelmények
  2. KSZ Megállapodás a megbízási feltételekben
  3. KSZ Értékformák
  4. KSZ Az értékbecslési módszerek gyakorlati alkalmazása
  5. KSZ – Az értékbecslő által elvégzendő vizsgálatok
  6. KSZ – Értékbecslési jelentések
  • Útmutatók (Guidance notes – GN)
  1. útmutató – Üzletmenet alapú értékbecslések
  2. útmutató – Gépek és berendezések
  3. útmutató – Portfoliók és vagyontárgy-csoportok értékbecslése
  4. útmutató – Ásványtartalmú földterületek és hulladékkezelő telepek
  5. útmutató – Az értékbecslés bizonytalansága
  6. útmutató – Az értékbecslésre vonatkozó európai uniós irányelvek és rendeletek

Más értékbecslő szabványok és intézmények:

  • IVS 2010 (IVSC – International Valuation Standards Council – Nemzetközi Értékbecslési Szabványok Tanácsa) célja, hogy olyan értékelési standardokat (IVS 2007) alkosson, amelyek a piaci szereplők számára elfogadhatók, az értékelők és megbízók számára az értelmezést megkönnyítsék, elfogadott módszertant kínáljanak, benne a felelősség kérdéseinek mindkét fél számára szükséges kötelezettségeket
  • mUSegPhAaPtár2o0z1zá0k-2. 011 (Uniform Standards of Professional Appraisal Practic – Egységesített GyakorlatiÉrtékelési Sztenderdek) – az Észak-Amerikai Sztenderd Testület által összeállított útmutató hivatásos értékelők és felhasználók számára.

Egyéb nemzetközi szervezetek:

  • Európai Jelzálog Szövetség (European Mortgage Federation) a jelzálogintézmények európai érdekképviseleti szervezete;
  • Európai Ingatlan Tanács (European Real Estate Council - CEPI) nonprofit szervezet, melynek célja, hogy tanulmányozza az Uniós és Unión kívüli ingatlanokkal kapcsolatos jogi kérdéseket, szakmai javaslatokat terjeszt elő a döntéshozó és jogalkotó szervezetek számára.
  • Egyesült Nemzetek Ingatlan Tanácsadó Csoportja (United Nations Real Estate Advisory Group – UNREAG) főleg a fejlődő országok számára nyújt szakmai tanácsadást az ingatlanpiacok piacgazdasági viszonyoknak megfelelő működése érdekében.

1.2.   hazai szervezetek és sztenderdek

Magyar Ingatlanszövetség: szervezi és összefogja az ingatlanforgalmazással, -fejlesztéssel, -kezeléssel, - értékeléssel és általában az ingatlannal, továbbá a más ingatlanalapú vagyon- és üzletértékeléssel, valamint a pénzügyi elemzéssel foglalkozó tagokat, érdekeiket szakmai és gazdasági szempontból egyezteti és képviseli. Elősegíti a szabad vállalkozást. Erősíti a szakma jó hírnevét. Figyelemmel kíséri, állást foglal, és részt vesz a tagok tevékenységét érintő jogszabályalkotási munkában. Folyamatos kapcsolatot tart fenn az államigazgatási szervekkel. Kidolgozza és karbantartja a szakmai etikai normákat. Elősegíti a tagság szakmai színvonalának, üzleti tevékenységének és külkapcsolatainak fejlesztését. Szakmai PR tevékenységet fejt ki.

A Szövetség szervezete az egyesületi törvény alapján épül fel és működik. A Közgyűlés évente egyszer ülésezik. A Szövetség munkáját a közgyűlések közötti időszakban az elnökség irányítja és az ügyvezető titkárság látja el. A Szövetség szakmai működését 5 bizottság és 4 albizottság segíti, valamint a szakmai színvonal folyamatos emelését célozza meg a Minősítő Szervezet az EUFIM minősítés adományozásával. A Tagok a Szövetségen keresztül teljeskörű felelősségbiztosítással rendelkeznek

Külföldi szervezeteket illetően, amerikai szakmai szervezetekhez együttműködési megállapodás, európai szövetségekhez tagsági viszony fűzi a Szövetséget. A Szövetség együttműködést folytat az USA valamennyi államára kiterjedő Országos Ingatlanszövetséggel (National Association of Realtors, NAR), továbbá két floridai szövetséggel (Orlando Regional REALTOR Association, ORRA és The REALTOR Association of Greater Miamai     and     The     Beaches,       Inc., RAMB),     tagja       öt     nemzetközi        szakmai     szervezetnek (CEREAN, CEI, TEGoVA, FIAB CI, CEPI - EPAG).

Magyar Ingatlan-Gazdálkodók Szövetsége: A szövetség célja, hogy szervezze és összefogja az ingatlan- és vagyonkezelés, a vagyongazdálkodás – és fenntartás, az ingatlanforgalmazás – és vagyonértékelés továbbá az ingatlanbefektetéssel foglalkozó tagok szakmai tevékenységét.

Ingatlanosok Magyarországi Érdekképviseleti Egyesülete: azt a célt kívánja megvalósítani, hogy az ingatlanszakma visszanyerje becsületét, kirekessze a tisztességtelen, inkorrekt elemeket, utat mutasson az ingatlanszakma létjogosultságához szükséges törvényi szabályozásoknak, változtasson a kialakult tisztességtelen morálon mind a tagok, mind az ügyfelek körében.

Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége: magyar építőipari cégek részvételével alakult meg 1998. október 27-én. Az alapító tagok olyan lakásépítő vállalkozások, melyek évek óta eredményesen és folyamatosan működnek az egyre szűkülő magyar lakásépítési piacon. A szövetség céljai feladatai: érdekképviselet; lobbytevékenység; lakáshitelezési politika alakítása; szakmai programok, tájékoztatók és konferenciák szervezése; a lakásépítő cégek pozícióinak erősítése; együttműködés a társszervekkel; régióközpontok és országos adatbázis (alvállalkozók, megrendelők, beszállítók, önkormányzati lehetőségek, pályázatok stb. ) létrehozása.

Magyar Ingatlan Tanács (Magyar Ingatlanszakmai Szervezetek Országos Szövetsége (továbbiakban rövidítve: MIT), melyet gyakorlatilag a Magyar Ingatlanfórum szakmailag egységesen gondolkodó társadalmi szervezetei alkotnak. A szövetség célja: a szakma társadalmi elismertségének növelése; az ingatlanszakma egységes szakmai és érdekképviselete.

Magyar Jelzálogbank Egyesület Az egyesületet 2003. február hó 25. napján a Magyarországon bejegyzett három jelzálog-hitelintézet, az FHB Földhitel- és Jelzálogbank Rt., a HVB Jelzálogbank Rt., és az OTP Jelzálogbank Rt., valamint hét természetes személy hozta létre. Az Egyesület elsődleges célja a jelzálog-hitelintézet tagok közös szakmai érdekeinek feltárása és támogatása, illetve szakmai érdekeinek a felügyelete és a jogalkotás.

Magyar értékbecslő szabványok:

A Red Bookhoz vagy az EVS 2009-hez hasonló összefoglaló sztenderdek egyelőre nem készültek Magyarországon, viszont ezek útmutatásait a hazai szervezetek és piaci szereplők elfogadják és alkalmazzák.

Az ingatlan értékbecslők számára hivatalos iránymutatóként szolgál az 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet (a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről) és 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet (a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről), amely rögzíti az értékbecslések alapvető tartalmi, módszertani követelményeit. A MAISZ (Magyar Ingatlanszövetség) Ajánlás Értékbecslések Elvégzéséhez c. útmutatója további részletekkel szolgál a szakértők számára az ingatlanok értékmeghatározásával kapcsolatban. Ezen túlmenően a kereskedelmi vagy jelzálogbankok az értékbecslők számára külön ajánlásokat szoktak előírni – üzlet- és hitelezési politikájuknak megfelelően .

2.   értékbecsléssel kapcsolatos alapfogalmak

Az értékbecslői szakmában használatos sajátos terminológia egy része a szakma kialakulásával együtt jött létre, más része a külföldi gyakorlatból átvett, többféle módon „honosított” külföldi – elsősorban angolszász eredetű kifejezésekből, szavakból áll. A legalapvetőbb alapfogalmakat két csoportra oszthatjuk: az egyik az általános értékfogalmakat tartalmazza, a másik a speciális értékfogalmakat foglalja magába. Az alábbiakban az ingatlanok értékbecslése során előforduló leggyakoribb kifejezéseket közöljük

2.1.      általános értékfogalmak

Az érték fogalma sokféle képen közelíthető meg és értelmezhető. Közgazdasági értelemben a javak gazdasági jelentőségét értjük ez alatt, mely egyrészt a szükségletektől- másrészt a javak előállításához szükséges ráfordításoktól, áldozatoktól függ. Az érték (akárcsak a szépség) szubjektív mert az egyes egyének (szubjektumok) számára más és más tartalommal bír.

Az értékelés – az értékelő egyéni véleményét tükrözi, amit a tárgyhoz kapcsolódó tények alapján alakít ki. Olyan konkrét elemzés, amely teljes körű leírást ad a vagyontárgyról megadott-, vagy az értékelő által megválasztott szempontok alapján.

Esetünkben két értékfogalmat különböztetünk meg:

  • objektív érték: piaci értékítélet alapján határozzák meg, a kereslet és kínálat kölcsönhatásaként kialakult értéket reprezentálja.
  • szubjektív érték: a vevő, az eladó vagy a megbízó céljainak figyelembevételével kerül meghatározásra a szakmai felelősség határain belül.

Az értéket meghatározó tényezők:

  • hasznosság (emberi igényt, szükségletet, vágyat elégít ki)
  • szűkösség (hozzáférése, birtoklása, tulajdonlása korlátozott)
  • birtoklás vágya (megszerzésére fordított áldozat mértéke szerint)
  • piaci kereslet/kínálat összhangja

Fontos megjegyezni, hogy az érték nem mindig egyenlő az árral. Az ár az a pénzösszeg, amennyiért egy javat/ jószágot (pl. földet) eladni ill. venni lehet, viszont a forgalomképtelen javaknak is van értéke. Ugyanígy az érték nem mindig egyenlő a költséggel, de az érték lehet a funkció és a költség függvénye is.

Az eszközértékelő definíciója (TEGOVOFA útmutatása szerint):

Olyan jó hírnevű személy, aki:

  • elismert oktatási intézményben megfelelő képesítést szerzett, vagy ezzel egyenértékű egyetemivégzettséggel rendelkezik és
  • megfelelő gyakorlata és szakértelme van az állóeszközök helyét és kategóriáját figyelembe vevő értékelésben

Ha nincs megfelelő felsőfokú képesítés az adott tagországban, akkor az alábbi feltételeknek kell megfeleljen:

  • értékeléssel foglalkozó elismert szakmai testület tagja kell legyen
  • a bíróság, vagy azzal azonos jogállású hatóság által kijelölt személy legyen
  • minimum középfokú végzettséget igazoló bizonyítvánnyal és megfelelő szakmai képzettséggel kell rendelkeznie, továbbá a szakképzést követően legalább háromévi szakmai gyakorlatot kell igazolnia az értékelésben.

2.2.   speciális értékfogalmak

Érték: azon jövőbeni hasznok jelenértéke, amelyek egy dolog birtoklásából származhatnak. A javaknak, termékeknek, szolgáltatásoknak pénzben kifejezett értéke. A valódi érték a vagyontárgy hasznosságától függ. Értéke annak a dolognak van, mely iránt van igény (kereslet), amely hasznos, melyből a kínálat korlátozott és átruházható

Piaci érték: az az ár, amelyért egy vagyontárgy az értékelés időpontjában eladható, feltételezve, hogy az eladó hajlandó az eladásra, a tárgyalás időszakában az érték nem változik, a vagyontárgy értékesítése, meghirdetése nyilvános volt, átlagostól eltérő, speciális vevői különajánlat nem volt, a tárgyalások lebonyolításához ésszerű időtartam áll rendelkezésre.

Forgalmi érték: szabad piaci adásvétel keretében elérhető ár, elsősorban korábban megtörtént konkrét adásvételek alapján. (Illetékhivatal szerint: az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén – az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotban, a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembe vétele nélkül – árként általában elérhető)

A forgalmi értékben megjelenik a tárgyi épület állapota, használhatósága, jövedelme a várható gazdaságos élettartalma és egy hozzá hasonló új épület felépítési költsége is. Ezt az értéket a kereslet/kínálat, ingatlan- és pénzpiaci viszonyok vagy akár spekulációs célok is összetetten befolyásolhatnak.

Befektetési érték: a befektető számára képviselt piaci érték, feltételezve, hogy a tervezett hasznosítás a leggazdaságosabb és a legjobb gazdasági eredményt hozza az időtényező, a hozamtényező (nyereségráta) és a tőkeérték mobilizálhatósága (likviditása) függvényében.

Könyv szerinti érték: a számvitelben használt értékforma, egy adott időpontra vonatkozóan pénznemben fejezi ki egy adott vállalkozás eszközeinek értékét

  • bruttó könyvszerinti érték: történeti érték, a beszerzés, aktiválás, átértékelés időpontjához kapcsolt érték
  • nettó könyvszerinti érték: a bruttó (bekerülési) érték elszámolt amortizációval csökkentett értéke

Likvidációs érték: a vállalkozási tevékenység megszűnésekor megmaradó eszközök piaci értékének jelenértéke

Vagyon: vagyon alatt egy vállalkozás eszközeit, az azokhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket és a vállalkozás jövőbeli üzleti lehetőségeit értjük. Az ingatlanvagyon fogalmába avállalatingatlanai, a hozzájuk tartozó jogok és kötelezettségek, valamint az ezekből fakadó jövőbeli üzleti lehetőségek tartoznak.

  • Vagyonértékelés: a vagyontárgyak értékének megállapítására vonatkozó – meghatározott módszertani alapokon – végzett tevékenység,
  • Üzletértékelés: a vállalat jövedelemteremtő képességét mutatja meg, vagyis a vállalatot dinamikájában vizsgálja, tulajdonképpen a vállalat piaci értékének meghatározását jelenti az időhorizont; a tőkehaszonáldozat nagysága, a hozamok jelenértéke valamint a likvidációs érték függvényében.

Egyéb használatos értékfogalmak: hulladék-érték, bontási érték (alapvetően a bontással, felszámolással stb. felmerülő költségekből vezetik le), kényszereladási (árverési) érték (meghatározott időtartamon belül értékesítési feltétele mellett kerül meghatározásra), különleges (presztízs) érték, good- és bedwill érték (sajátos szempontok szerint értékelik, az elismert piaci imédzs, partneri, fogyasztói/vásárlói értékítélet tükrözi).

3.   Az értékelés alapelvei és indokai

Ingatlanok értékbecslése esetében előfordulhatnak olyan helyzetek, mikor az értékelés szempontjai nem egyértelműsíthetők, ezért a fontosabb szakmai alapelvek megfelelő támpontot nyújthatnak az értékelő számára például a módszertan vagy hasznosítási mód megválasztásához.

Vezérelv: Legnagyobb mértékű hasznot biztosító, legelőnyösebb hasznosítási mód (LMLEH) alapelve.

Meghatározás: egy üres telek, vagy felépítményes ingatlan olyan eléggé valószínű és törvényes hasznosítása, ami fizikailag lehetséges, kellően megindokolható, pénzügyileg megvalósítható és amelynek az eredménye a legnagyobb érték. Ezeket a kritériumokat az értékelés keretében egymás után kell vizsgálni. További értékelési alapelvek:

  1. alternatív lehetősség elve: bármely tervezett üzleti tranzakció során valamennyi fél rendelkezik alternatív lehetőségekkel a tranzakció végrehatását illetően (pl. az eladó nem csak eladhatja hanem bérbe adhatja az ingatlant.)
  1. helyettesíthetőség elve: egy üzlet vagy ingatlan értékét nagy mértékben az határozza meg, hogy hogyan és milyen költséggel lehet megszerezni a szóban forgó üzlethez/ingatlanhoz nagyban hasonló más üzleti/ ingatlan egységet (pl. pl. egy befektető, aki egy éttermet szeretne vásárolni, számos más éttermet meg fog nézni és amelynek eladási árai befolyásolják őt annak az árnak a kialakításában, amelyet majd hajlandó lesz kifizetni a kiválasztott étteremért)
  1. jövőbeni hozadék elve: egy üzleti érdekeltség gazdasági értékét annak, jövőbeni hozadékával kapcsolatos várakozások határozzák meg leginkább. (Senki nem vásárol egy vállalatot meg, amiért az a múltban vagy a jelenben nyereséges. Ez fontos szempont ugyan de a döntést a jövőbeli nyereségre vonatkozóan hozzák meg)

Az értékbecslés indokai többfélék lehetnek, mint például:

  • vagyonmérleg összeállítása
  • vállalat vétele/eladása
  • társaságok fuzionálása, összeolvadása
  • tőkebefektetéshez a vagyontárgyak apport értékének meghatározása
  • részlegek kiválása egy adott vállalatból
  • vállalatok szétválása, átalakulása
  • szanálás, felszámolás, csőd
  • örökösödés, ajándékozás, kisajátítás
  • praxisok értékének meghatározása
  • hitelek felvétele, hitelfedezet meghatározása
  • likvidációs érték meghatározása
  • bérbeadás értékének meghatározása
  • kártérítés alapjának számítása (vagyon biztosítása)
  • vagyoni érték meghatározása az adó mértékének megállapítása céljából
  • egyéb okok (spekulációs célok, konkurencia kiiktatása stb.)

4.  értékbecslés hitelfedezet céljából

Ismert, hogy a bankhitelek túlnyomó többségét ingatlanfedezet mellett adják mind a kereskedelmi banki, mind a lakossági üzletágban. Néhány kivétellel találkozunk ugyan (pl. fogyasztási hitelek, folyószámlahitelek), ahol maga a hitelből megvásárolt árucikk a fedezet, vagy a fedezetet a folyószámlán található követelés jelenti, az ügyletek többségénél azonban a fedezetek között valamilyen ingatlant is találunk.

Az ingatlanfedezet előnye, hogy az ingatlanok helyhez kötöttek, értékállóak, és a rájuk vonatkozó valamennyi lényeges jog megváltozása ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez kötött, ezért a jogváltozást könnyen ellenőrizni lehet.

A hátrányok közül a legismertebb a földhivatali eljárások elhúzódásával kapcsolatos problémakör, de emellett számos - az egyes alkalmazott szerződésfajtákhoz kapcsolódó - vitás kérdést találunk. A helyzetet tovább nehezíti a bírósági, végrehajtási és felszámolási eljárások lassúsága, az utóbbi időben pedig ennek jogi korlátozása (ld. kilakoltatási moratórium).

4.1.   az ingatlanfedezet és a biztosítékok vizsgálata

A hitelnyújtást részletes hitelbírálat előzi meg, amelynek része a fedezetként felajánlott ingatlan vizsgálata is. A pénzintézetek számára a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (Htv.) 78.§-a néhány általános szabályt ír elő, míg a részletes szabályokat a bankok („kisbetűs”) üzletszabályzata tartalmazza.

Törvényi előírás, hogy a hitelintézetnek a kihelyezésről történő döntés előtt meg kell győződnie a szükséges fedezetek, illetőleg biztosítékok meglétéről, valós értékéről, illetve érvényesíthetőségéről. Mindezeket a pénzintézetnek az ügylet fennállása alatt is folyamatosan figyelemmel kell kísérnie (monitorizálás).

4.2.   a hitelbírálat dokumentumai

Amennyiben a hitelt ingatlanfedezettel biztosítják, a hitelkérelemhez mellékelni kell

  • a 30 napnál nem régebbi tulajdonilap-másolatot,
  • az értékbecslést, amelyet a bank által kijelölt, illetve elfogadott értékbecslőnek kell elkészítenie, valamint
  • a biztosítási kötvényt.

4.3.   a Szakértők jogosultságai

A hitelintézetek számára csak olyan szakértők végezhetnek értékbecslést és/vagy műszaki szakértést, akik a keretszerződés szerinti végzettségre vonatkozó előírásoknak megfelelnek és a bankok által elfogadott szakértői jegyzékben szerepelnek. Általában új szakértő felvételének minimális feltételei az alábbiak:

  • A Szakértő szakmai önéletrajza
  • Értékbecslések készítése esetén elsősorban műszaki vagy gazdasági felsőfokú végzettség, valamint egyéb képzés esetében nyert ingatlanszakértői végzettség
  • Műszaki Szakértői vélemény készítése esetén építész- vagy építő-(üzem)mérnöki végzettség,

A szakértők tevékenységét többféle módon szabályozzák. Az értékelői tevékenység területi kiterjedése lehet országos, regionális vagy megyei, ritka a településszintű korlátozás és vannak szakértők akik az ország egész területén végezhetnek értékbecsléseket, sőt egy-két külföldi bank esetében az országhatáron túl is érvényes az együttműködés. Több pénzintézet értékhatárokat szab meg az értékbecslést végzőknek, attól függően, hogy milyen minőségű munkákat milyen színvonalon képesek elvégezni. Adott bankon belül csupán néhány értékbecslőnek van jogosultsága értékhatár nélkül szakvéleményeket készíteni.

4.4.   értékbecslésekkel szemben támasztott követelmények

4.4.1.  tartalmi elvárások

Forgalomképes ingatlanok esetében a hitelintézeteknek saját kötött formátumú értékbecslői rendszere van. Speciális ingatlantípusoknál gyakran előfordul, hogy előzetes egyeztetés alapján a szakértőkre bízzák a tartalom összeállítását. Egyes bankok saját értékbecslő szoftverrel rendelkeznek, némelyikük online módon is hozzáférhető külön jogosultság alapján, mások meghatározott formai tartalmi előírások szerint (jellemzően word és egy excel file-ban) kérik a szakvélemények elkészítését.

Általában a word file tartalmazza az ingatlan leírását (ingatlannyilvántartási adatok, építéshatósági előírások, földrajzi környezet, gazdasági-piaci környezet, telek jellemzői, épületek jellemzői), alkalmazott módszerek leírását, a megállapított érték indoklását, a megállapított forgalmi és likvidációs értéket, valamint a megállapított értékre vonatkozó korlátozó feltételeket. Az excel file tartalmazza az értékelő táblázatokat, valamint a módszerek alkalmazására vonatkozó előírásokat és a számítások levezetését.

A szakvéleményben feltüntetett adatoknak, információknak egyértelműnek, a valósággal megegyezőnek és ellenőrizhetőeknek kell lenniük.

Az értékbecslések általános tartalmai előírásai, követelményei:
  • nyilatkozat, az adott pénzintézet követelményeinek való megfeleléséről
  • a megbízó megnevezéseaz ingatlan azonosításaaz értékelő feladata és az értékbecslés céljának pontos meghatározása;
  • az alkalmazott értékelési módszerek és ennek indoklásai
  • a használt fogalmak értelmezése
  • az ingatlan forgalmi értékének meghatározása
  • az ingatlan likvidációs értékének meghatározása
  • forgalomképesség (értékesíthetőség) vizsgálata, naptári napokban (könnyen
  • értékesíthető 0-90 nap, átlagos likviditással bíró ingatlan 90-180 nap, problematikus
  • 180-360 nap, nehezen értékesíthető ingatlan 360 nap fölött)
  • azt az időpontot, ameddig az ingatlan forgalmi értéke várhatóan azonos az értékelő által megállapítottal (érvényességi határidő), továbbá az értékelés készítésének időpontja
  • a szakvélemény feletti rendelkezési jog kijelölése
  • a felhasznált adatok forrásainak megjelölése, dokumentálása, részletes bemutatása;
  • a helyszíni szemle ténye, időpontja
  • az értékelés készítőjének megnevezése, szakmai megfelelés igazolása
  • az értékelő hiteles aláírása a megállapított érték igazolására
  • az ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti és természetbeni leírása, az ingatlan földrajzi-gazdasági környezetének jellemzői
  • az ingatlanpiaci környezet releváns módon történő bemutatása, tényadatokkal történő jellemzése
  • az ingatlan közvetlen környékének leírása (a településhálózaton és településen belüli fekvés, megközelíthetőség, tömegközlekedési kapcsolatok, infrastrukturális ellátottság, közművesítettség)
  • szemrevételezéssel észlelhető, ill. az ingatlanon folyó (ill. folyt) tevékenységből gyanítható esetleges környezteti károk részletezése,
  • a telek övezetének leírása, maximális beépíthetőségé, fennálló beépítettség, alakja, tájolása, lejtése, növényzete,
  • az ingatlanra fennálló építési korlátozások és tilalmak,
  • felépítménnyel rendelkező nem lakóingatlan esetében az ingatlan használatának ismertetése, módja,
  • az ingatlan jogi viszonyai, az építéshatósági előírások bemutatása, ideértve az ingatlan-nyilvántartáson belüli és az azon kívüli jogi tények, a vonatkozó építési szabályok és várható változásuk;
  • a felépítmény(ek) építési éve, építési módja, szerkezetei, gépészet, belsőépítészet, ezek állapota, hibái, felújítása
  • építés alatt lévő épület/építmény esetén az engedélynek megfelelően v. attól eltérően kivitelezésfeljegyzése, valamint az engedély(ek) érvényessége
  • feltételezéseket, amelyek mellett az értékelés érvényes,
  • az értékelési szakvéleményben részletesen, követhető és ellenőrizhető módon bemutatott értékelés lépései, számítások levezetése
  • a szakvéleményeket folyamatos oldalszámozása, szétválaszthatatlan összefűzése.
4.4.2.  a szakvélemény mellékleteivel kapcsolatos elvárások:

A leggyakrabban előírt mellékletekkel kapcsolatos követelmények a következők:

  • hiteles tulajdoni lap (banktól függően 30- 60 napnál nem lehet régebbi, általában Takarnet nevű országos informatikai rendszerről lehívott tulajdoni lap is megfelelő). Önálló felépítményeknél a kapcsolódó telek tulajdoni lapját is kérni szokták.
  • szerződések és egyéb iratok fénymásolata, amelyek lényegesek az ingatlan jogi helyzetének megismeréséhez,
  • az ingatlan méretezett alaprajza, az összes szintről valamint minden épületről (melléképületeket bele- értve), valamennyi helyiséget fényképen is dokumentálni kell, olvasható méretek (szélesség, hosszúság, helyiségek megnevezése és alapterülete, nyílászárók feltüntetése, feliratozás (cím, hrsz.) feltüntetésével.
  • az ingatlant bemutató külső és belső színes fotók (lehetőleg látható módon, minden oldali
  • homlokzatról, elnevezve vagy számozva legyenek).
  • egyre több pénzintézet kéri, hogy az értékelt ingatlan helyét minden esetben google maps-en is megmu- tassák (együttes térképi és ortofotó üzemmódban) az értékelt ingatlan településen belüli elhelyezkedésének pontos megjelenítése érdekében. A szakvéleményhez valamennyi mellékletet digitalizálva, beforgatva, olvasható módon szükséges csatolni.
4.4.3.  az értékbecsléssel kapcsolatos módszertani elvárások

A hitelfedezeti célból értékelt ingatlanon forgalmi értékének megállapítása – a 25/1997. (VIII.1.) PM rendeletben és mellékleteiben említettek szerint kell elvégezni, amely háromféle módszert javasol:

  1. a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést
  2. a hozamszámításon alapuló értékelést
  3. a költségalapú értékelést

A rendelet szerint az értékelést legalább kétféle, lehetőség szerint azonban mind a háromféle módszerrel kell elkészíteni. Ezt követően az értékek és eltérések értelmezése, elemzése alapján az óvatosság elvét követve kell az értékelési szakvéleményben a hitelbiztosítéki értékre javaslatot tenni. A módszerek alkalmazása esetén az értékelőnek törekednie kell arra, hogy a kapott értékek alátámasszák egymást.

4.4.3.1.  a piaci alapú értékelés:

Hitelfedezeti célú értékbecsléseknél kötelező a piaci alapú módszer alkalmazása. Az összehasonlító ingatlanokat hasonló piaci potenciállal rendelkező területről kell gyűjteni, lehetőség szerint hasonló földrajzi/gazdasági környezetből az alábbi szempontok figyelembevételével:

  • csak azonos típusú ingatlanok hasonlíthatók össze, lehetőleg szegmensen belül is azonosak legyenek (szerkezet, kor stb. szerint).
  • telekértékelésnél azonos fekvésű (külterület/belterület) és övezeti besorolású ingatlanok hasonlíthatók össze.
  • az összehasonlító ingatlanoknak a felépítmény méretében (vagy egyéb vetítési alapban pl. szobaszámban), a felépítmény műszaki tartalmában, a felépítmény műszaki állapotában a vizsgált ingatlanhoz hasonlónak kell lenni.
  • felépítményes ingatlanok esetén, amennyiben a vizsgált és az összehasonlításba vont ingatlanok beépítettségi hányada nagy mértékben eltér egymástól, a beépítettség mértékét fel kell tüntetni.
  • Telekkel rendelkező ingatlanok értékelésénél külön kell vizsgálni az összehasonlító adatoknál a telek- és felépítményértéket. A telekértéket kétféle módon is meg lehet adni:
    • költségalapú értékelés részeként végzett telekérték számítás eredménye alapján
    • amennyiben a telekjellemzők hasonlóak az értékelt ingatlanéhoz, akkor azok egyesével történő összevetésével a piaci értékelés keretében is lehetséges a telekértéket meghatározni.
  • A közművesítettség mértékét pontosan meg kell határozni, részletes megnevezéssel (víz, villany, gáz, csatorna, kommunikációs csatornák) lehetőleg a csatlakozási teljesítmények megjelölésével (Ah ill. Volt; m3/h; Mb/sec; stb.)
  • Telekértékelésnél az összehasonlító ingatlanok övezeti, beépíthetőségi és közművesítettségi paramétereit részletezni kell.
  • Felépítmények alapterületét csak lakóingatlanoknál szabad redukálni. Egyéb ingatlanoknál a nettó alapterület a számítás alapja. Az eltérő funkciójú épületrészek alapterületét külön-külön kell feltüntetni mind az értékelendő, mind az összehasonlító ingatlanoknál. A nettó alapterületbe csak az épületek alapterületét számoljuk bele, az egyéb építményekét nem. (pl. grillező hely, nyitott szín stb. ) A redukálás csak akkor elfogadható, ha az összes vizsgált ingatlannál ugyanolyan módon került redukálásra az alapterület.

A piaci alapú értékelés keretében kétféle eljárás alkalmazható, az egyik a páros összehasonlítás, a másik a csoportos. Az, hogy adott esetben melyiket alkalmazzuk, az alább részletezett szempontrendszer segíthet.

Csoportos összehasonlítás: Akkor célszerű alkalmazni, ha nagy számú adattömeg (összehasonlító adat) áll rendelkezésre, viszont az egyes részletek (pl. lakás szintje, fekvése, tájolása) hiányoznak, jellemző példa erre az illetékhivatali adatbázisból származó összehasonlító adatok használata. A szélső (kiugróan magas vagy alacsony) értékeket mellőzzük és fontos, hogy azonos irányító számhoz, lehetőleg utcához tartozó, azonos típusú ingatlanok adatai legyenek értékelve, szám szerint legalább 10 legyen, amelyekből leíró statisztika eszközeivel átlagot, móduszt, mediánt stb. számíthatunk. Az így kapott eredményt tekinthetjük az övezeti átlagnak, amelyet korrigálhatunk az értékelt ingatlan paramétereivel (átlagtól rosszabb/jobb).

Páros összehasonlítás: esetében feltétel, hogy legalább 4-5 hasonló típusingatlanról rendelkezzünk részletes adatokkal, amelyeket megfelelő szempontok szerint értékelünk, az eltéréseket számszerűsített korrekciókkal vesszük figyelembe a fajlagos ár meghatározása érdekében. Az összehasonlításba vont ingatlanokról szöveges értékelést kell végezni lényeges jellemzők részletezésével (pl. felépítmények jellemző építési éve; jelentős felújítás éve(i), tartalma; felépítmények alapterülete, szerkezete, műszaki állapota, felépítmények funkciója; fűtött-nem fűtött; jellemző belmagasság, fesztávolság, egyéb fontos szempontok stb.)

  • Telekértékelésnél az összehasonlító ingatlanok övezeti, beépíthetőségi és közművesítettségi paramétereit részletezni kell.
  • A kínálati ár és eladási ár közötti eltérés meghatározásához a piacot körültekintően elemezni kell. A korábbi években a bankok 10% körüli eltérést fogadtak el az eladási és vételi árak között, napjainkban a válság hatására egyes szegmensekben erős kínálatt mellett akár 30%-os eltéréseket is lehet tapasztalni.
  • Jelentős technológiai háttérrel rendelkező üzemeknél, vendéglátó-ipari ingatlanoknál a beépített - technológia, vagy a használathoz szükséges berendezések/eszközök értékét mindegyik összehasonlító adatnál is külön meg kell vizsgálni és feltűntetni.
  • A lakóingatlanokat kivéve a forgalmi érték áfa-t nem tartalmazhat, ezért az összehasonlító ingatlanoknál is figyelmen kívül kell hagyni.
    • az Illetékhivatal adatbázisában szereplő vételár bruttó ár, alkalmazása esetén az Áfa-t le kell vonni
    • kínálati adatok esetén a kínálati árak Áfa tartalma nem mindig egyértelmű – a hirdetővelpontosítani kell.
4.4.3.2.  a hozam alapú értékelés:

Abban az esetben, ha az értékelt ingatlan bérlet útján hasznosítható, a forgalmi értéke a bérleti hasznosításból származó jövedelemből is levezethető, az alábbi feltételek mellett:

  • Bérleti piaccal rendelkező vagy hozamtermelő ingatlan (iroda, kereskedelmi- és vendéglátó-ipari létesítmény, logisztikai központ) esetében alkalmazandó a módszer.
  • A bérleti szerződésben szereplő bérleti díjak, amennyiben határozott idejű szerződésről van szó és a szerződésben rögzített bérleti díjak a piaci díjak alatt maradnak, a szerződésben szereplő díjakkal kell számolni, amennyiben a szerződésben rögzített díjak magasabbak, mint a piaci, a piaci díjak veendők figyelembe. Határozatlan idejű szerződések esetében piaci bérleti díjak alkalmazhatók. A bérleti szerződések csatolása célszerű mindkét esetben.
  • A bérleti díjak meghatározását piaci összehasonlító módszer alkalmazásával végezzük (az összehasonlításban vizsgált ingatlanok főbb jellemzőit – alapterület, szobaszám, kihasználtság, szobaár, szolgáltatások, stb. – ismertetni kell).
  • Hozam alapú értékelésnél két megközelítés lehetséges: a direkt tőkésítés (direct capitalization – DC) valamint a diszkontált cash-flow (DCF) módszer

A DC alkalmazásának lehetőségei: Abban az esetben célszerű alkalmazni, ha az ingatlan jövőbeni jövedelmezőségében jelentős változás nem várható. Körültekintő eljárással meg kell határozni az ingatlanok várható éves bevételeit és meg kell becsülni a felmerülő üzemelési, működtetési költségeket. A kettő különbözete adja az ingatlanból származó jövedelmet, amelyet egy kamatlábbal tőkeértékké konvertálhatunk. A módszer olyan ingatlanok esetében ajánlott, amelyeknél a várható bevételek és kiadások közép-hosszú távon egyenletesek mondható.

Amennyiben egy bizonyos költség nem merül fel, vagy eltér az a jellemző mértéktől, szövegesen indokolni kell. A fizikailag avultatott építési költség cella kitöltendő, ellenkező esetben nem számol a táblázat felújítási költségalappal és biztosítással.

DCF alkalmazásának lehetőségei: a módszert projekteknél szokták a leggyakrabban használni, viszont felépítményes (jövedelemtermelő, akár forgalomképtelen) ingatlanok esetében is használható (pl. közszolgáltatók esetében), amikor a várható pénzforgalmat becsülni lehet a kiadások és bevételek alapján.

Továbbá alkalmazható, ha az ingatlan várható jövőbeni jövedelmei nem stabilak. (pl. jelentős beruházás szükséges a rendes működés megőrzéséhez., a bérleti díjakban piaci trendváltozás miatt nagyságrendi növekedés várható, vagy a kihasználtsági mutatóban jelentős változás prognosztizálható).

Mindkét esetben javasolt szcenárióelemzést végezni (optimista-pesszimista-realista) szempontok alapján bevételekre és kiadások várható változására vonatkozóan. Adott esetben a szcenáriók eredményeiből, becsült valószínűségi értékekkel súlyozott átlag számítható (pl. P x 30% + O x 20% + R x 50%, ahol a %-os értékek az értékelő által becsült szcenáriótípus bekövetkeztének valószínűség mértékét jelenti). Minden esetben a felhasznált adatokat ellenőrizhető módon alá kell támasztani.

A hozam alapú értékelés egyik legproblematikusabb része a tőkésítési kamatláb illetve a diszkont kamatláb mértékének megválasztása. Két lehetséges mód kínálkozik ennek a megválasztására:

  • az egyik piaci összehasonlításra épül: körültekintő vizsgálat keretében megnézzük, hogy hasonló ingatlanok vagy projektek esetébe milyen kamatlábat használtak más pénzintézetek vagy befektetők, esetleg szakirodalmi forrásokból is információt szerezhetünk.
  • A másik eljárás az un. Build-up (felépítéses) módszer: az adott ország alacsony kockázatú legalább 3-4 évre visszamenő hozadékrátájának átlagából kiindulva (pl. 10 éves állampapír hozama) növelni az ingatlantípus kockázati felárával.
  • Kockázat alatt az adott ingatlan hasznosítása során elérhető éves várható nyereséget befolyásoló

tényezőket értjük, melyet %-os formában határozunk meg (pl. kihasználatlanság, üzemelési kockázat stb.).

4.4.3.3.   költség alapú módszer

Lakóingatlanok esetében általában ellenőrzési célt szolgál, némely esetben (pl. műemléki ingatlanoknál) feltétlenül szükséges egy reális értékmeghatározáshoz.

  • A telekérték meghatározását a „piaci összehasonlító módszer alapján kell elvégezni.
  • Pótlási költség: olyan szerkezetet és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatóak lennének – alkalmazása műemlékek kivételével jellemzően minden épület és építmény esetén.
  • Újraépítési költség: a meglévő szerkezetek változatlan újraépítésének költségeit kell figyelembe venni –alkalmazása jellemzően műemlék épületeknél fontos.
  • Az épületek újraelőállítási költségeit épületenként kell meghatározni. Amennyiben épületen belül az egyes épületrészek újraelőállítási költsége is jelentősen eltér, az újraelőállítási költségeket épületen belül meg kell bontani.
  • Az újraelőállítási (pótlási és újraépítési) költség értékét összehasonlító adatokkal kell alátámasztani. Az adatok forrását a szakvéleményben fel kell tüntetni az ellenőrizhetőség érdekében.
  • Fizikai avulás: a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát kell figyelembe venni és a felújításokkal korrigálni.
  • Funkcionális avulás: gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti – műemlék épületnél nemjellemző, de előfordulhat.
  • Környezeti avulást általában 0% vagy negatív korrekcióval szokták figyelembe venni, piaci korrekciós tényező megadásával (ingatlan keresettsége, piaci alku mértéke).
  • Építés alatt álló ingatlan értékelése esetén , ahol a költségmódszer fő módszerként alkalmazható, a szakvéleményhez a költségvetési főösszesítőt és az engedélyezési tervdokumentációt kötelező csatolni (Az ügyfél által adott költségeket piaci adatokkal össze kell vetni, és annak alapján véleményezni.)
  • Amennyiben az épület, építmény állapota gyenge, vagy korszerűtlen – felújítása gazdaságtalan - a nettópótlási értéke 0,-Ft vagy bontási költséget kell meghatározni.
  • Az ingatlanon lévő építmények – kerítés, belső utak stb. értékét az épület értékétől külön kell kezelni, értékét az építmény sorban kell meghatározni. Ezeknél a piaci keresettséget is figyelembe kell venni (legtöbbször 0,- Ft)!

Alkalmazható módszerek

INGATLAN TÍPUSOK

Telek

Ipari

Kereskedelmi, iroda,

Lakó

Mezőgazdasági

Speciális, ingatlanok

 

Piaci összehasonlító

Önállóan alkalmazható

Önállóan alkalmazható

Önállóan alkalmazható

Önállóan alkalmazható

Önállóan alkalmazható

Önállóan alkalmazható

Hozam alapú módszer

 

Önállóan alkalmazható

Önállóan alkalmazható

 

Önállóan alkalmazható

Önállóan alkalmazható

 

Költség alapú módszer

 

Ellenőrző módszer

Alkalmazható

Ellenőrző módszer

Ellenőrző módszer

Önállóan alkalmazható

 
4.4.4.   az értékmeghatározással kapcsolatos elvárások

A 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 2. § (1) része a hitelbiztosítéki értéket a következőképpen definiálja:

„valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a jelzálog-hitelintézet által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait veszik figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megilletnek”.

Több módszer alkalmazása esetén a piaci módszer súlya a legtöbb pénzintézet esetében meghatározó kell legyen (több esetben min. 80%), tehát fő módszerként minden esetben a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést fogadják el. Egyéb módszer kizárólag második, ellenőrző módszerként alkalmazható, kivéve, ha speciális jellegű (pl. műemléki jellegű) ingatlanról van szó.

Több esetben előírják, hogy az értékképzés során, a fő (piaci alapú) értékelési módszer által meghatározott érték és az ellenőrző (költség/hozam alapú) módszer alapján meghatározott érték maximum „X” (általában 10) százalékban térhet el egymástól, viszont a gazdasági válság eredményeként ez sok esetben túlzott.

Lakások, garázsok és beépítetlen telkek esetén a forgalmi érték meghatározása alapvetően piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel történik, más módszer alkalmazása nem feltétel.

Valamennyi, a helyszínen található, értéket képviselő épület/épületrész felmérése és szükséges. Jogilag rendezetlen épületek, épületrészek esetén az értékelőnek a helyszínen minden jelentős értékkel bíró építményt fel kell mérnie és azt a szakvéleményben rögzítenie kell. (de csak jogilag rendezett/engedéllyel rendelkező felépítmények értékét lehet a Hfé- be beszámítani). Jogi rendezetlenség, egyéb értékelést gátló körülmény esetén a rendezetlen épület/ helyiségcsoport redukciós tényezője 0%! (későbbi rendezettség esetén nincs szükség újabb helyszíni szemlére!) Piaci értékelésnél a kínálati adatokat hirdetéssel együtt kell becsatolni, a hirdetést minden esetben az összehasonlító adathoz szükséges csatolni. Az értéklevezetés mellett az alábbi adatok szerepeljenek:

  • összehasonlító ingatlanok forgalmi értéke, alapterület, alapvető jellemzők, az adatok kínálati vagy adásvételi volta, valamint adásvétel esetén az adásvétel dátuma.
  • Az értékbecslés során piaci összehasonlító adatként minimum két darab, legfeljebb 2 éves tényleges piaci tranzakcióból származó, és indokolt esetben max. egy darab kínálati adatot lehet alkalmazni, amely ugyanazon településen lévő, hasonló jellegű és hasonló árarányú ingatlanra vonatkozik.
  • A piaci alapú értékelés során Budapesten vagy megyei jogú városban elhelyezkedő ingatlanokértékelésekor a piaci összehasonlítást adásvételből származó adatokkal kell elvégezni.
  • Hozamszámításon alapuló értékmeghatározás esetén a kínálati bérleti díjakat alkalmazzuk.
  • Kínálati összehasonlító adat esetén csak színes fényképes, jól körülírt ingatlan alkalmazható.
  • Építés (bővítés) alatt lévő ingatlanok esetén Várható Forgalmi értéket kell meghatározni. Az értékelést mindkét módszerrel el kell végezni, fő módszerként ez esetben is a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszert kell alkalmazni. Ez esetben abból a feltételezésből kell kiindulni, hogy az ingatlan a (jogerős építési engedélyezési) terveknek megfelelő műszaki tartalommal már 100% -ban elkészült. Ennek megfelelően a költség alapú értékelésnél a fizikai avultságot 100%-osnak kell tekinteni, a befejezetlen állapot miatt avulás nem vehető figyelembe. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelésnél ugyancsak 100%-os készültségi fokot feltételezve, hasonló ingatlanok összehasonlításával kell a forgalmi értéket meghatározni.
  • Kereskedelmi célú ingatlanok, irodák, irodaházak és raktárak forgalmi értékének meghatározása során fő módszerként szintén a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszert, másodsorban a hozamszámításon alapuló módszert kell alkalmazni
  • Rendezetlen épületek, épületrészek esetén az értékelőnek a helyszínen minden jelentős értékkel bíró építményt fel kell mérnie és azt a szakvéleményben rögzítenie kell. (de csak jogilag rendezett/engedéllyel rendelkező felépítmények értékét lehet a Hfé-be beszámítani). Jogi rendezetlenség, egyéb értékelést gátló körülmény esetén a rendezetlen épület/helyiségcsoport redukciós tényezője 0%.
A számítások értékmeghatározásakor az alábbi kerekítéseket javasoljuk:

0-10 M Ft-ig százezerig;
10-50 M Ft között 1 millióig;
50-100 M Ft között 5 millióig,
100-500 M Ft között 10 millióig,
500 M-1 Mrd között 50 millióig,
1 Mrd felett 100 millióig.

Lakóingatlanokra vonatkozó SWOT elemzés

Nem követelmény a bankok esetében de a fedezetértékelők számára jelentős segítséget nyújthat egy SWOT elemzés az értékelt ingatlanról. A SWOT keretében azokat a jellemző „tulajdonságokat” értékeljük, amelyek az ingatlan hosszú távú értékállandóságára hatással lehetnek. Ennek keretében külön a jelenleg fennálló jellemző adottságokból kiindulva a jövőre vonatkozó becslést végzünk.

A SWOT tér- és idődimenziói ingatlanok esetében
 

+

-

 

BELSŐ

Erősségek

Gyengeségek

JELEN

KÜLSŐ

Lehetőségek

Veszélyek

JÖVŐ

ERŐSSÉGEK (S)

  • Mindazokat a tényezőket (természeti, gazdasági, technikai, társadalmi), adottságokat soroljuk ide, amelyek jelenleg rendelkezésre állnak.
  • Rövid/közép időtávon tartósabban megmaradnak
  • Ezekre építeni lehet
  • Adott esetben tovább fejleszthetők

Kérdéskörök: Milyen előnyökkel rendelkezik az ingatlan, amire építenie lehet a jövőben? Környezetében, vonzáskörzetében milyen előnyöket tapasztalunk (környezeti jellemzők, fekvés, elhelyezkedés stb.)? Van-e különleges előnye magának az ingatlannak (telek, belső kialakítás, járulékos létesítmények)? Piaci jellemzők (növekvő kereslet a szegmensben)? Műszaki adottságok? Funkcióváltásra való alkalmasság? Települési jellemzők (kulturális/társadalmi jellemzők, tradíciók, turizmus, hagyományok stb.) ?

GYENGESÉGEK (W)
  • Azok a tényezőket kerülnek ide, amelyek akadályozzák, korlátozzák az ingatlan értéknövekedését, értékállandóságát
  • Rövid/közép időtávon tartósabban fennállnak
  • Adott esetben csak korlátozottan vagy alig befolyásolhatók

Kérdéskörök: Milyen hátrányokkal rendelkezik az ingatlan, korlátot szabhat-e a fejlesztések, értéknövekedés előtt a jövőben? Környezeti tényezők (természeti, gazdasági, technikai, társadalmi jellegűek)? Piaci pozíció gyengülése (keresletcsökkenés)? Telek problémái (technikai, jogi jellegű korlátozások, problémák)? Szerkezeti, statikai problémák? Belső elrendezés, funkcionális problémák? Településsel, településrésszel kapcsolatos társadalmi/gazdasági jellegű problémák (elöregedés,szegényedés, elvándorlás stb.) Hosszabb távú értékállandóságot, csökkenést eredményező egyéb tényezők?

LEHETŐSÉGEK (O)
  • Csak olyan változtatásokat, javításokat, módosításokat részletezünk, amelyek:
    • Technikailag kivitelezhetők
    • Jogi szempontból nem akadályozott
    • Pénzügyileg finanszírozható
    • Piaci igény mutatkozik iránta
  • Ami nem felel meg a fenti szempontoknak, az csak álom !!!

Kérdéskörök: Környezet által nyújtott lehetőségek? Környéken véghezvitt vagy várható fejlesztések (parkosítás, övezet fejlesztés, rehabilitáció stb.). Piaci szegmens jelentőségének növekedése? Kedvező a demográfiai változás? Technikai, műszaki fejlesztés? Funkcióbővítés lehetősége stb. Új trendekhez való alkalmazkodás lehetősége stb.

VESZÉLYEK (T)
  • A lehetőségek kibontakoztatására illetve az értékállandóság megőrzésére hatnak:
    • Nem lehetetlenítik el, csak befolyásolhatják a lehetőségek megvalósítását
    • Csökkentik a siker esélyeit, kockázati tényezőt jelentenek.
    • Környezeti, társadalmi/gazdasági, technikai-műszaki, piaci kockázatokat kell mérlegelni.
    • Rövid, közép és hosszú távon is értékelhetjük

Kérdéskörök: Milyen, a környezetben előálló fenyegetések várhatók (forgalomnövekedés, zaj, por, stb. szennyeződés? Piac növekedésének lassulása? Szigorodik az építési szabályozási környezet? A vásárlói igény változik? Kedvezőtlen társadalmi/gazdasági környezet? Stb.

SWOT elemzés szempontrendszere lakóingatlan esetében

a …. isz. …. utca …hsz. (hrsz:…..) ingatlanra vonatkozóan

S

-  Természeti és épített környezet
-  Műszaki, építési, építészeti adottságok
-   Piaci jellemzők
-  Társadalmi-gazdasági jellemzők

W

-  Természeti és épített környezet
-  Műszaki, építési, építészeti adottságok
-  Piaci jellemzők
-  Társadalmi-gazdasági jellemzők

O

-  Természeti és épített környezet
-  Műszaki, építési, építészeti adottságok
-  Piaci jellemzők
-  Társadalmi-gazdasági jellemzők

T

-  Természeti és épített környezet
-  Műszaki, építési, építészeti adottságok
-   Piaci jellemzők
-  Társadalmi-gazdasági jellemzők

Mutatószámok, értékelési szempontok SWOT-hoz
  • Természeti és épített környezet:
    –     zöldterületek/felületek mérete, beépített területek nagysága, magassága
  • Műszaki, építési, építészeti adottságok:
    –     m2, m3, stílusjegyek részletezése
  • Piaci jellemzők:
    –     kereslet/kínálat mennyisége, k/k árak (Ft/db; Ft/m), A/V száma, értéktartomány, átlag, szórás, trend
  • Társadalmi-gazdasági jellemzők:
    –     lakosságszám, munkanélküliségi ráta, elvándorlás, korösszetétel, települési/térségi GDP,hagyományok szokások, települési jellemzők stb. szöveges értékelése
  • Termőföldnek minősülő ingatlan esetén az 54/1997/VIII.1. FM rendelet és mellékletei figyelembevételével kell a szakvéleményt elkészíteni.

Felhasznált szakirodalmak

Takács N. (1993): Értékbecslés - Pénzjövedelmi számítások. Profinvest. Budapest.

Takács N. (1995): Ingatlanok értékbecslése. Módszertani útmutató mintapéldákkal. Profinvest. Budapest. TEGOVA (2003): Europea Valuation Standards. Magyar Ingatlanszövetség – Füti Omega Kft. Budapest.

http://www.magyaringatlantanacs.hu/dokumentumok/EVS2009netkovszky.pdf
http://hu.wikipedia.org/wiki/RICS
http://portal.bme.hu/C19/ingatlanszakerto/oravazlat/ingatlan_ertekeles_03_04.pdf
http://cegvezetes.cegnet.hu/2000/6/ingatlanfedezet-a-banki-hitelezesben
http://www.magyaringatlantanacs.hu/index.php http://ime.shp.hu/hpc/web.php?a=ime
www.migszov.hu/
www.mortgagebanks.hu http://www.maisz.hu/hirek/felelosseg.pdf

Glosszárium

Európai értékelési szabványok 2003

Az értékeléssel kapcsolatos fogalmak és kapcsolódó témakörök az európai értékelési szabványok (EVS 2003) szerint

Füti Omega Kiadványozási és Oktatási Kft. (2003): Európai Értékelési Szabványok 2003 - 7. sz. függelék: Glosszárium. 377-425 pp. (http://www.futiomega.hu/ikreator/fto/cms_pub/content_40-hu.html) u

A-E

„A” zóna érték [zone A value] A zóna módszerben bérleti célokból használt összehasonlítási egység, amelyet kiskereskedelmi egységek frontális zónájára alkalmaznak, Lásd: MEGFELEZÉS MÓDSZERE; ZÓNA MÓDSZER.

„A” zóna [zone A, halving back=zoning method] Lásd: MEGFELEZÉS MÓDSZERE; ZÓNA MÓDSZER.

adózás utáni ingatlanérték [tax-adjusted value] (Az Egyesült-Királyságban széles körben alkalmazott értékelő táblázatok egyik változata.) Az adózás utáni ingatlanérték az a táblázat, amely az adózást is számításba vevő számadatokat tartalmaz, pl.: a megtérülési (YP) kettős ráta figyelembevételével meghatározott táblázatok adatai, amelyhez az éves bérleti bevételekből nagyobb összeget kell a sinking fund (tartalékalap) felöltésére fordítani, hogy adózás után is elegendő összeg maradjon a tartalékalap céljaira.

aláírás dátuma [ signing date] Az értékbecslési bizonyítvány vagy beszámoló aláírásának a napja. Vö.: ÉRTÉKBECSLÉS DÁTUMA.

alternatív költség aránya [opportunity cost of money rate] A kritériumráta egyik típusa, amelyet a pénz

„költségére” (másképen kamatrátájára) határoznak meg, és a nettó jelenérték számítása során használják. A következők ráták sorolhatók ebbe a csoportba: a marginális kamatráta, kívánt megtérülési ráta vagy súlyozott tőkeköltség rátája. Vö.: BELSŐ MEGTÉRÜLÉSI RÁTA.

alternatív költség vagy haszon [opportunity cost] Az a megtérülés vagy egyéb nyereség, amelyről egy befektetés során le kell mondani azáltal, hogy a többféle befektetési lehetőség közül egy adott lehetőségre esik a választás, nem pedig egy másikra. Így lehetőség van összehasonlítás alapján döntést hozni, össze lehet vetni az egyik vagy másik befektetési lehetőség relatív előnyeit és hátrányait.

általános hozam [overall yield] A megtérülés belső arányát jelző és többféle értelemben használt fogalom, például az [equated yield] (kalkulált ráta), vagy az [equivalent yield] (azonos hozamráta) alkalmazásakor ezt a kifejezést is használják mint szinonimát.

amortizálható érték vagy összeg [depreciable amount] Ingatlanok (telek és épületek) értékelésekor az értékcsökkenés elszámolása során figyelembe vehető, azaz az amortizációs okból elszámolható rész. Ez az amortizációs időszak vonatkozatható a megvásárlás vagy egy új értékelés vagy átértékelés/felértékelés időpontjától kezdődően és az amortizáció az adott ingatlan telkén/földterületén lévő felépítményre érvényesíthető. Az amortizációnak kitett vagyontárgyak amortizálandó összege az alábbiak szerint számítható ki:

i) Az ingatlan bekerülési költségéből vagy a költség módszer szerinti értékelésének eredményéből levonásra kerül a földterület (nem amortizálható) értéke, amelyet az amortizációs időszakra vonatkozó értékelési fordulónappal lett megállapítva, a folyamatos használat elvének megfelelően, vagy

(ii)Olyan értékelés elkészítése, amelyet kifejezetten az amortizációs eljáráshoz készítenek, és a földterületen lévő épületek, valamint a kapcsolódó fejlesztések olyan értékét tartalmazza, amely megfelel az adott napra vonatkozó nettó helyettesítési költségnek.

Ez a két érték, amelyet a fent részletezett amortizálási elszámolás eredményez, nem feltétlenül esik egybe az épületek és a kapcsolódó vagyontárgyak nyílt piaci értékével. Ld. FENNMARADÓ ÖSSZEG.

amortizált érték [depreciated value] Ld. ÉRTÉKCSÖKKENÉS; NETTÓ KÖNYV SZERINTI ÉRTÉK.

amortizált helyettesítési költség [depreciated replacement cost basis=DRC]

Az amortizált helyettesítési költség meghatározása olyan értékelési eljárás, amelynek célja azon speciális ingatlanok használati értékének meghatározása, amelyeket mint üzletrészt vagy vállalkozást ritkán vagy egyáltalán nem értékesítenek vagy adnak bérbe a piacon (ld. S4.82-S4.96).

amortizált helyettesítési költség [depreciated replacement cost]

Ennek az eljárásnak a lényege – amelyet korlátozott körülmények között használatos pénzügyi beszámolók készítése céljából alkalmaznak –, hogy a telek (piaci) értékéhez hozzáadjuk az adott/meghatározott épület és/vagy egyéb felépítmény bruttó helyettesítési értékének és a korra, gazdasági és technológiai elavultságra vonatkozó együttes amortizáció különbségét. Az amortizált helyettesítési költség segítségével meghatározható az azonos célú használat értéke olyan speciális ingatlanok esetében is, amelyeket vállalkozásként vagy üzletrészként ritkán vagy egyáltalán nem értékesítenek vagy adnak bérbe a nyílt piacon.

Néha termelő üzemek értékelésekor előfordul, hogy a piaci érték meghatározását célzó vizsgálat az amortizált helyettesítési költség elemzéséből eredő adatokon alapul, bár ki kell emelni, hogy ez az eljárás nem tekintendő piaci vizsgálati módszernek. A piaci adatok hiányában a piaci eredetű elemzések helyettesítőjeként alkalmazzák. Ismételten hangsúlyozni kell, hogy az amortizált helyettesítési költség nem alkalmas az adott ingatlan befektetési célú értékelésére vagy egy vállalkozás működési feltételeinek vagy jövedelem termelőképességének értékbecslési vizsgálatára.

arányelemzés [ratio analysis] Az értékbecslésben és a könyvelésben is alkalmazott eljárás, amely az üzleti szervezet, épület, ingatlan vagy terv menedzselésének teljesítményét és hatékonyságát méri fel vagy értékeli. A könyvelés különböző tételei közötti arányok kiszámításával vagy egy hasonló tevékenységre jellemző arányokkal való összehasonlítás alapján határozzák meg a teljes érték vagyonelemekre való osztásának az arányát.

azonos értékű (üzlet) területek zónája [natural zoning] Egy település belterületén lévő (általában kiskereskedelmi) üzlet belső területét felosztó és egyben minősítő zónák számának és mélységének meghatározása, ahol az épület vagy helyszín fizikai tulajdonságai miatt a geometrikus módszer megvalósíthatatlan. Az egyes zónák mélységét ilyenkor a közelben található üzletek tényleges mélységinek figyelembevételével határozzák meg. Vö.: GEOMETRIKUS ZÓNÁK, (MESTERSÉGES, VAGY ARITMETIKUS ZÓNÁK).

befektetési eljárás vagy módszer [Investment method] Egy adott ingatlanhoz fűződő érdekeltség meghatározása, az aktuális vagy megbecsült nettó bérleti jövedelem tőkésítése által. A hozam kiválasztása összehasonlítás alapján történik olyan ingatlanokkal, amelyek a legnagyobb hasonlóságot mutatják, olyan összehasonlítási szempontok szerint, mint például a fizikai jellemzők, az üzleti vagy működési kockázat mértéke, és a befektetés élettartama. Lásd: ÉVES HOZAM

belső értékbecslő [internal valuer] A belső értékbecslő az a személy, aki képesített értékbecslő, és akit közvetlenül alkalmaztak vezetőként, vagy beosztottként egy olyan cégnél, vagy állami hatóságnál, amely érdekelt a vizsgált ingatlan(ok)ban, vagy pedig akit az ingatlanban érdekelt vállalatcsoport egyik vállalata alkalmazza.

belső megtérülési ráta (IRR) [internal rate of return=IRR, money weighted rate of return]
1. Az a különleges kamatráta (százalékban kifejezve), amellyel a jövőbeli pénzáramlást (pozitív vagy negatív) diszkontálni kell, annak érdekében, hogy ennek a pénzáramlásnak a nettó jelenértéke a jelen pillanatban felmerült kiadásokkal együtt nullával legyen egyenlő. A belső megtérülési rátát fokozatos megközelítés módszerével állapítják meg, kiadások és a bevételek egyenlegét a nettó jelenérték számítás elve szerint különböző kamatráták alkalmazásával számítják ki.
2. A belső megtérülési ráta egy további/alternatív magyarázata a következő: a legmagasabb kamatráta (százalékban kifejezve), amelyre egy befektetést alapozni lehet, ha a létrejövő pénzforgalmak összesített jelenértéke elegendő a terv életének végén az eredeti kintlévőségek visszafizetéséhez. Lásd: ALKALMI KIADÁSOK.

bevételek és kiadások csoportosítása [divisible balance] Értékelésben a bevétel és kiadások csoportosítása a bérleti díj vagy a bérleti díj szerinti piaci érték becsülése céljából. Ha az ingatlan összes bérleti bevételét meg akarjuk határozni, akkor a bevételek és a kiadások teljes összegéből le kell vonni a bérlő által fizetett egyéb kiadásokat és nem a bérleti díjakkal kapcsolatos egyéb bevételeket vagy költségeket.

bevétel és kiadás módszer [receipts and expenditure method] A jövedelem-megközelítés egyik módszere. Gyakran használják olyan ingatlanok értékbecslése esetében, mint hotelek, színházak, lakókocsi parkok (USA). Az értékbecslések ilyenkor az adott üzleti tevékenységek gazdasági eredményeit veszik figyelembe. A teljes bevételből következtetnek a megfelelő éves költségekre -mint pl.: üzemi kiadások, hitelek kamatai és egyéb költ- ségek, valamint az amortizációra. Egy egyenleget állítanak fel, amelynek egyik része a „bérlői oldal vagy a bérlő részesedése” és a másik része pedig a piaci bérleti díj díj. A tőke értékét (ha szükség van rá) a tőkésítési faktor alkalmazásával lehet kiszámítani.

bevételek és kiadások csoportosítása [divisible balance] Értékelésben a bevétel és kiadások csoportosítása a bérleti díj vagy a bérleti díj szerinti piaci érték becsülése céljából. Ha az ingatlan összes bérleti bevételét meg akarjuk határozni, akkor a bevételek és a kiadások teljes összegéből le kell vonni a bérlő által fizetett egyéb kiadásokat és nem a bérleti díjakkal kapcsolatos egyéb bevételeket vagy költségeket.

bérleti időszak és záróév hozamainak tőkésítése [term and reversion method] A bérleti időszak és a záróév hozamainak tőkésítése, a tiszta tulajdonjog és a tulajdonjognál alacsonyabb rendű részjogok, bérleti jogok értékelésének egyik hagyományos módszere, amely az Egyesült Királyságban csaknem évszázadnyi múltra tekint vissza. Ennél a módszernél igen gyakran nem a tulajdonjog teljessége (tiszta tulajdonjog) az értékbecslés célja, hanem egy részjog, egy bérleti jog vagy albérleti-jog értékének a meghatározása a cél. A bérleti jogviszony időszaka alatt változhatnak az egyes években elérhető bevételek pl.: bérleti díjak időszakos felülvizsgálata vagy a jog piaci eladása esetén. Ehhez az értékelési módszerhez tartozik a bérleti időszak alatti bérleti bevételek jelenértékének a meghatározása, az egyes bérleti díjak felülvizsgálatának az értékelése vagy a vizsgált jog piaci értékesítésből befolyó bevétel értékelése, az egyes időpontoknak megfelelően, és ezek egyenként vagy esetlek bizonyos csoportokban a megfelelő jelenértékre átszámolva, diszkontálva. A különböző időszakban befolyó bevételek jelenértékeinek összeadásával alakul ki a vizsgált ingatlanhoz fűződő jogviszony teljes értéke. (Egy példával illusztrálva: jellemzően tehát két eltérő időszak bevételeinek jelenértékéről van szó egy (mondjuk) 5 éves bérleti jogviszony esetében. Az egyik az 1-2-3-4-5 év a bérleti időszak időtartama, másik pedig ennek megszűnésekor, azaz a 5-ik évben ugyanennek a jogviszonynak a piaci értékesítéséből származó jelenérték összege) Vö.: KEMÉNYMAG MÓDSZER.

bérleti időszakra vonatkozó hozam [term yield] A jövedelem alapú értékbecslési módszereknél a bérleti időszakra vonatkozó bérleti bevételek tőkésítése során alkalmazott hozam, ahol az adott ingatlanra vonatkozó bérleti vagy tulajdonviszony az értékelés tárgya az adott fordulónappal. Vö.: KEZDETI MEGTÉRÜLÉS. Lásd: ZÁRÓÉV TŐKÉSÍTÉSI RÁTÁJA VAGY HOZAMA

bérlő részesedése [tenant’s share] Ingatlanhoz fűződő bérletijog értékbecslésekor, a jövedelem és kiadások alapján, a nyereség azon részének becslése, amelyet a bérlő valószínűleg megtart magának. Általában a bruttó jövedelem, bérlő tőkéjének vagy a felosztható bérleti bevétel százalékában fejezik ki ezt az összeget.

biológia vagyontárgyak [biological asset] Élőállatok vagy ültetvények

bruttó fejlesztési érték (bruttó értékesítés) [gross development value (gross realisation)] A maradványértékelés elve szerint elvégzett értékelésnél használt értékkategória. Az az érték, amelyet a tervezett fejlesztés képvisel, teljes készültséget és üzemkész állapotot feltételezve, az értékelés fordulónapján. Ld. MARADVÁNYÉRTÉKELÉS.

bruttó értékesítés [gross realisation] Ld. BRUTTÓ FEJLESZTÉSI ÉRTÉK.

bruttó helyettesítési költség [gross replacement cost]

A telek és épületek értékelése során az értékcsökkenés mértékére vonatkozó számítás vagy becslés során határozható meg az az összeg, amely az adott épület vagy egy azonos bruttó belterülettel rendelkező modern technológiával megépített helyettesítő épület megépítésének becsült költsége az adott értékelési napnak megfelelő aktuális árak szerint. Ez a pénzösszeg a kivitelezési költségeken kívül tartalmazza a járulékos díjakat, hitelköltségeket az építés időszakára vonatkozóan, illetve egyéb olyan kapcsolódó költségeket, amelyek az épület felépítésével kapcsolatban közvetlenül merülnek föl. Ld. AMORTIZÁCIÓNAK KITETT ÖSSZEG; NETTÓ HELYETTESÍTÉSI KÖLTSÉG.

bruttó jövedelem [gross income] Az összes befolyó jövedelem összege, a kiadások levonását megelőző fázisban, amelyért az adott ingatlan menedzselését intéző személy a felelős. A legjellemzőbb ilyen összegek: az ingatlan bérleti díja, továbbá a javítások, biztosítási díjak és az egész vagyontárgy műszaki és gazdasági menedzselése.

bruttó megtérülési hozam [gross redemption yield] Ld. BELSŐ MEGTÉRÜLÉSI RÁTA.

cash flow analízis/ kimutatás [cash flow analysis/statement] Olyan dokumentum, amely a cash flow (pénzáramlás) alakulását általában táblázatos formában, az egymást követő időszakokban -hónaponkénti, negyedévenkénti vagy évenkénti bontásban- mutatja. Számos alkalmazása van a pénzügyi eredményességgel kapcsolatos vizsgálatok és elemzések alkalmával, pl. előrelátható veszteség becslése, fedezeti pont vagy profitelemzés; diszkontált pénzáramlási ellenőrzések és vizsgálatok; vagy mint az éves költségelőirányzatok kontrollja.

csereérték [value in exchange] A csereérték az ingatlan pénzben kifejezett értéke, amelyért azt a piacon elcserélik erre a pénzösszegre vagy másik vagyonra vagy vagontárgyakra. A készpénz maga az a mérőegység ás általános összehasonlítási alap, amellyel fel lehet mérni a vagyontárgyak egymáshoz viszonyított értékét.

diszkont ráta vagy leszámítolási kamatláb [discount rate] Az a kamatláb vagy kamatlábak, melyek valamilyen jövőbeni költség vagy haszon jelenlegi értékének kiszámítására alkalmasak. A megfelelő kamatláb meghatározható piaci adatok vagy a befektető saját tőkerészére elvárt megtérülés alapján.

diszkontálás [discounting] Az a matematikai eljárás, amelynek elvégzése során a jövőben meghatározott időpontokban esedékes, becsült, várható vagy felmerülő összegek jelenlegi, azaz a vizsgálat időpontjában érvényes értéke az eredmény. A diszkontálási rátát vagy kamatlábat úgy kell megválasztani, hogy az a figyelembe vett teljes időszakra jól fejezze ki a tőke felhalmozódásának folyamatát. Ld. 1 pénzegység JELENLEGI ÉRTÉKE.

diszkontált cash flow elemzés, analízis [discounted cash flow analysis=DCF] A diszkontált cash flow elemzés olyan technika, amely a beruházási célú fejlesztés értékelésére, felértékelésére, illetve számos egyéb üzleti alkalmazásra is használatos. A módszerre jellemzően az elemzés az egyes időpontokhoz rendelhető bevételi és kiadási „szeletek” diszkontálásából áll. A beruházás teljes időtartama során az egyes időszakokban elemzett cash flow

egyenlegek jelenértéke (NPV=Net Present Value) egy meghatározott leszámítolási kamatláb (DCF módszer tőkésítési rátája) segítségével határozható meg. Továbbá, ha adott a kezdeti kiadások értéke (például a vételár öszszege), vagy egyéb feltételek, akkor az egyes pénzáramlások elemzése után meghatározható (iterálással, közelítő számítással vagy különféle DCF ráták alkalmazásával) az egész projektre vonatkozó belső megtérülési ráta (IRR= Internal Rate of Return).

diszkontált cash flow hozama [discounted cash flow yield] A belső megtérülési ráta (IRR= Internal Rate of Return) másik használatos elnevezése.

egyetlen ráta módszere [single rate method] Korlátozható jövedelem felmérésének a módszere, amelyet arra alapozva számítanak ki, hogy a kifizetődő és felhalmozódó kamatarányok azonosak. Vö.: KETTŐS RÁTA TÁBLÁZAT

egyesített érték [marriage value] Az a látens érték, amely felszabadul, vagy felszabadulhat egy földterületnél vagy több telekre vonatkozó területnél, ahol az érintett földterülethez kapcsolódó két vagy több (ingatlan)érdekeltség egyesíthetővé válik. Például, két szomszédos telektest egyesítve többet érhet egyetlen ingatlanként, mintha mind a kettőt külön-külön értékelnénk vagy értékesítenénk. Általánosan fogalmazva, és minden értékelhető vagyontárgyra kiterjesztve, két érdekeltség ugyanabban a vagyontárgyban többet érhet, ha egyesülnek, mint az egyéni értékeik piaci értéke.

egyetlen ráta szerinti megtérülési táblázatok [single rate table] (Az Egyesült-Királyságban alkalmazott megtérülési számításakor (Year’s Pruchase) az értékbecslő számára rendelkezésre álló és egyetlen megtérülési ráta szerint kidolgozott értékbecslési táblázatok sorozata). A megtérülési számításkor (YP) használt olyan táblázat, amelynek egyes adatai azzal a feltételezéssel számítottak ki, hogy a megtérülési ráták és felhalmozást kifejező ráták azonosak. Vö.: KETTŐS RÁTA TÁBLÁZATOK. (Az egyetlen ráta alkalmazása egyben azt is jelenti, hogy egy bérleti jog esetében a bérleti joggal rendelkező személy nem képez tartalékalapot – sinking fund-, amely a bérleti jogviszony megszűnése esetére egy másik bérleti jogviszony gyors megszervezésével biztosítaná a bérleti jogviszony „örökös” fenntarthatóságát.)

egy EURO jelenértéke (vagy egyéb pénznem jelenértéke) egy diszkontálási időszakra. Egy Euro jelenértéke, tőke egyenértékként, egy EURO után járó bevételek adott kamatrátán diszkontálva. Az egy EURO jelenértéke egy éves diszkontálási időszakra vonatkozóan adott kamatláb mellett azonos megtérülés YP (years purchase) értékével, ha ugyancsak egy évre és az előbbi adott kamatrátára vonatkoztatjuk.

egy EURO jelenértéke (vagy egyéb pénznem jelenértéke) [present value of one Euro ( or other unit of currency] Egy EURO (vagy egyéb pénznem) adott időpontban meghatározott értéke, amelyet a figyelembe vett időszak alatt (akár több év is lehet) bejövő befizetésekből egy meghatározott kamatarányon diszkontálva számolunk ki. A jelenérték a kamatos kamatérték reciproka.

egy Euro (vagy egyéb pénznem) összege évente Azon összeg, amely az adott év során az egyes évek végén befek- tetett 1 egységnyi pénznem egy kiválasztott kamatlábnak vagy kamatlábaknak megfelelően összegyűlik, az adott időszakon keresztül akár havi akár éves kamatos kamat számítási elve alapján. Ez az éves tartalékalap (sinking fund) fordítottja.

egy Euro (vagy egyéb pénznem) összege [pénz-időérték elemzéseknél használt fogalom] Azon összeg, amely egy most befektetett Euro (vagy egyéb pénznem) a megadott évek alatt egy kiválasztott kamatlábnak vagy akár évenként különböző kamatlábnak megfelelően a kamatos kamat számítási elve alapján számítható ki. Ez az egy Euro jelenértékének a fordítottja.

eljárás diagram [procedure diagram] Grafikus ábrázolás segítségével bemutatott eljárás, amely szemléletes módon fogalja össze mindazon tevékenységeket vagy lépéseket, akciósorozatokat, amelyek egy komplex terv vagy összetett

folyamat végrehajtásához szükségesek. Sok esetben nemzetközi szabványok határozzák meg az ilyen diagramokban használt szimbólumokat. Lásd.: KRITIKUS ÚT; PROGRAMÉRTÉKELÉST ÁTTEKINTŐ TECHNIKÁK.

„előtte és utána” típusú értékelések [before-and-after valuation] Olyan értékelések, amelyekre akkor kerül sor, amikor egy értékelés alatt álló ingatlan természetében változás történik vagy történhet. Az ingatlan először a meglévő (jelenlegi) állapota szerint kerül értékelésre, majd ezt követően a feltételezett változás figyelembevétele után. A két érték közti eltérés mértéke jelzi a változás következtében várható nyereséget vagy veszteséget. A módszert a következő esetekben is alkalmazzák:

  1. a kényszervásárlásra gyakorolt káros hatás; valamint
  2. kártérítés/ellenszolgáltatás, pl. egy kisajátítási rendeletet miatt.

elsődleges hozamráta [prime yield] Teljes piaci bérleti díjon bérbe adott ingatlan értékbecslése esetén érvényes kurrens/piaci vagy esedékes hozamot írja le – a vizsgált ingatlan kategóriájának megfelelő osztályon belül – feltételezve, hogy az ingatlan a legjobb fizikai állapotban van, a legjobb helyen található, és bérbeadása is a lehető legjobb bérleti szerződéssel, és érvényes aktuális egyéb szerződéses feltételekkel. Lásd: KURRENS HOZAMRÁTA.

eszközértékelés A gazdaságban ez a kifejezés az ingatlanok (telek és épületek) vagy üzem és gépezet értékelésére utal. Ezt a kifejezést gyakran alkalmazzák egy ingatlan piaci értékéről vagy a (jelenlegi) meglévő használat alapján meghatározott értékéről szóló szakértői vélemény kialakításakor. Az ilyen típusú értékelés bekerülhet a társaság könyvviteli elszámolásába, ha az ingatlan tulajdonjoga nem szükségszerűen változik, hanem az értékelés például a részvényesek érdekeit kifejezve készül. Ugyancsak felhasználható az ilyen szakértői vélemény a társasági átvételekhez, lebegő árfolyamon történő részvénykibocsátásokhoz vagy jelzálog előkészítéshez.. Az EVS 2003 (Európai értékelési szabványok 2003) az eszközértékelés Európa legtöbb országában elfogadott szabályait foglalja össze.

értékbecslési tanúsítvány vagy értékbizonyítvány [valuation certificate] Az a (1-3 oldal terjedelmű) dokumentum, amelyben az értékbecslő hivatalosan igazolja az általa elvégezett – egyetlen vagy akár több ingatlan, illetve különféle vagyonelemek, vagyonosztályok és csoportok – értékelés végső értékkövetkeztetésének összegét vagy összegeit. Lásd: ÉRTÉKBECSLÉSI BESZÁMOLÓ.

értékbecslési/értékelési beszámoló/jelentés [valuation report] Sajátos belső felépítésű írásos szakértői jelentés vagy beszámoló, amelyet egy vagy több ingatlan (vagy egyéb vagyontárgyak) tőkeértékének és/vagy bérleti értékének meghatározását (becslését) tartalmazza, és magával a konkrét értékeléssel kapcsolatos információkat is közli. Általában hosszabb és részletesebb, mint az értékbecslési bizonyítvány (más szóhasználatban értéktanúsítvány), bár néha azzal egyenrangúként használják.

értékbecslés dátuma [valuation date ] Lásd: ÉRTÉKBECSLÉS DÁTUMA.

értékbecslés [valuation] 1. Az az eljárás, amely során ingatlan vagy egyéb vagyontárgy értékét, vagy árát értékeli, mérik fel, egy előre meghatározott célból valamilyen jövőbeli időtávra becslést készítenek. A leggyakoribb értékelési célok: bérbeadás, vásárlás, eladás, könyvvizsgálat, besorolás vagy rangsorolás (egy hálózaton vagy egy portfolión belül), kötelező megvásárlás, vagy adózás szempontjai szerint. Az értékelési/értékbecslési cél és a fontosabb ér- tékelési körülmények határozzák meg azokat a feltételeket és tényeket, amelyek alkalmasak és helyénvalóak az eljárás (szakértői munka) elvégzésére. 2. Nyilatkozat, általában írásos, amely megállapítja az értékelés/értékbecslés körülményeit, feltételezéseit, számításokat és az azokból eredő értéket vagy értékeket. 3. Az ingatlanszakmai köznyelvben az az érték, amelyet egy értékelési vagy értékbecslési eljárás során kapnak. Lásd: ÉRTÉKBECSLÉS DÁTUMA; ALÁÍRÁSI DÁTUM; ÉRTÉKBECSLÉSI BIZONYÍTVÁNY; ÉRTÉKBECSLÉSI BESZÁMOLÓ/JELENTÉS.

értékbecslő Az értékbecsléseket (értékeléseket) elkészítő személy. Ez a kifejezés elsősorban az USA-ban használatos, míg Európa számos országában a „valuer”

érték alternatív használatban Ez az értékfajta mint fogalom leggyakrabban a legmagasabb és legjobb használat vizsgálata során fordul elő. Különbözik attól az értéktől, amelyet az adott vagyontárgy jelenlegi használata mellett képvisel, és azt az értékét testesíti meg, amelyet a vagyontárgy javasolt használata vagy akár újrafejlesztés utáni használata jelent. Ennek az alternatív vagy javasolt használatnak természetesen mindig összhangban kell lennie az aktuális vagy valószínű [építési] övezeti előírásokkal, az adott körzetben engedélyezett/engedélyezhető fejlesztésekkel (ld. S4.69-S4.76).

érték [value]

  1. Az az ár, amely ingatlan vagy valamilyen más vagyontárgy esetében értékesítés során az ésszerűség szabályai szerint elvárható adott időben meghatározott célból, vagy különleges körülmények között kialakul a piaci szereplők között.
  2. ingatlan vagy egyéb vagyontárgy becsült értéke egy előre meghatározott célból a piac egy meghatározott szereplőjének szempontjai szerint. Lásd: ÉRTÉKBECSLÉS.
értékcsökkenés vagy amortizáció [depreciation]
  1. Értékelés/értékbecslés során szakértő által meghatározott vagy becsült értékcsökkenés számszerűsítése: Fizikai vagyontárgy (építmény, épület, gép és berendezés, stb.) értékének csökkentése valamilyen elavulás, állapotbeli romlás vagy egyéb tényezők következtében: (1) fizikai állapotromlás, (2) erkölcsi-funkcionális avulás; (3) gazdasági értékvesztés.
  2. Könyvelési vagy adózási célból, a vonatkozó szabályok és rendeletek szerinti értékcsökkenés elszámolása: Egy vagy többféle jogcímen (rendeletek előírások és nem a piaci értékítélet szerinti) levonás elszámolás (vagy adózás) céljából a vagyontárgy tőkeegyenértékének (költségének) tényleges vagy feltételezett csökkentéséhez egy feltételezett vagy előírt időszakra. Ld. NEM LINEÁRIS ÉRTÉKCSÖKKENÉS/GYORSÍTOTT ÉRTÉKCSÖKKENÉSI LEÍRÁS
értéknövekedés [betterment]
  1. Egy ingatlanhoz valamely fejlesztés eredményeképpen járuló addicionális értéknövekedés.
  2. (UK – Egyesült Királyság) Az ingatlan értékében történő változás, amely akár a helyi önkormányzati, vagy akár a nemzeti kormányzati akció vagy intézkedés következtében áll elő. Az ilyen jellegű intézkedések hatása lehet pozitív, például egy új út építése, de lehet negatív is. A negatív esetek akkor következnek be, amikor a korlátozó intézkedések a szóban forgó ingatlannál értékcsökkenést, míg a másik földterületnél (ingatlannál) értéknövekedést eredményeznek.
  3. USA) Olyan szerkezetbeli fejlesztés, amely növeli az ingatlan értékét, de nem javítás vagy felújítás vagy akár kibővítés során. Jellemző példák; (1) a homlokzati falak alumíniumborítása; (2) a vizsgált felépítmény/épület járdával vagy útburkolattal való kiegészítése; (3)családi ház nappalijában kandalló létesítése.

értékelés napja (értékelési dátum) [date of valuation, valuation date] A nemzetközileg elfogadott gyakorlatban az értékelés napja az a nap, amely idpontra érvényesen van meghatározva az adott ingatlan értéke. Ennek az időpontnak nem feltétlenül kell egyeznie az értékelési jelentés kiállításának dátumával. Számos igazságügyi vagy hatósági célból készült értékelés egy meghatározott napon érvényes értéket határoz meg, melyeket később önkormányzati vagy állami rendelkezések kiadásakor, illetve az üzleti életben vagy bírósági eljárások során használnak fel.

értéknövelés [improved value (USA)] Becslési szakszó, amely tartalmazza a földterület és a rajta lévő beruházások, fejlesztések teljes értékét. A szakszó nem az egyes ingatlanelemek vagy vagyontárgyak külön-külön megállapított értékére, hanem az egész ingatlan együttes értékére utal.

értékelő táblázatok [ valuation table] (Napjainkban már csak az UK területén használatos technika, amely az értékbecsléshez szükséges minden kamatlábat, rátát, számos segédszámítást könyv alakban megjelentetett táblázatok alapján végez el. A kézi zsebszámológépek, programozható kalkulátorok, a személyi számítógépek, laptopok világában már egyre kisebb ennek a csaknem 100 éves hagyománnyal rendelkező módszernek a jelentősége. A legfőbb kifogás evvel a „könyvhöz” kötött technikával szemben az, hogy a számítások csak olyan pontosságig végezhetők el, amilyen pontosságig az adott kamatráta a táblázatban megtalálható és a DCF módszer számos változata továbbra is viszonylag sok kézi számítást igényel. Az angliai jelenléte, még napjainkban is indokolt, hiszen a bírósági gyakorlat is csaknem egy évszázada erre épül, és egy-egy ingatlan 5-10-50 évvel ezelőtti értékét igen könnyen össze lehet ennek a módszernek a segítségével hasonlítani.)

Az egyes értékelési feladatok számítási részét megkönnyítő és lerövidítő értékelő táblázatok, melyek az egyes kamatlábak, megtérülési ráták táblázatba rendezett számsorait tartalmazza, a vonatkozó különféle segédszámításokkal és képletekkel együtt.

(A legfontosabb értékelő táblázatok a következők:

  1. kamatos kamatszámítás – jövőbeli érték meghatározása;
  2. diszkontálás(előző számítás fordítottja) – jelenérték meghatározása;
  3. megtérülési idő (YP) számítása – egyetlen ráta alkalmazásával;
  4. megtérülési idő (YP) számítása – két ráta alkalmazásával;
  5. 3) és (4) táblázatok adózás utáni eredményekkel
  6. számos kisegítő számítás és a DCF módszer egyszerűsített kiszámítási módszerei)

 Az értékbecslő által használt eseti és különleges tényezők, valamint értékbecslési feltételezések döntik el a megfelelő táblázat kiválasztását és használatát.

érzékenységi vizsgálat [sensitivity analysis] Az érzékenységi vizsgálat az értékelésben vagy előrejelzésben egy sor olyan számítás, amelyben egy vagy több változó is szerepel, pl.: infláció vagy defláció a jövőben, és becsült költségek, amelyek a forgalomban módosulnak, hogy megmutassák az eltérő eredményeket. (A módszer lényege, hogy egy a jövőre vonatkozó becsléshez felállított modell belső szerkezetét, azaz az egyes változóknak a végső értékre gyakorolt hatását vizsgálja. Ha körültekintően végezzük el ezeket a vizsgálatokat, akkor kiderül, hogy az általunk felállított becslésben melyik az a változó, amelyre a végső eredmény a „legérzékenyebb”. A következő lépesekben tovább finomítható a modell szerkezete, a változók számának vagy a végső értékre gyakorlat hatásának a megváltoztatásával.)

éves egyenérték Leggyakrabban bérleti konstrukcióknál használatos fogalom, amikor egy év mint időszak alatt a különféle jellegű és időpontban esedékes jövedelmek – mint a bérleti díjak – egyetlen összegre, azaz az éves egyenértékre vannak átszámítva.

béves biztonsági/tartalékalap Olyan tartalék (biztonsági tartalék képzésére szolgáló) alap, amelynek esetében a kifizetések és kamatok évente kerülnek kiszámításra.

F-P

fedezeti pont (nyereségküszöb) [break-even point] Egy projekt pénzfolyamainak (bevételek és kiadások) elemzése során, például egy fejlesztési célból létesített ház értékesítése során vagy egy bizonyos üzemeltetési idő eltelte után meghatározható az az időpont, amikor a bevételek összege azonos a fix és a változó költségek összegével. Lásd: FEDEZETI PONT ANALÍZIS

fedezeti pont analízis [break-even analyis] Olyan pénzáramlási technika, amely az adott feltételezések alapján meghatározható egy projekt nyereségének (vagy veszteségének) fordulópontja, akkor ez pont egyben a projekt fedezeti pontja is.

fejlesztési érték [development value] Általában az az összeg, amellyel egy új fejlesztés vagy felújítási/ rekonstrukciós munkálatok után átépített ingatlan vagy egyéb vagyontárgy értéke eltér az ingatlan azonos célú (korábbi) használati értékétől, illetve a korábbi folyamatos használat elve mellett megállapított piaci értéktő

fejlesztési megközelítés, fejlesztői értékbecslés, [development appraisal] Egy fejlesztés (projekt) pénzügyi és egyéb vonatkozásainak az értékelése, akár a projekt építésének kezdeti időszakában, vagy akár annak későbbi megvalósítási szakaszában.

fejlesztési nyereség (a fejlesztő nyeresége) [development return, developer’s return]

Az éves bérbeadásból származó nettó jövedelem (vagy annak tőkeegyenértéke) egy fejlesztési projekt esetén, amely a fejlesztési kiadások/ráfordítások százalékos arányaként kerül meghatározásra. A fejlesztői nyereségnél meghatározott összeg vagy arány nem tartalmazza a következőket:

  1. fejlesztői kockázatra és haszonra vonatkozó tartalékalap; valamint
  2. gyéb tartalékalapok, illetve esetleges adókedvezmények, ha van ilyenek elszámolhatók
fejlesztő kockázata és haszna [developer’s risk and profit]

A maradványértékelés módszerénél az az összeg, amely az alábbiakat foglalhatja magában:

  1. A becsült érték összege ki kell hogy fejezze mindazon kockázati tényezőket, amelyek az értékelés napja és a fejlesztés (projekt) befejezésének időpontja, valamint
  2. Annakafejlesztői profitnakanagyságát/arányát, amelyetazadottvállalkozóazadottfejlesztésmegvalósításasoránelvár.
fejlesztői költségek szerinti módszer [developer’s budget method]

Egy tervbe vett vagy adott fejlesztés cash flow adatainak (a fejlesztő szempontjából vizsgált DCF módszer sze- rinti) értékelését tartalmazza ez a módszer. Ahol a fejlesztés teljes időtartamát kisebb egységekre, hónapokra, negyedévekre vagy évekre kell felosztani és a kiadásokat valamint a bevételeket erre az időszakok szerint kell figyelembe venni. A megfelelő kamatráta szintén a fenti időszakokhoz hozzáigazítva kerül kiszámításra. A módszer alkalmazható a profit/nyereség (vagy veszteség), fedezeti pont és időszakos kamatköltségek kiszámításához. Vö. NETTÓ JELENLEGI ÉRTÉK.

felértékelés
  1. Az értékelés mint kifejezés egyik szinonimája, amely alapvetően az USA-ban terjedt el szélesebb körben.
  2. Olyan tevékenység, amely magánál a szűkebb értelemben vett értékelésnél többet jelent; például az adózási kérdéseket is figyelembe veszi az érték meghatározásakor, illetve egyéb, az adott piaci szegmensen belüli (szubjektív vagy egyéb különleges) kérdéseket is elemzi

feltételezett bérleti viszony [hypothetical tenancy] Olyan feltételezett bérleti jogviszony, amely bizonyos esetekben feltételezendő annak érdekében, hogy véleményt alkothassunk azokról a fogalmi feltételekről, amelyek értelmében ingatlan (telek és épületek) bérbe adható lenne, és amelyek szükségesek a bérleti díj meghatározásához, a bérleti díj-felülvizsgálat vagy értékbecslés esetén.

feltételezett használat [hypothetical use] Olyan használat, de nem tényleges vagy aktuális használat, amelyet egy ingatlan bérleti értékének meghatározása céljából feltételezünk, például bérleti díj felülvizsgálata vagy akár értékbecslés esetén.

földminőség nyilatkozat [land quality statement] Lásd: Környezetvédelmi értékbecslés

független értékbecslő [independent valuer] A független értékbecslő az a külső szakértő, aki az elmúlt huszonnégy hónapban és jelenleg sem rendelkezik az értékbecslési díjakon kívül az értékelt ingatlannal kapcsolatba hozható egyéb jövedelemforrással, és írásban kijelenti, hogy sem a múltban, sem a jelenben nincs érdekeltsége a vizsgált ingatlanban, és a megelőző huszonnégy hónapban nem volt kapcsolata az egyéb érdekelt vagy kapcsolódó felekkel

gazdaságos élettartam [economic life] Azon időszak, amelynek során egy telek és a hozzá tartozó felépítmény együttes értéke bármely szóba jöhető használat mellett nagyobb, mint a telek értéke más, de ugyancsak megvalósítható fejlesztés esetén, beleértve a teljes átépítés szerinti új használatot is.

gyorsított eladási/felszámolási érték [forced sale value] A gyorsított felszámolási érték vagy a likvidációs érték meghatározása sok esetben a vagyonértékelővel szemben támasztott egyik követelmény, illetve a vagyonértékelés (egyik) célja. Leggyakrabban a hitel vagy tartozás biztosítékaként szereplő vagyontárgyak értékelésekor kell az ilyen típusú értéket meghatározni. A gyorsított eladási érték és viszonya a piaci érték fogalmához igen hasonló, azzal a különbséggel, hogy a marketing időtartama a nyílt piacon történő megfelelő bemutatásra meglehetősen rövid ahhoz az időtartamhoz képest, amely a legjobb (legmagasabb) piaci ár eléréséhez szükséges lenne. Továbbá, az eladó ilyenkor a legtöbbször valamilyen kényszer és nyomás alatt van.

használati érték [value in use] A könyvelés általános szabályai szerint a használati érték az a maximális pénzösszeg, amely a vagyontárgy folyamatos működtetéséből (optimális birtoklásából) és a végső piaci eladásából származik: Ezt a kétféle bevételi formát időben úgy lehet értelmezni, hogy ez megfelel a vagyontárgy hasznos élettartamának végéig feltételezett működési bevételek és az azt követő eladásból szerezhető összegek együttes nettó jelenértékének. Tehát a használati értéket a megbecsült jövőbeli cash flow elemek (kiadások és bevételek) nettó jelenértékeként lehet kiszámítani. A diszkontrátának (általános esetben) egy adózás előtti rátának kell lennie, amely visszatükrözi a pénz-idő törvényszerűségét és a vagyontárgyra jellemző külső (piaci) és belső (ingatlan belső adottságai) kockázati tényezőket is. A nemzetközi könyvelési szabványokban meghatározták a goodwill különféle immateriális („kézzel nem fogható” vagyontárgy) elemeit. A goodwill ilyen elemei általában benne vannak az „érték folyamatos használatban” elnevezésű összefoglaló értékben. Továbbá, a használati érték mint kategória optimális és folyamatos hasznosítás esetén az egyes üzletrészek folyamatos használatának összege megegyezik a teljes üzleti „vállalkozás folyamatos használatban érték”-kel.

Az érték folyamatos használatban értékkategória inkább egy nagyobb üzlet vagy vállalkozás értékelése során használatos, nem pedig egyedülálló kisebb egységek, ingatlanok értékelése alkalmával.

haszon és költség (diszkontált) aránya [benefit/cost ratio] A projektek pénzügyi erejének becsülése során használatos arány, amelynél a haszon teljes diszkontált értékének a diszkontált költségek összegéhez viszonyított aránya. Ez az egyik gyakran alkalmazott DCF (diszkontált cash flow) technika.

helyettesítési érték [replacement value] A helyettesítési értéket általában biztosítási célokból használják, épületek helyreállításának (pontosabban helyettesítésének) felbecsült összes költsége. A helyettesítés vagy az újjáépítési költségeket alapul vevő értékbecslések, amelyek mérleg céljából készülnek, csak korlátozott körülmények között használhatóak, az EVS 4 amortizált helyettesítési költségekkel foglalkozó része szerint. A biztosítási célokból történő értékbecsléseket gyakran a vagyonértékelésekkel egyszerre hajtják végre

hosszú távon is fenntartható nettó érték [sustainable net asset value] Az a nettó érték, amely érték hosszú távon is fenntartható vagy kisebb ráfordításokkal megőrizhető. A különféle vállalkozások vagy üzleti koncepciók bizto-

sítékaként ezt az értéket fogadják el a jelzáloghitelért kezességet vállaló természetes vagy jogi személyek, minősítő szervezetek, portfoliót biztosító szervezetek és a jelzálogpiac befektetői. A hosszú távon is fenntartható nettó érték a hitelbiztosítéki értékhez hasonlóan határozható meg vagy a piaci érték valamilyen arányaként számítható ki, attól függően, hogy a piaci ciklusok állapota, jellemezője és potenciálisan a destabilizáló hatások szerepe miképpen alakul. Ilyen destabilizáló tényezőként fogható fel a piaci ingadozások és spekulációs törekvések.

hozam [yield] A hozam azt az éves százalékos összeget képviseli, amelyet egy adott beruházás hozhat létre, figyelembe véve a legfontosabb mértékadó tényezőket az adott a piaci feltételek között. Így egy befektetési célú értékbecsléséhez ki kell választani a megfelelő hozamot (százalékos formában megadott ráta), amely hozam segítségével tőkésíthetők a (tényleges vagy becsült) bevételek.

A legfontosabbak hozamrátákat a következő táblázat foglalja össze:

Ráta megnevezése

Alkalmazási terület

1

All Risk Yield

Egyszerűsített számításoknál, egy év hozam alapaján az ingatlan értékének a meghatározása. Értékét piaci adatokból lehet meghatározni.

2

Current Yield

Jelenlegi megtérülés hozamrátája ( Jelenlegi egy év, egy hónap, stb.)

3

Equated Yield

UK-ban több piaci tényező és képlet alapján meghatározott ráta

4

Equivalent Yield

Belső megtérülési rátával egyező DCF modellnél alkalmazott ráta

5

Incremental Yield

Többletjövedelem tőkésítésének hozamrátája

6

Initial Yield

Új tulajdonos és a vásárlás évében elért tőkésítési ráta

7

Investment Yield

Beruházás egészére, vagy projekt megvalósítására vonatkozó hozamráta

8

Marginal Yield

Alacsony bérleti bevételek tőkésítésének rátája

9

Market Yield

Piaci hozamráta, (1)-hez hasonló ráta

10

Net Yield

Nettó jövedelmek tőkésítésének hozamrátája

11

Reversion Yield

Záróév bevételének tőkésítésére vonatkozó hozamráta

12

Term Yield

Bérleti időszak bevételeinek tőkésítésére vonatkozó hozamráta

 

hozamnövekedési elemzés [incremental yield analysis] Analitikai módszer a diszkontált cash flow elemzésekben, amelyet arra használnak, hogy összehasonlítsák az alternatív tervekben rejlő lehetőségeket. Ide tartozik egy kisebb projekt várható költségei jelenértékének levonása – rizikófaktorának megfelelően diszkontálva – egy nagyobból. Így lehet a hozamnövekedést a két nettó jelenérték közötti különbség alapján kiszámolni. Ha ez a hozam meghaladja a befektető tőkebefektetési lehetőségét, akkor a nagyobb tervezet kedvezőbbnek tűnik. Lásd: DISZKONTÁLT PÉNZFORGALOM ELEMZÉS; ALKALMI KIADÁSOK

hozamnövekedési ráta [incremental yield] A hozamnövekedés elemzésében ez a megtérülés belső arányszáma. Ezt az egyéni tőkebefektetés és a vizsgált tervezetek pénzforgalmának jelenértékével (NPV) való kapcsolata alapján lehet kiszámítani. Lásd: DISZKONTÁLT PÉNZÁRAMLÁS ELEMZÉS.

hozamszámítás mint a tőkésítési eljárás fordítottja [decapitalisation] Egy adott tőke összegének (vállalkozás, bankbetét, részvény) átváltása időszakos, rendszerint éves hozamra vagy járadékra egy megfelelő kamatláb alkalmazásával. (Az eljárás a tőkésítési módszer megfordítása, ahol a tulajdonos pontosan arra kíváncsi, hogy az adott vagyontárgy tulajdonjoga, milyen rendszeres jövedelmet biztosít számára, például egy ingatlan esetében milyen havi bérleti bevételre számíthat.)

időszakos bérlet [sitting rent] Lásd: VIRTUÁLIS BÉRLET.

időszakosbérlőiérték [sitting tenantvalue] Az a piaci ár, amelyet nyílt piacon adott időben, a bérlő várhatóan fizetni fog a föld használatért. (Az angol szóhasználat azt kívánja kifejezni, hogy az időszakos bérlet esetén, minimális bérleti díj bevételére számíthat a tulajdonos, amely nemsokkal lesz vagy lehet magasabb, minta földterület bérletére vonatkozó bérleti díj.)

 jelenérték [present value] Ingatlan vagy (pénz)betét jövőbeli (feltételezett, elvárt, becsült) hozamának a jelen pillanatra, a diszkontálás módszerével számított értéke, figyelembe véve az összes lényeges körülményt, pl.: az inflációt, vagy az adózást. Lásd: DISZKONTÁLÁS.

jelenlegi vagy aktuális hozam [current yield] Azon jövedelmezőséget kifejező hozamráta, amely az értékelés napján megfelelő vagy alkalmas lenne -feltételezve, hogy az ingatlan piaci bérleti díjnak és az ideális foglaltsági aránynak megfelelően van kiadva. Az aktuális hozamnak meg kell egyeznie az ingatlan eladásakor elérhető hozam értékével, amely az a piaci bérleti díj szerinti nettó bevétel és az eladás értékének a hányadosa, vagy másképpen fogalmazva, az a piaci bérleti díjnak megfelelően kötött bérlet szerint meghatározott ingatlanérték. Ld. PIACI HOZAM (ARY= All Risk Yield)

jó hírnév [goodwill] A goodwill (üzleti jó hírnév) az eszmei javak vagy vagyontárgyak összes értéke, amely a következők szerint számítható ki. A vállalkozás értéke folyamatos használatban elve szerint meghatározott értékből levonjuk az állóeszközök nettó értékét és ennek eredményéhez hozzáadjuka beazonosítható immateriális javak (jogdíj, licenc díj, szabadalmi eljárás díja, a franchise díj, stb.) értékét. A goodwill (üzleti jó hírnév) lehet egy vállalkozáshoz (jogi személyhez) kapcsolódó és lehet természetes személyre vonatkozó jó hírnév. A jogi személyhez kapcsolódó jó hírnév az üzleti vállalkozás egészéhez kötődik és az adott üzlet gazdasági erejét, életképességét, a vállalkozáshoz kötődő jó szerződések gazdasági erejét, magát az üzleti hírnevet fejezi ki, amely kereskedelmi értéket is jelent egyben, és el is adható, azaz átruházható. A személyes jó hírnév természetes jogi személyhez kapcsolódó képességeket, megbecsülést és jó hírnevet jelent és a vállalkozás számára többletjövedelmet biztosít. Nem átruházható a goodwill akkor, ha a vállalkozás egésze ugyan értékesítésre került, de a vállalkozásban korábban dolgozó személyek egy másik vállalkozásba is kerülhetnek, visszavonulhatnak vagy esetleg időközben meghaltak.

jövedelem-megközelítés [income approach] 1. A „jövedelem-megközelítés” kifejezés, arra utal, amit ezen a kifejezésen Európában és Észak Amerikában értenek. (Az UK-ben, azaz az Egyesült Királyságban az értelmezés némiképp eltérő, és ezt a következő (2) paragrafus tartalmazza). Az általános értékbecslői gyakorlat szerint a jövedelem-megközelítés a befektetések elemzésének egyik formája. Alapját az ingatlan jövedelemtermelő- képessége és kapacitása képezi, (amely általában egy adott pénznemben kifejezhető és a bérleti díj formájában jelentkező nyereséggel azonos). A módszer segítségével ez a nyereség számítható át (NPV=net present value) jelenértékké. A nyereséget vagy a profitot a várható jövedelem, és az ingatlannal kapcsolatos működési költségek és egyéb járulékos k ifizetések közötti különbségként lehet értelmezni.
A jövedelem-megközelítést lehet a piaci érték (fel)mérésére is használni, vagy egy egyedi befektetés pénzügyi érté-kének a kiszámítására. A piaci érték megbecslésének eljárása az aktuális piaci állapotok és adatok összegyűjtésével és elemzésével kezdődik. Ez azt jelenti, hogy az összes adat és feltételezés a piaci információkból származnak. Amikor a cél egy befektetés gazdasági értékének (fel)mérése, akkor a kalkuláció az egyéni befektető helyzetéből és annak szempontjaiból indul ki.
2. Ez a bekezdés azzal az értékbecslési eljárással foglalkozik, amely olyan ingatlan esetében készül, ahol a vállalkozás eredményességének mérése többek között a könyvelésén is alapszik. Ezt a megközelítést lényegében olyan ingatlanok piaci vagy befektetési értékbecslésére használják, amelyet különleges célra terveztek és használnak, és amelyek esetében gyakran nem elérhetőek az összehasonlító adatok vagy az eladásokra vonatkozó információk. Ezért az értékbecslést az ingatlan működtetésével, üzemelésével folytatott üzleti tevékenység bruttó pénzforgal-mára vonatkoztatva készítik el. Ez a módszer általában azokban az esetekben használható, amikor fennáll a piaci monopólium néhány eleme: Ez a piaci monopolhelyzet adódhat az ingatlan helyzetéből vagy az ingatlan különleges használatára kiadott működési engedélyből. Az ilyen típusú megközelítéshez szükség van olyan szakértői ismeretekre, amelyek az ingatlannal folytatott különleges üzleti tevékenységre vonatkoznak. Az értékbecslést több technika alkalmazásával is el lehet készíteni.

kamat(ráta) [rate of interest] A tőke vagy pénzbetét kamata, százalékban kifejezve.

„keménymag” bér [hardore rent] Egy ingatlannál, a bérleti szerződés alapján esedékes bérleti díj vagy a bérleti díj egyik része, amely eléggé biztosnak (és éppen ezért eléggé alacsony, de csaknem kockázatmentes hozamot biztosít) vehető az értékbecslő által meghatározandó bérleti érték megállapítása során. Ennek következtében megbízható módon megjósolható az értékelendő tulajdonosi érdekeltség piaci értéke. A bérleti időtartam alatt, a szerződés szerint meghatározott időközönként végrehajtandó bérleti kiigazítások mellett is ezzel a bérleti bevétellel számolnak, és tőkésítése az örökjáradék elve szerint történik. Ld. KEMÉNYMAG MÓDSZER.

„keménymag” módszer (rétegmódszer) [hardcore method, layer method]

Egy ingatlan tiszta tulajdonjogának vagy egyéb jelentősebb érdekeltségének értékelési módszere (az értékelés alapja a biztos és csaknem kockázatmentesnek tekinthető piaci alapbérleti díj, amelyet az angol értékbecslői gyakorlat

„keménymag”-ként nevezett el), amely egy tulajdon átruházást követő bérleti vagy albérleti jogviszonyra vonatkoztat. A keménymag bér, amely viszonylag biztos, az örökjáradék elve (vagy legalábbis a bérlet fennállásának időtartamára) szerint egy alacsonyabb tőkésítési rátával számítható át, mint egy ’marginális’ bér, vagyis a bérleti felülvizsgálatot követően előre látható vagy becsülhető a bérleti díj növekedése. Sokszor a bérleti díj növekedése előre rögzített növekedésként írható le. Vö. FELSZÁMOLÁSI ÉRTÉK TŐKÉSÍTÉSÉNEK MÓDSZERE.

kereskedelmi készlet [trading stock] Az eredmény-kimutatáshoz vagy más gazdasági elemzéshez készülő értékbecslések esetében előfordulhat, hogy bizonyos ingatlanokat nem kereskedelmi célokból vásároltak meg, és ezeket nem állóeszközként, hanem folyamatos használatban lévő vagyontárgyként kívánják regisztrálni.

kettős ráta módszere [dual rate method] Elsősorban az UK-ben és a bérleti jog/bérleti érdekeltség értékelésére alkalmazott értékelési módszer. Angliában egészen 1950-es évekig igen gyakoriak voltak a több évtizedes bérleti szerződések, bérleti viszonyok: Az ilyen hosszú időtartamok alatt a bérlő számára a bérelt ingatlan csaknem „saját” tulajdonaként lett figyelembe véve. A különbség természetesen mindig meg volt. Azért, hogy egy-egy ilyen hosszú bérleti időszak után, egy következő hosszú távú bérleti szerződés létrejöhessen a bérlő egy sajátos tartalékalapot hozott létre, a „sinking fund” elnevezésű tartalékalapot. Ennek a tartalékalapnak a rendszerével mind a gyakorlatban, mind az értékbecslési elméletben is fel lehetett állítani a tiszta tulajdonjog és a bérleti jog közötti egyenlőséget:
TISZTA TULAJDONJOG = BÉRLETI JOG + SINKING FUND TARTALÉKALAP

Ebben az egyenletben a különféle cash flow egyenlegek felállításához be kellett vezetni a második rátát, a sinking fund rátáját. Ennek rátának természetesen alacsony rátának kell lennie, hiszen a befektetőnek saját tartalékalapjában lévő pénz után hiba lett volna piaci kamatot érvényesítve számon tartani a pénzt. További jellegzetessége volt ennek az alapnak, hogy a gyakorlatban a cégek ezeket az alapokat valóban elkülönítet rendkívüli alapként kezelték, és azonnal fel is használták , ha véletlenül a hosszú távú bérleti jogviszony bármilyen okból hirtelen megszűnt. A kettős ráta egymáshoz való viszonyára jellemző volt, hogy míg a bérleti jog megtérülésére vonatkozó ráta értéke legtöbbször: 7,0-12,5% (remunerative rate=megtérülési ráta) között volt, addig a sinking fund rátája 1,0-3,5%(accumulate rate=felhalmozási ráta) sávban maradt.

A kettős ráta módszere a bérleti szerződés szerint esedékes jövőbeni jövedelemáramlások értékelésének egyik módszere. Bérleti jognak értékbecslői szempontból csak akkor van értéke, ha a piaci bérleti díjnál magasabb áron lehet bérbe adni egy ingatlant egy meghatározott időre. (A piaci bérleti díjnál magasabb bérleti díj és a piaci bérleti díj különbsége: az úgynevezett profit rent, az extra bérleti bevétel. Maga ez az extra bérleti bevétel képezi a bérleti jog értékét.)

A piaci bérleti díjnál magasabb bérleti díj miatt keletkező extra jövedelem a kettős ráta módszer elvének megfelelően két részre bontandó. Az egyik rész a sinking fund, azaz a tartalékalap feltöltését szolgálja, amely egy hasonló bérleti jog megszerzését szolgáló tartalékalap. A tartalékalap értékének kiszámítása az alacsonyabb értékű rátával (accumulative rate) történik, míg a másik rész tőkésítése a résztulajdon, azaz a bérleti jog értékének a kiszámítását jelenti a magasabb ráta (remunerative rate) segítségével.

kettős ráta táblázat [dual rate table] Az előző szócikknél részletezett módszer, azaz kettős ráta módszerének gyors és egyszerű számítását megkönnyítő táblázat. A megtérülési adatokat tartalmazó táblázat, ahol a bérleti jog értékének kiszámítása az alkalmasan megválasztott jövedelem megtérülését biztosító ráta (remunerative rate) és a tartalékalap felhalmozását célzó kamatláb (accumulative rate) alapján történik. A kettős ráta táblázatok egyik sorozata adózás nélküli értékeket tartalmaz, a másik sorozata viszont a leggyakoribb adósávok (25-40%-os adótartalom) mellett határozzák a megtérülési (YP) adatokat. A módszer és így a hozzá tartozó értékelő táblázatok jelentősége ma már UK-ben is veszített népszerűségéből. Számos gazdasági ellenérv mellett a gyakorlatban is egyre ritkábbak a 10 évnél hosszabb idejű bérleti és ezekhez kapcsolódó különfél „albérleti” szerződések. Vö. EGYSZERI RÁTA TÁBLÁZAT.

kezdeti megtérülés (kezdeti hozam) [initial return=initial yield] Befektetési elemzésben, a vásárlás napján a kezdeti nettó jövedelem, a vásárlási ár százalékaként kifejezve. Vö.: HOZAM KIFEJEZÉS. Lásd: MEGTÉRÜLÉS

kényszertől mentes bérbeadó, kényszertől mentes bérlő [willing lessor =willing landlord, willing lesse=willing tenant] Bérleti érdekeltségek, bérleti jogok értékbecslésekor az elméleti számítás megkönnyítése érdekében használt feltételezés. A legtöbb bérleti szerződés szerint a bérleti díjakat megfelelő időszakonként felül kell vizsgálni, és az ehhez kapcsolódó számításokhoz az értékbecslés során fel kell tételezni, hogy a bérbeadó hajlandó a tárgy ingatlant bérbe adni, és kilátásban van legalább egy hiteles bérlő, attól függetlenül, hogy az értékbecslés napján mi az aktuális helyzet. (Ez a feltételezés jelentősen egyszerűsíti a vonatkozó számítást. Természetesen ez a feltételezés el is hagyható, de akkor a számítást már csak a valószínűség-számítás matematikai eszköztárával lehet elvégezni.)

kényszertől mentes eladó, kényszertől mentes vásárló [willing seller=willing vendor, willing buyer=willing purchaser] Értékbecslési célokból használt általános feltételezés, miszerint az érintett ingatlan tulajdonosa önként, szabad elhatározásból hajlandó az abban lévő érdekeltségét a nyíl piacon érékesíteni, és kilátásban van ugyanezen a nyílt piacon legalább egy hiteles vásárló, függetlenül attól, hogy az értékbecslés napján mi a tényleges piaci helyzet. (Hasonlóan az előbbi fogalommagyarázathoz, ez a feltételezés is jelentősen egyszerűsíti a kapcsolódó számításokat. Nélküle a valószínűség- számítás matematikai eszköztárának használatára is szükség van.)

kiadások[outgoings] Ingatlan tulajdonosa vagy résztulajdonosa számára felmerülő költségek, általában éves szinten kiszámítva, pl.: az ingatlan bérbeadásának menedzselése és működtetése, javítások költségei, kamatköltségek, biztosítási díjak és bérlet, amely költségeket a tulajdonjog szempontjából magasabb érdekeltség tulajdonosának kell fizetni, a bérleti/albérleti szerződésnek vagy egyéb kötelezettségeknek megfelelően. Kellően megfontolt üzleti vállalkozásnál célszerű figyelembe venni a jövőbeli egyéb kiadásokat is. Ide tartoznak az olyan kiadások, amelyek egy évnél hosszabb időközönként következnek be; az időszakos felújítások, részleges felújítások vagy a kiseb-nagyobb rekonstrukciós munkálatok.

kiigazított hozam [equated yield] Egy befektetési célú ingatlan értékelése során akkor beszélünk a kiigazított hozamráta szerinti megtérülésről, ha ez a hozamráta, azaz az „equated yield” éppen egybeesik a belső megtérülési ráta (IRR) értékével. Maga a belső megtérülési ráta (IRR) a diszkontált cash flow (DCF) elemzés olyan kitüntetett rátája, amelynél a jövőbeli bérleti bevételek nettó jelenértéke éppen egyenlő a fejlesztés kezdeti szakaszában befektetett pénzeszközök és más eszközök értékével. A bérleti díjak felülvizsgálatának rendje, a bérleti fizetések kifizetésének módja, továbbá az értékbecslő által feltételezett egyéb tényezők (elég csak az infláció vagy az ezzel ellentétes defláció szerepére gondolni) számos változatot eredményezhet, és ezek a változatok mind-mind befolyásolhatják a jövőbeni bevételek értékét.

korrigált vagy kiigazított nettó üzleti profit/nyereség [adjusted net trading profit]

Az értékelés típusától függően a nettó üzleti nyereség/profit mértéke, figyelembe véve, hogy bizonyos levonások vagy módosítások/kiigazítások miatt az adott körülmények között egyes tételek kifizetésre kerülnek vagy sem.

költség-haszon elemzés [cost-benefit analysis] Olyan módszer vagy technika, amelynek segítségével közreműködni lehet a döntés-előkészítési folyamatban, beleértve valamennyi költség (kiadás) és haszon (nyereség) pénzügyi szempontok szerint történő számbavételét és mérését. A költség-haszon elemzés társadalmi szempontokat is magában foglal az alternatív projektek vagy egyéb megoldások egymással való összehasonlításakor.

költség-megközelítés [cost approach= Depreciated Replacement Cost]]

Ld. amortizált helyettesítési költség.

kötelezettségek (szerződéses) feltételei [conditions of engagement]

Olyan dokumentum, amely rögzíti azokat a szerződéses megegyezéseket az értékbecslő és az ügyfél között, amelyben többek között meghatározzák az értékbecslés teljes feltételrendszerét, az értékbecslő hatáskörét és az értékbecslő ellenszolgáltatását az értékelési feladat megkezdése előtt.

kritikus út elemzés [critical path analysis] Olyan vezetőségi technika (különösen a projekt menedzselésben), amelynek segítségével egy projekt létrehozásának legfontosabb tevékenységei elemezhetők, továbbá a tevékenységek és az események (két esemény között lezajló tevékenység) hálózatként ábrázolhatók. Ez a speciális hálózat használható a projekt időtartamának és a tevékenységek sorának szemléltetésére. Ebből a hálózatból választható ki az az útvonal, amely csak az egész projekt elkészültének késleltetése árán hosszabbítható meg. (Ez a vonal maga a kritikus út).

könyvvitelileg leírt/lecsökkentett érték [written down value] Adott időpontban tőkeköltség vagy érték leértékelődése miatt elvégzett – egy vagy több – éves vagy periodikus levonás eredménye.

környezetvédelmi értékbecslés [environmental assesment] Technikai, műszaki és környezetvédelmi szakértők által készített jelentés, amely figyelembe veszi egy adott ingatlan vagy javasolt fejlesztés valamennyi környezetvédelmi aspektusát (környezetvédelmi hatástanulmány). Ez a fajta vizsgálat a legtöbbször magába foglalja a talaj mintavételes környezetvédelmi (szennyezettségi) vizsgálatát is és a szükségesnek ítélt helyreállítási/ rekultivációs munkálatok meghatározását, a zajjal, a közlekedéssel, sőt a káros vizuális hatások (természetvédelmi területen egy hatalmas gyárkémény, magasfeszültségű elektromos vezetékrendszer, stb.) elemzésével együtt. A nyugati országokban „telekminőségi nyilatkozatnak/tanúsítványnak” is nevezik. Számos esetben az értékelési beszámoló vagy az értékbecslési jelentés mellékletét képezi.

körültekintő telekmegosztás elve [prudent plotting] Értékbecslési célokból történő felosztás elve az esetben, amikor lehetséges két vagy több piacképes részre osztani egy ingatlant, ha a megosztás feltételezésével a lehető legjobb ár érhető el. Ezt a módszert legtöbbször ingatlanadózási célokhoz és örökösödési adó megállapításhoz használják.

közbelépési jog [step in rights] Valamely szerződéses fél jogosultsága egy másik fél jogainak és kötelezettségeinek átvételére, ha az utóbbi fél fizetésképtelen, vagy kötelezettségeinek nem tud eleget tenni, vagy bebizonyítható, hogy ez a fél rövidesen képtelen lesz kötelezettségeinek megfelelni.

közvetlen piaci összehasonlítási módszer (összehasonlító módszer vagy piaci érték megközelítés) [direct comparison method (comparativ method or market value approach)] Az egyik leggyakrabban használt értékelési módszer, amellyel egy ingatlan bérleti értéke vagy tőkeegyenértéke határozható meg. A módszer elve szerint más olyan összehasonlításba bevonható ingatlanok piaci adásvétele vagy piaci hasznosítása során a vizsgálat időpontjához közeli időpontban elért árakat vagy bérleti díjakat kell figyelembe venni. Az összehasonlításba bevonható ingatlanoknak elhelyezkedésüket, méretüket, természetüket, legfontosabb jellemzőiket és megközelíthetőségüket

tekintve hasonlóaknak kell lenniük, illetve az egyes összehasonlítási szempontoknál tapasztalható eltérések figyelembevételére megfelelő kiigazítások is elvégezhetők. Ld. ÖSSZEHASONLÍTÓ INGATLAN/ VAGYONTÁRGY; ÖSSZEHASONLÍTÁSI EGYSÉG.

különleges vásárló [special purchaser] Az a vásárló, akinek különleges oka van ingatlan érdekeltségének megvásárlására, a piac szereplőitől eltérő és különleges körülmények miatt:

  1. Ugyanabban az ingatlanban már létezik egy érdekeltsége;
  2. Szomszédos ingatlant birtokol;
  3. Különleges igényeit csak abban az adott ingatlanban való érdekeltség megszerzése elégítheti ki.

Az (i) és (ii) pontokban az egyesített értékről (marriage value) is szó lehet.

különleges vásárlói érték [ special purchaser value] Az az ár, amely az ésszerűség szerint elvárható, hogy a különleges vásárló kifizesse. Ez az érték általában meghaladja azt, amelyet a nyílt piacon egyéb vásárlók fizetnéne

külső, független értékbecslő [external valuer] A külső vagy független értékbecslő olyan szakértő, akit nem fűz jelentős pénzügyi érdek közvetlenül vagy közvetve –partneri, igazgatótársi vagy közeli családtagi kapcsolat révén- a megbízó társaságához, és ez az érdekviszony fordítva sem áll fenn.

látens érték [latent value] Az az értéknövekedés, amely teljes egészében csak valamilyen jövőbeli esemény bekövetkeztével -például telekterületek egyesítése, engedély jóváhagyása, rendelkezés az infrastruktúráról, vagy az azonnali bérbevehetőség biztosítása- valósulhat meg.

leértékelés [devaluation]
  1. Az értékelési gyakorlatban egy összehasonlítható piaci tranzakció eredményeinek elemzése azösszehasonlítási egység vagy egyéb összehasonlító információ meghatározásához.
  1. Egy ingatlan értékének csökkenése.

legmagasabb és legjobb használat [highest and best use] A legmagasabb és legjobb használat elve az IVSC által (is) használt értékbecslői (elő)feltételezés, amely igen széles körben elterjedt Észak-Amerikában. A legmagasabb és legjobb használat elve az IVSC definíciója szerint a következő: „Egy ingatlan legvalószínűbb használata, amely fizikailag lehetséges, megfelelően indokolt, (építés)jogilag megengedett, pénzügyileg megvalósítható, és az összes előbbi feltételt kielégítő használati forma között a legnagyobb profittermelő képesség miatt az értékelt ingatlan legmagasabb értékét eredményezi.” Nyilvánvaló, hogy egy (építés)jogilag nem megengedett vagy fizikailag nem lehetséges (nem kivitelezhető) használat nem tekinthető legmagasabb és legjobb használatnak. Ugyanakkor jogilag is megengedett és fizikailag is lehetséges használat még további meggyőző magyarázatot igényel az adott használat alkalmazásának ésszerűen valószínű vagy megfelelően indokolt létének igazolására. Ha az analízis szerint egy vagy több felhasználás ésszerűsége csaknem egyformán valószínű, akkor ez a következtetés kiegészítő megvalósíthatósági tanulmánnyal ellenőrizhető. A kiegészítő elemzés szerinti legmagasabb értéket eredményező felhasználás lesz a legmagasabb és legjobb használat, és amely analóg a piaci érték definíciójával.

lemondási érték [surrender value] 1. A bérleti jogviszony még le nem járt részének az értéke, amelyet a felmondás esetén ki kell fizetni a tulajdonosnak. Lásd: EGYESÍTETT ÉRTÉK. 2. Az az összeg, amelyet egy biztosító fizet meg adott időben, ha egy meghiúsulás esetére biztosított megállapodás az egyik vagy mindkét fél visszalépése miatt nem jön létre. A biztosító által fizetett rész értékét, arányát a biztosító és a biztosított közötti megállapodás határoz meg.

licencdíj módszer [royalty method] Ásványokban gazdag földterületek vagy bányák értékbecslésének módszere. Ennek a módszernek a segítségével meg lehet becsülni az ásványkitermelés engedélyezésért – a bányaüzem folyamatos működtetés alatt – megszerezhető jogdíj vagy jogdíjak legvalószínűbb értékét.

likvidációs érték [liquidation value] Lásd: kényszereladási érték

lineáris interpoláció [linear interpolation] Matematikában használt fogalom, két adott értéket összekötő egyenes vonal bármely pontján érték megbecslése, azzal a feltételezéssel, hogy a két adott érték közötti változás lineáris. Az értékbecslési gyakorlatban legtöbbször a belső megtérülési ráta kiszámítása során használják. Alkalmazása egyszerűbb - bár kissé pontatlanabb- eredménnyel jár, mint az egyes a hozamgörbék jelenértékének grafikus ábrázolása, vagy a fokozatos megközelítés elve szerinti számolás.

maradék zóna [remainder zone] Üzletek esetében a zóna értékbecslési eljárás használatakor a megmaradó területek: azaz, amelyek nem alkalmasak további felosztásra. Lásd: MEGFELEZÉS

maradványértékelés, maradványérték módszer [residual method=residual valuation] Olyan ingatlan értékének meghatározására használható módszer, amely alkalmas fejlesztések, újrafejlesztések, vagy rekonstrukció/felújítások értékelésének elvégzésére. Első lépésként meghatározandó a munkálatok teljes költsége, beleértve a munkadíjakat, egyéb kapcsolatos kiadásokat, a hiteltörlesztést és kamatait, fejlesztő kockázatát és hasznát, végül a fejlesztés elkészülte utáni teljes értéket. A második lépésben a fejlesztés egyenlege határozható meg, amelyet ezután hozzá kell igazítani az értékbecslés dátumához, így jön létre a kiadások és a bevételek különbözeti értéke. (Ha az első lépésben minden lényeges elemet- kivéve a földterület értékét - a felmerülő kiadások sorrendjében figyelembe veszünk és számszerűsítünk, valamint a kész projekt bevételi összegét is meghatározzuk, akkor a maradványérték a telek fejlesztői szempontból érvényes értékével esz egyenlő. Ha a kész projekt értéből a telkek értékét vonjuk le, akkor az előbbi maradványértékelés ellenőrzését kapjuk, azaz az „elkölthető” kiadásokra fog vonatkozni a maradványösszeg. A maradványösszeg tehát két ismertnek feltételezett adatból számítja ki a harmadik és „ismeretlennek” feltételezett vagyonelem értékét.)

maradvány érték [residual value] Maradványértékelés során meghatározott érték. (Pontosabb megfogalmazás úgy lenne szakszerű, ha azt mondanánk, hogy a „ telekérték a maradványérték elve szerint” vagy a „felépítmény értéke a maradványérték elve szerint”. Mindkét megfogalmazás esetében egyértelmű, hogy melyik két ismertnek feltételezett vagyonelem értékéből számoltuk ki a harmadikat.)

marginális hozamráta [marginal yield] Az UK területén alkalmazott és az értékelő táblázatok használatára alapozott értékelési módszer eleme, az a tőkésítési ráta, amellyel a bérleti jövedelmek változó részét diszkontálják vagy számítják át tőkeegyenértékre. Ebben a értékelési felfogásban a bérleti bevételeket két részre osztják; a biztos, azaz mindenkor nagy biztonsággal érvényesíthető bérleti díj, míg a második a sokkal kockázatosabb bérleti díj, amelyet több esetben nem lehet a piacon érvényesíteni, és jóval nagyobb a kockázata is. A marginális hozamráta ennek a kockázatosabb bérleti részaránynak a tőkésítésére szolgál.

megállapodásos érték [covenant value] Beruházási célból létrehozott ingatlan tőkeértékének azon része, amely egy meghatározott bérlővel megkötött bérleti szerződés eredménye alapján határozható meg.

megfelelő diszkontráta [criterion rate] A diszkontált cash flow módszer alkalmával, a jelenérték számítási eljárásakor a különféle diszkontrátákból kiválasztott (megkülönböztetett) ráta. A megfelelő ráta kiválasztása a pénz aktuális (hitel)költségének értéke (hitelre vonatkozó banki kamatráta) vagy alternatív beruházások várható hozamainak a figyelembevételével kerül sor. Ld. KAMATLÁB ALTERNATÍV KÖLTSÉGE

megfelezés elve [halving back] Egy település belső övezetében lévő kiskereskedelmi üzlet hasznos területét összehasonlító módszer, amelynél az üzlet területét zónákra osztják és ennek az eredményével végzik el az értékelést bérleti szempontból. Az ilyen típusú vizsgálatok rendszerint csak a földszinti területre korlátozódnak. Az alapelv az, hogy egy hagyományos üzlet legértékesebb (eladó)területe elöl az utcafronthoz közel található, vagyis a bemutató területen. A terület hasznossága és értéke ezután a mélységgel arányosan csökken. Az eljáráshoz az üzlet teljes területét zónákra osztjuk, amelyek mélysége rendszerint megegyezik. Az első, vagyis az elöl lévő zóna értéke X Ft/m2 vagy Y Euro/m2 . Valamennyi további zóna értéke ezután „megfeleződik”. Ha a mélység jelentős, egy nagy hátsó zóna (’fennmaradó zóna’) további visszafelezés nélkül értékelhető. Az esetben, ha van közvetlen bejáratú és lehetőleg kirakatokkal rendelkező hátsó terület is, az érték módosulni fog a zónákra osztással kapcsolatban. Ld. ZÓNÁKRA OSZTÁS MÓDSZERE.

meglévő (jelenlegi) használat értéke [existing use value] A meglévő/jelenlegi használat értéke az S4.42.-ben olvasható definíciója a következő: „az a becsült összeg, amelyért egy adott vagyontárgy (ingatlan, gép és berendezés) az értékelés napján értékesítésre kerül a jelenlegi vagy meglévő használatának további folytatása alapján, de feltételezve, hogy a vagyontárgy használatát bérléti jogviszony nem terheli – ingatlan esetében „üres” -, és egy megfontolt eladó és egy megfontolt vevő között, tisztességes és szokásos piaci feltételek mellett zajló tranzakció keretében, megfelelő piaci marketing időtartam után, amely időtartam során minden résztvevő fél minden lényeges információ birtokában, körültekintően és kényszerítés nélkül cselekedett.” ld. S4.39.-S4.62.

meglévő használat szerinti érték[existing use value] A meglévő használat szerinti értéket az S4.42 a következőképpen definiálja:

„az a becsült összeg, amelyért az adott vagyontárgy, az adott értékelési fordulónappal a nyílt piacon elcserélhető, a meglévő, azaz a jelenlegi használat folyamatos fenntartása mellett, egy kényszertől mentes eladó és egy kényszertől mentes vevő között a szabad piacon gazdát cserélhet, normál tulajdon-átruházási tranzakciót és megfelelő marketing időtartamot (piaci kínálati időt) feltételezve, amikor is az adásvételi szerződésben résztvevő felek minden fontos tény és információ birtokában vannak, döntéseiket megfontoltan hozzák és semmiféle egyéb kényszerítő tényező nem áll fenn, de feltétezve, hogy a vagyontárgy szabad, azaz „bérlőmentes” állapotban van. Lásd: S 4.39-S4.62

megtérülési arány [rate of return] Vö.: BEFEKTETÉSI HOZAM. Lásd: MEGTÉRÜLÉS (TŐKE).

megtérülési ráta vagy arány [remunerative rate] Értékbecslési célokból az a kiválasztott hozam, amelyen a jövedelem -a megfelelő amortizáció után-, amely a befektetési ingatlanból származik, tőkésíthető, és tükrözi az ingatlan jellegéből fakadó kockázatot. Lásd: TELJES KOCKÁZATI HOZAM; MEGTÉRÜLÉS (YP)

megtérülési (YP) idő [years’purhase=YP]) Elsősorban az UK területén alkalmazott jövedelem-megközelítés módszernél az az összeg, amellyel meg kell szorozni a nettó (éves) jövedelmet ahhoz, hogy megkapjuk a tőkeértéket, vagy más szóval az (jövedelem alapú) értéket. A számításához egy vagy két, megfelelően kiválasztott tőkésítési vagy leszámítolási rátát kell segítségül venni. A módszer alkalmazásához megfelelő értékelő táblázatok állnak rendelkezésre:

  1. kamatos kamat számítási táblázatok;
  2. megtérülési idő (YP) egyetlen ráta alkalmazásával adott időszakra;
  3. megtérülési idő (YP) két ráta alkalmazásával adott időszakra- sinking fund, azaz tartalékalap képzéssel;
  4. előző táblázatok adózási kulcsokkal

megtérülés kockázati tényezője és a profit [return for risk and profit] Az értékelési folyamat során meghatározott kockázati tényező (az éves kamatrátához hasonlóan %-ban kifejezve) és a fejlesztő profitja. Ez a két (egymással összefüggő adat) egy ingatlan esetében a földterületre vonatkozó bérleti szerződésből vagy a teljes ingatlan tényleges bérleti bevételeiből számítható ki. (Minden profithoz tartozik egy kockázati tényező. Általános tapasztalat, hogy egy alacsonyabb arányú profit kockázati tényezője alacsonyabb, ugyanakkor egy magasabb profithoz nagyobb kockázati tényező tartozik)

megtérülés (YP) egy ráta szerint [ single rate years’ purchase] Lásd: EGYETLEN RÁTA SZERINTI MEGTÉRÜLÉSI TÁBLÁZATOK

mennyiségre vagy méretre vonatkozó engedmény [quantum allowance] Viszonylag nagy ingatlanok értékbecslése estében, ha a piaci viszonyok lehetővé teszik, a bérleti bevételek vagy tőkeérték alapján elvégzett értékbecslési végeredményből egy kisebb összeg levonható, amelyet az összehasonlítható kisebb ingatlanok alapján számítanak ki. Ennek a kisebb értékcsökkentésnek az a célja, hogy tükrözze az értékbecslés tárgyát képező ingatlan nagyobb méretét és a piaci megfigyelést, hogy egyre nagyobb méretű vagy a szokásostól jelentősen nagyobb ingatlan eladásakor a fajlagos ár némiképp alacsonyabb lesz, mint a kisebb/szokásos méretű összehasonlító ingatlanok esetében.

méltányos (megfeleleő) érték [fair value] A méltányos vagy megfelelő érték fogalmát a 16-os számú Nemzetközi számviteli szabályzat ( International Accounting Standard- IAS16) a következőképen határozta meg: „Az az összeg, amelyért az adott vagyontárgyat (széles értelemben értelmezve) el lehet cserélni minden lényeges információ birtokában lévő és megfontolt, körültekintő piaci szereplők között, normál tranzakciós körülményeket feltételezve.” ( VÖ S4.36-S4.38). Az IAS 40 számú szabályzat (40-ess számú Nemzetközi számviteli szabályzat) 29 §-a is ezzel az értékfogalmat tárgyalja, kiegészítve a méltányos érték fogalmát befektetési célú beruházásokra illetve ingatlanokra.

mész, cement, homok szerinti érték [bricks and mortar valuation] (Az angol szóhasználatban tégla és habarcs kifejezés is arra utal, hogy az értékelés egyszerűen csak a bekerülési anyag költségeket és az adott ingatlan, projekt felépítéshez szükséges munkaerő költségét veszi figyelembe.) Az ilyen típusú értékbecslések egyértelműen csak az ingatlan (későbbi) jövedelemtermelő-képességét biztosító részek (építőanyagok, berendezések és munkaerő) értékét tartalmazzák. Az egyéb járulékos költségek, mint a bútorzat, felszerelési tárgyak, egyéb berendezések, licencek, hatósági vagy jogi engedélyek vagy akár a goodwill értékét nem tartalmazzák. Ezt a módszert a TEGOVA nem javasolja főmódszerként alkalmazni, de sok esetben hasznos lehet egyes befektetések belső szerkezetének vagy arányának a meghatározásakor.

minimum összeg [fall-back figure] (A nemzetközi ingatlanszakmában gyakran használt szóbeli kifejezés, de meglehetősen pontatlan megfogalmazás, szó szerinti fordítása a „megvágott összeg” lehetne.) 1. Az minimum összeg – ingatlan adásvétele, bérbeadása vagy akár rövidebb idejű használata alkalmával –, amely még egy ajánlattételnél egyáltalán szóba jöhet vagy elfogadható, és a tárgyalás alapját képezheti. 2. Néha a „gyorsított felszámolási érték” értelmében használt kifejezés.

működő/termelő üzem [process plant] A működő üzem: gép és felszerelés az üzemi gépek és felszerelések részét képezik, amelyek nem tartozékok, a GN3.02-GN3.04-ig terjedő részben leírtak szerint, és amelyek a működő üzemet alkotják. Eleve arra tervezték, hogy egy működő vállalkozás részeként jövedelmet hozzon létre, vagy hozzájárul egy adott tevékenység folytatásához/alkalmazásához. Az üzem, a gépek és a felszerelések a teljes vállalkozás üzleti értékének részét képezik, gyakran döntő részét, és értékbecslésük külön, egy részletes leltárnak megfelelő sorrendben vagy vagyonosztályonként történik. A mérlegeket legtöbbször azzal a feltevéssel készítik el, hogy az üzleti vállalkozás folytatódni fog, így a gépeket és felszereléseket a költségük alapján fogják a cég könyveiben szerepeltetni. A gépek és felszerelések értékbecslése az ingatlanokra is vonatkozó elvek alapján történik, amely a jelenlegi használat szerinti érték elve értelmében meghatározott értéknek felel meg.

negatív érték vagy negatív értékek [negative value] A negatív értékek azok az értékek, amelyek törvényes és egyben financiális kötelezettségeket/tartozásokat/passzívákat jelentenek az ingatlan (vagy egyéb vagyontárgy és eszköz) tulajdonosa vagy használója számára. A negatív értékek abban az esetben merülhetnek fel, amikor az ingatlanokhoz vagy egyéb vagyontárgyhoz, a törvényes kamatláb szerint számolva, fizikai, törvényes, financiális, vagy szerződésbeli kötelezettségek kapcsolódnak, ezért már jelenleg is valós vagy esedékes, esetleg hipotetikus kiadásokat (negatív pénzforgalmat idéznek elő) jelentenek, vagy pedig kiegészítő helyreállítási munkálatokat és befektetéseket igényelnek. Egy adott vagyontárgy értéke az időben jelentősen átalakulhat és megváltozhat, a korábbi pozitív érték (vagyon) passzívává is (tartozás) átalakulhat, és akkor már negatív fejlesztési érték [negative development value] Az a fejlesztési érték, amely negatív, azaz, ahol a meglévő és jelenlegi használathoz tartozó érték nagyobb, mint az ingatlan későbbi alternatív fejlesztési vagy újrafejlesztési értéke.

Nemzetközi Értékbecslési Szabvány Bizottság [International Valuation Standards Commitee=IVSC) Az IVSC-t 1981-ben alapították. Alapvető célkitűzése a nemzetközi nagyvállalatok és konszernek értékbecslésére vonatkozó értékbecslési szabványok és eljárási útmutatók kialakítása és közzététele, amelyeket nagyvállalati mérlegekhez lehet használni. Az IVSC világszerte támogatja ezen nemzetközi értékelési szabványok elfogadtatását és szakmai felügyeletét.

nem lineáris értékcsökkenés (gyorsított értékcsökkenési leírás) [curved line depreciation] Olyan értékcsökkenés, amely az ingatlan vagy egyéb vagyontárgy értékének egyre gyorsuló csökkenését feltételezi egy adott időszakon keresztül, s ennek megfelelően ez egy – a szabadeséshez hasonló – görbe vonallal határozható meg grafikus ábrázolásokon. Adózási célokból sok esetben igen előnyös lehet az ilyen típusú értékcsökkenési leírás alkalmazása.

nettó bérlet [net rent] Ingatlan bérbeadásából származó nettó jövedelem, az összes kiadást levonva, beleértve a javításokat is (az egy évnél hosszabb időtartamú vagy több év után bekövetkező szükséges javításokat, pl.: liftjavítások, nagyobb installációk, berendezési tárgyak költségéhez tartozó időarányos rész). A költségekhez tartoznak azok a biztosítási és irányítási költségek is, amelyeket a bérbeadónak kell állnia

nettó eladási ár [net selling price] Vagyontárgy értékesítéséből származó összeg, amelyből az értékesítés járulékos költségei is le lettek vonva, és az értékesítés ésszerűen eljáró és önkéntes felek között történt

nettó hozam [net yieldàtrue net yield] Lásd: VALÓDI NETTÓ HOZAM

nettó jelenérték [net present value = NPV ] A nettó jelenérték módszerével kapott eredmény.

nettó jelenérték módszer [net present value method] A diszkontált cash flow elemzésben használt módszer, amellyel meghatározzák (kiszámítják vagy akár matematikailag modellezik) azt az összeget, ami a ki és beáramló pénzfolyamok jelenértékei között fennáll. A vizsgált projekthez, fejlesztési koncepcióhoz vagy gazdasági időszakhoz a kiadások és a bevételek pénzben vannak megadva vagy kifejezve. Az egyes és különböző időszakokban felmerülő kiadások és bevételek az alkalmasan megválasztott rátával vannak jelenértékre átszámítva vagy diszkontálva. Vö.: BELSŐ MEGTÉRÜLÉS ARÁNYA

nettó helyettesítési költség(ek) [net replacement cost] Földterületek és ingatlanok értékbecslése során alkalmazzák, a különféle amortizációs hatások miatt bekövetkező értékvesztések összesítése után határozható meg a nettó helyettesítési költség értéke, amely tükrözi a fizikai, funkcionális és gazdasági avulást valamint a környezetvédelmi értékcsökkentő tényezőket. Ha az új helyettesítési költségből levonjuk az előbbiekben meghatározott összes amortizáció mértékét, akkor megkapjuk az adott vagyontárgy nettó helyettesítési költségét, az adott értékelési időpont szerint. (Hangsúlyozni kell, hogy ez az érték az adott vagyontárggyal teljesen azonos használati értékre vonatkozik. Jelentősen különbözhet ez az érték a nettó helyreállítási költségtől. Egy konkrét példán érzékeltetve: egy műemlékileg védett gótikus templom nettó helyreállítási költsége az ugyanolyan kőanyagokból, ugyanolyan hagyományos kézi kőfaragással előállított épületszerkezet kivitelezési költsége. Ugyanennek a templomnak helyettesítési költsége – mondjuk 200 fős befogadóképesség esetén -, modern anyagokból, modern építészeti elképzelés szerint, modern szerkezetből, modern technológiával megépített 200 fős, és a gótikus templomnál jóval kisebb alapterületű templom kivitelezési költségével egyenlő.) Lásd: AMORTIZÁCIÓS ÖSSZEG; BRUTTÓ CSEREKÖLTSÉG.

nettó kereskedelmi haszon [net trading profit=NTP] A nettó kereskedelmi haszon a bruttó kereskedelmi haszon, mínusz az üzemi költségek (egyes költségek évente fordulnak elő, mások pedig a nagyobb időközökben valószínűsíthető, becsült kiadások éves egyenértéke szerint vehetők figyelembe).

névérték [Face Value] Olyan érték, amely gazdaságilag kellő módon alátámasztható, vagy akár már nem felel meg a piaci tényeknek. Az egyik legjellemzőbb példa egy adott váltó, pénzérme vagy bankjegy kibocsátáskori értéke. Az angol szóhasználat, az „arcérték” a bankjegyre ráírt összeg nagyságára utal, amely érték általában már nem azonos a tényleges piaci értékkel, bankjegynél a vásárlóerő értékével.

névleges érték szerinti elfogadás [nominal consideration] A „névleges érték szerinti elfogadás” igen kis összegnél fordul elő, vagy annyira alacsony a névleges érték, hogy az ingatlan piaci értékéhez képest csak szimbolikus értékű.

nominál/névleges érték [nominal value] 1. Névérték, melyet mindig meg kell különböztetni a piaci értéktől: A legjellemzőbb esetek a névleges/nominál értékre: (1) részvény névértéke egy vállalatban/válalkozásban; (2) ingatlanért fizetett elhanyagolható vagy névleges tőke; (3) egy valuta névértéke vagy egysége; (4), minimális bérleti díj, azaz egy jelképes díj.

növekedési ráta [growth rate] Az a ráta vagy tényező, amely a bérletek vagy tőkeértékek, tőkeegyenértékek bizonyos piacon emelkedtek (vagy csökkentek, ’negatív növekedési ráta’) a múltban, vagy előreláthatólag növekedni (vagy csökkenni) fognak a jövőben. Ennek oka lehet egyrészt a keresletben és kínálatban bekövetkező tényleges vagy várható változás, vagyis valós változás, vagy másrészt az infláció (vagy defláció). Rendszerint éves százalékként kerül kifejezésre egy adott időponttól kezdődően, és minden bizonnyal meghatározott számú éven keresztül. Ld. TÉNYLEGES NÖVEKEDÉSI RÁTA.

nulla érték [nil value] Az adott ingatlanhoz fűződő olyan érdekeltség értéke, amelynek nincs semmiféle értéke, semmilyen különleges vagy akár általános célból sem.

nyílt piaci érték [open market value] Az a legjobb ár, amely összeg ésszerűen elvárható az értékbecslés fordulónapján az ingatlan tulajdonjogáért, normál piaci feltételek között. A nyílt piaci érték fogalmát számos vonatkozó törvényi előírás és rendelkezés is meghatározza (lásd piaci érték).

piaci ár [market price] Az adott piacon, az adott ingatlan értékesítéséből realizálható összeg. Általában igen gyakran, de szakmailag nem elfogadható módón, helytelenül és keverve használják a „piaci értékkel”. Vö.: ELADÁSI ÁR

piaci érték [market value] Az elfogadott IVSC/TEGoVA definíció a következő:

A piaci érték az a megbecsült összeg, amelyen az értékbecslés napján az ingatlan tulajdonjoga az önkéntes vásárló és az önkéntes eladó között kicserélődik, megfelelő marketingtevékenységet követően, amelynek során a felek ésszerűen, körültekintően és kényszer nélkül jártak el. Lásd: (Sz4.06-Sz4.32) Vö.: PIACI ÁR

paci érték a jelenlegi használat szerint [market value for existing use] (az EVS 2003 szabályzat szerint is használt fogalom) A piaci értéket a jelenlegi használatból úgy definiálják, mint az a becsült érték, amelyen a vagyontárgy tulajdonjoga elcserélhető az értékbecslés napján, ha az értékbecslés a jelenlegi piaci értékként a jelenlegi használat elve szerinti értékmeghatározást veszi alapul, tovább azt is feltételezve, hogy a vagyontárgy nincs elfoglalva, azaz azonnal bérbe is adható, az értékesítésre megfelelő marketingtevékenység után kerül sor, amelynek során a résztvevő felek ésszerűen, körültekintően, és kényszer nélkül jártak el. A részletes magyarázat az EVS 2003 Sz4.39-Sz4. 62-ig terjedő fejezeteknél található.

piaci hozam (minden kockázati tényezőt figyelembe vevő hozam ) [all risk yield=market yield] Egy a [ piaci szereplők által közösen elfogadott] megtérülési hozam ráta, amely mind a tiszta tulajdonjogú, mind a bérleti jogú ingatlanok értékelés során használatos, amely egy adott beruházással kapcsolatos valamennyi [piaci] lehetőséget és kockázatot tükrözi.

összehasonlítási egységre vonatkozó hozam [unitisation yield] A (DCF vizsgálathoz) használható hozamráta egy speciális formája, amelynél valamilyen speciális egységre vonatkozóan került megállapításra a hozam mértéke. Az összehasonlítási egységre vonatkozó hozam leggyakoribb alkalmazása a következő ingatlantípusokra jellemző:

Ingatlantípus megnevezése

Összehasonlítási egységre vonatkozó hozamráta neve/mértékegysége

1

Hotel/korház

Euro/ágy/nap,

2

Benzinkút-1 (egyes töltőállomás értékelése)

Ft/liter

3

Benzinkút-2 (hálózat 15-100 töltőállomás együttes értékelése)

Átlagos évi liter/töltőállomás

4

Autókereskedés

Ft/eladott gépkocsi

5

Shopping Center

Ft/vásárló

6

Fitnes-Wellness szalon, fodrászüzlet

Ft/vendég

 

összehasonlító megközelítés [comparative approach]Ez az elnevezés gyakrabban használatos, mint „az értékesítések/eladások szerinti összehasonlítási megközelítés”, mivel a megközelítés egyaránt alkalmazható a tőkére és a bérleti díjra vonatkozó értékelésekre. A megközelítés neve maga megmagyarázza a módszer lényegét. Az értékelés készítésekor az ingatlant más ingatlanokkal hasonlítják össze, ha a piaci tranzakciók megbízhatók és megfelelnek a kívánt értékkategória meghatározásához szükséges értékbecslői kritériumoknak.

összehasonlító mértékegység [unit of comparison] Az adott ingatlantípus fajlagos értékét kifejező és szakma- ilag is széles körben elfogatott egység, amelyet az ingatlan aktuális (vagy feltételezett) bérletének vagy eladási árának elemzése során vesznek figyelembe vagy határoznak meg, és a közvetlen összehasonlítási eljárásban (piaci módszernél) az összehasonlítás alapjaként használnak fel. Például, az irodák bérleti díjának értékét/mértékét ár/ négyzetméter formájában fejezik ki ( hónapra – például 12,5 Euro/m2/hónkap- vagy évre), vagy egy hotel tőkeegyenértékét szobánkénti árak formájában.

összehasonlító vagyontárgy [comparable asset] Egy adott ingatlan értékének meghatározásakor olyan tulajdonátruházási tranzakció vagy egyéb mértékadó piaci üzletkötés (ahol az ingatlan részaránya a meghatározó), amely kellő mértékben hasonló természetű/tulajdonságú és elhelyezkedésű ahhoz, hogy az egyes részleteit elemezni lehessen valamely alkalmas összehasonlítási egység vagy mérőszám segítségével. Igen szerencsés, ha az összehasonlító vagyontárgy (például egy soklakásos társasház esetében) ugyanazon az ingatlanon belül vagy közvetlen közelében található.

pénz időértéke [time-value of money] Annak a gazdasági életben mindig is érvényesülő törvényszerűségnek a felismerése és egyben figyelembevétele, hogy egy adott pénzösszeg jelenlegi birtoklása értékesebb, mint az a jog, amely ugyannak a pénzösszegnek a jövőbeli megszerzését vagy a pénzösszeggel való rendelkezését teszi lehetővé. Az értékelésnek meg kell vizsgálnia azt a jövőbeli időpontot, amely időpontra a készpénz megszerezhető vagy kifizethető, és diszkontálni kell egy alkalmas/kiválasztott rátával, vagy másképpen az 1,0-nál kisebb jelenérték tényezővel [ 1/( (1+i)n ) , ahol „i” a vonatkozó kamatráta, és az „n” az eltelt idő(periódusok) értéke]. Ennek az elvnek megfelelően, egy a jövőben elérhető összegnek csak egy diszkontált értéke van - amely mindenképpen alacsonyabb az adott érték abszolút értékénél- és az az érték nettó jelenérték. A nettó jelenérték angol megfelelője az NPV=net present value. Lásd: BELSŐ MEGTÉRÜLÉSI RÁTA (IRR).

piaci bérleti díj és a szerződéses bérleti díj különbözete [profit rent] Haszonbérlő vagy főbérlő érdekeltségének értékelésekor, az egyéb albérlő(k)től származó bérleti díj és a tulajdonos felé fizetendő bérleti díj különbözete; a piaci bérleti díj és a szerződés szerinti vagy tényleges bérleti díj közötti különbség. (Feltételezve, hogy a szerződés szerinti bérleti díj alacsonyabb vagy magasabb, mint a piaci bérleti díj. Értékbecslői szempontból a bérleti jognak (leashold

interest) csak akkor van értéke, ha a szerződés során valamilyen okból a piaci bérleti díjnál alacsonyabb bérleti díjon sikerült a bérleti jogviszonyt megkötni. A bérleti jognak is addig és csak addig az időpontig van értéke, amíg a tulajdonos elfogadja - bizonyos meggondolások miatt-, hogy kisebb bérleti díjat kér, mint a piaci bérlet díja.) A „profit rent” mértéke tehát függ a haszonbérlő által elfoglalt hely piaci bérleti díjától és a bérbe nem adott területek rezsiköltségétől, amelyből le kell vonni a teljes, közvetlen főbérlőnek fizetendő bérleti díjat, és a bérleti szerződésekben szereplő egyéb tényezők által meghatározott költségeket.

piaci bérleti díj [rental value] Az a bérlet, amelyet az ingatlanért ésszerűen el lehet várni, a nyílt piacon adott időben, és amelyet a megfelelő bérleti szerződés kikötései határoznak meg. Vö.: TŐKÉS ÉRTÉK.

precedens eljárás vagy technika [ precedence technique] Ennél az eljárásnál egy megfelelő diagramot használnak, hogy bemutatassák az egyes komplex tervek végrehajtásához szükséges eljárások és feladatok egymástól való függőségét és prioritását. Lásd: HÁLÓZATELEMZÉS

program (project) értékelése (és) felülvizsgálati technikák [pert technique] Ez az eljárás a hálózatelemzési technikák egyik módszere. Azzal a különleges tulajdonsággal rendelkezik, hogy a felhasználó megadja a projekt megvalósításához szükséges tevékenységek időtartamát egy optimista és egy pesszimista becslés szerint, valamint a legvalószínűbb időtartam becslését. Az eljárás ezen input adatok alapján többféle végeredményt ad.. Lásd: KRITIKUS ÚT; ELJÁRÁS DIAGRAM.

R-Z

regresszió elemzés [regression analysis] Egyfajta statisztikai eljárás, amelynek célja két vagy több adatcsoport közötti kapcsolat számszerűsítése. Az adatcsoportokat általában függő változóknak hívják. Ennek az eljárásnak legtöbbször az a célja, hogy az egyik független változóval kapcsolatban mennyiségi előrejelzéseket lehessen tenni.

remélt érték [hope value] Egy vagyontárgy nyílt piaci értékének eleme az azonos célú használat elve szerint meghatározott értékén túlmenően, amely valamely értékesebb jövőbeni (alternatív) használat vagy fejlesztés lehetőségét tükrözi. A remélt érték feltételezése számításba veszi a szóban forgó lehetőségek bizonytalan természetét vagy mértékét, beleértve a szükséges tervezési engedélyek megszerzéséhez vagy a vonatkozó (építési és egyéb hatósági) korlátozások, megszorítások elhárításához előreláthatólag szükséges időt, amelyek mind szükségesek a későbbi és értékesebb használat megvalósulásához.. Ld. FEJLESZTÉSI ÉRTÉK, LÁTENS ÉRTÉK.

rendkívüli esemény utáni érték [deprival value] A „deprival value” egy vagyontárgy feltételezett gazdasági vészhelyzet vagy természeti csapás utáni állapotnak megfelelő üzleti értéke, ha valamely fontos vagyontárgyától megfosztják az adott vállalkozást vagy ez a vagyontárgy jelentős károsodást szenved. Ez az érték (minimális kár esetén) a vagyontárgy nettó helyettesítési költségével megegyezhet. (A „deprival value” alapján történő elszámolást először Ausztráliában vezették be az 1970-es évektől, ahol igen jelentős volt az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő erdők, illetve természetvédelmi területek aránya. Elemi csapások (tűzkár, stb.) esetén igen jelentős veszteségek és károk keletkezhetnek. A tulajdonos szempontjából a károk kissé mérsékelhetők, ha az adott területre megfelelő biztosítással rendelkezik. A kár tehát több esetben kisebb is lehet, mint a ténylegesen elszenvedett veszteség, hiszen a biztosító bizonyos határig kárpótolja a tulajdonost. A „deprival value” a következő három érték és tényező eredőjeként fogható fel:

  1. Helyettesítési költség;
  2. Rendkívüli káresemény következtében előálló veszteség;
  3. Biztosításból várható kompenzáció összege. )

részenkénti értékesítési érték [break-up value] Egy meghatározott olyan ingatlan – amely telekből és több épületből áll – értéke, amelyről feltételezzük, hogy különböző (felosztható) részletekben kerül értékesítésre, abból a célból, hogy a lehető legmagasabb árat sikerüljön elérni.

ritkaság vagy hiány miatti többletérték [scarcity value] Egy adott ingatlan kiegészítő vagy többletértéke, amely olyan piacon realizálható, ahol az egyensúlyi állapothoz képest több a potenciális vásárló/bérlő, és akik ugyanazt vagy egymáshoz igen hasonló ingatlanokat kívánnak megvásárolni vagy bérbe venni. Így erre a keresett ingatlanra vagy ingatlantípusra vonatozó piaci ár meghaladja a kínálat és kereslet egyensúlya esetén kialakuló árat vagy értéket. Ez a piacon igen gyakran előforduló helyzet, melyet egyes esetekben a jogi rendelkezések és törvényi előírások miatt mégsem lehet figyelembe venni a bérleti jogviszonyok értékelésekor.

saját rész, önrész tőkeértéke[equity value] Egy vállalkozás nettó értéke vagy a vállalkozás által kibocsátott részvények értéke, a nettó adósságállomány, egy vagyonértékelési fordulónappal megállapított érték, amely összegért egy kényszertől mentes eladó és egy kényszertől mentes vevő között a szabad piacon gazdát cserélhet, normál tulajdon-átruházási tranzakciót és megfelelő marketing időtartamot (piaci kínálati időt) feltételezve, amikor is az adásvételi szerződésben résztvevő felek minden fontos tény és információ birtokában vannak, döntéseiket megfontoltan hozzák és semmiféle egyéb kényszerítő tényező nem áll fenn. A saját rész értékét másképpen „a piaci tőkésí-tés” névvel is szokták illetni, részletes ismertetését az üzleti célú értékelési szabályzatok és eljárások tartalmazzák.

speciálisan (sajátosan) fogyatkozó értékű földterület [waisting assets]. Ez az a különleges vagyonosztály, amely a következő sajátos földhasználati eseteket foglalja össze:

  1. ásványban gazdag területek természeti kincseinek kitermelése,
  2. hulladéklerakó telepek,
  3. temetkezési helyek.

Ezeknél a különlegesnek mondható földhasználati formáknál a jelenlegi használat időtartama véges, illetve a működtetés, kitermelés intenzitás függvényében előre meg is határozható. Az ásványi javak kitermelése vagy a földterület tárolókapacitásának elhasználása folyamatosan csökkenti a megmaradó földterület értékét addig a pontig, amikor már nem lehetséges a jelenlegi és egyben eredetileg meghatározott vagy tervezett célokra a további gazdaságos használat. Az ingatlan értéke ennél a pontnál már minimálisra csökken. Ez az érték az „eredeti” legmagasabb és legjobb használat mellett kialakult értékhez képest annak csupán töredékét jelenti.

súlyozott megtérülési arány [weighted rate of retun] Alternatív befektetésre vonatkozó megtérülési ráta, amely az adott vállalkozás által korábban létrehozott projektek megtérülési átlagrátáján alapszik.

százszázalékos fekvés, százszázalékos helyszín [hundred per cent location] Inkább köznyelvi értékbecslési terminus vagy megfogalmazás, amely elsősorban a lakóingatlanokkal kapcsolatban használatos, és/vagy egy terület legmagasabb értékkel bíró telkére utal, vagy pedig egy adott célnak leginkább megfelelő telekre, ingatlanra. (Mint valamennyi felsőfokú jelző esetében, az ingatlanszakmában óvatosan kezelendő – a szubjektív megítélés téves (is) lehet, és ami ma a legjobb, az holnap már nem feltétlenül lesz a legjobb.)

szeletelés eljárás [slice method] Lásd: KEMÉNYMAG ELJÁRÁS.

szubjektív érték (a tulajdonos szerint) [subjective value, value to the owner] Tulajdonos, vagy lehetséges vásárló által az ingatlannak tulajdonított becsült (belső)érték, azaz nem piaci érték, amely számításba veszi saját személyes körülményeit is, pl.: adózással kapcsolatos egyedi körülményeket.

tartalékalap [sinking fund] Szabályos időközönként félretett pénzösszeg, kamatszerzés céljából, vagy összetett alap kialakításához, amely lehet:

  1. Kis értékű ingatlan értékcsökkenése miatt félretett összeg, pl.: haszonbérlet, vagy
  2. Valamilyen jövőbeli anyagi kötelezettség miatt félretett összeg.

Az ingatlanok értékbecslésében általában azt feltételezik, hogy a pénzösszeget olyan „kockázatmentes” aránnyal fektetik be, ami megfelel az adott piaci körülményeknek. A törlesztő alapban felhalmozott teljes összeg, megegyezhet az eredeti befektetéssel, vagy passzívával, de ha lehetőség van rá, akkor a pénz értékének jövőbeli fluktuációjának megfelelően kiegészítve. Lásd: ÉVES TÖRLESZTŐ ALAP.

telek maradványértéke vagy a telek maradványösszege [residual amount] Ingatlan (telek és felépítményei) értékelésekor fordul elő. A telekre jutó maradványérték az az összeg, amelyet úgy kapunk meg, hogy a teljes ingatlanértékből levonjuk az amortizációval csökkentett felépítmény értékét

teljesítmény módszer [throughput method] Ingatlan bérleti bevétel szerinti értékének megállapításához használt értékbecslési módszer, amely egy speciális és többnyire az adott ingatlan teljesítményét kifejező összehasonlító mértékegységen alapszik. Az egyik legjellemzőbb példa a millió literben mért üzemanyag, amelyet egy benzinkúton adott idő alatt (egy év alatt) értékesítenek.

teljes piaci bérleti díj [full rental value] Az angol szóhasználat kissé megtévesztő, mert „értékről” beszél., ugyanakkor bérleti díjról van szó. A szóhasználatbeli eltérés abból adódik, hogy a legmagasabb értéket a bevételarányos módszereknél a teljes piaci bérleti díj esetében kapjuk.)

A lehető legjobb (legmagasabb piaci) bérleti díj, amely egy adott ingatlan esetében ésszerűen elvárható a nyílt piacon egy adott időpontban, tekintetbe véve a tényleges vagy feltételezett bérleti jogviszony feltételeit. A bérleti szerződés fontos kérdése annak meghatározása, hogy a bérleti díj mellett felmerülő egyéb és járulékos költségeket (a javítások kötelezettsége, a tulajdon-átruházás vagy albérletbe adás jogai) ki fizeti, illetve a bérleti felülvizsgálat alapja és időpontja milyen feltételek mellett történik.

tényleges növekedési ráta [implied growth rate] Azon éves százalékos arány, amelyen egy piaci bérleti díjjal azonos bérbeadás esetén az ingatlan bevételeinek növekednie kell (az időnként esedékessé váló bérleti díj kiigazítások és a későbbi időpontra vonatkozó feltételezett értékesítési időpont szerint). A tényleges növekedési ráta figyelembevétele azt teszi lehetővé, hogy a beruházás összhangban álljon egy választott bruttó esedékességi hozammal (cél bruttó esedékességi hozam), ezáltal igazolván, hogy a hozam az értékesítés vagy értékelés napján megfelelő. A beruházási célú ingatlanoknál, hosszú lejáratú, magas névleges kamatlábú államkötvények által kínált hozam képezi rendszerint az összehasonlítási alapot és a megcélzott hozam alapját. Az ingatlan mint beruházás velejáró sajátosságai és hátrányai miatt ( a nem azonnali eladhatóság -más szóval likviditás hiánya-, az elavulás és értékcsökkenés) a célzott vagy kívánt bruttó hozam értékének mintegy 2 %-kal magasabb hozamot kell biztosítania, mint az államkötvényeknek A kívánt megtérülési rátát a különböző bérleti konstrukciók (bérleti díjakra vonatkozó felülvizsgálati szabályok és a emelés/csökkentés szempontjai) miatt módosítani is kell. Ha egy ingatlan hétéves, nem pedig ötéves bérleti felülvizsgálati időszakot rögzítő bérleti szerződés alapján van bérbe adva, akkor tényleges növekedési rátát magasabb értékűnek kell venni annak érdekében, hogy megfeleljen az elvárt hozam mértékének.

tisztességes (normál) feltételek mellett folytatott üzlet [ arm’s-length transaction]A tisztességes feltételek mellett folytatott üzlet olyan felek között zajlik, akik nem állnak egymással olyan speciális kapcsolatban (pl. anya- és leányvállalatok, vagy főbérlő és albérlő), amelynek következtében az árszint a piaci viszonyoktól eltérő vagy magasabb lehetne valamilyen speciális értékelem miatt.

A piaci érték alapján megvalósuló tranzakció feltétele, hogy olyan felek között jön létre, akik egymással (korábban) üzleti vagy más kapcsolatban nem álltak, és akik döntéseiket önállóan hozzák meg.

többváltozós regressziós elemzés [multiple regression analysis] Egyfajta statisztikai eljárás, amely adatok halmazából matematikai összefüggést állapít meg az egyik változó (a függő változó) és több (független) változó közötti kapcsolatban. Ingatlanokra vonatkozó különféle teljesítményelemzésekben és piaci adatbázisok, összehasonlító információk vizsgálata során használják.

tőkeemelés [capital improvement]Egy ingatlanon végrehajtott értéknövelő beruházás, amely nem tartalmazza a javítás vagy a karbantartás költségeit.

tőkeérték [capital value] Egy ingatlan tőkeértékét meg kell különböztetni az ingatlan éves vagy időszakos bérleti bevétel szerint számított értékétől.

tőke hozama, megtérülése [return on capital] Az éves nettó jövedelem tőkéhez viszonyított aránya, amely az adásvételi tranzakciókból és a bérleti díjak elemzéséből származtatható és százalék formájában van kifejezve. (Elegendő számú valódi megtérülés elemzésével és az aktuális befektetési gyakorlatot meghatározó tényezők vizsgálatával a jellemző hozamráták kiszámíthatók) Vö.: BEFEKTETÉSI HOZAM [INVESTMENT YIELD] (Az egyértelműség kedvéért meg kell jegyezni, hogy kétféle megtérülést vár el a tőke tulajdonosa egy befektetés alkalmával. Az eredeti tőke visszanyerését, amelyet az angol szóhasználat szerint „retrun of capital” jelölnek. A tulajdonos ekkor egyszerűen csak visszakapta a tőkéjét, haszon nélkül. A megtérülés másik formája a szóban forgó „return on capital”, azaz a tőke használatért kapott használati díj, vagy másképpen a hozamráta, bankbetét esetében a kamat(ráta). Ingatlanok esetében egy-egy vizsgált időszakban a két megtérülés általában együttesen jelentkezik, és az értékeléskor ezt nem szabad figyelmen kívül hagyni.)

tőkésítési ráta [capitalistion rate] Az a hozamráta, amely alapján az adott beruházásból/fejlesztésből/ingatlanból származó nettó (bérleti) bevétel diszkontálásával, egy adott értékelési fordulónapra vonatkozóan a vagyontárgy tőkeértéke meghatározható. (Vö. HOZAMSZÁMÍTÁS MINT A TŐKÉSÍTÉSI ELJÁRÁS FORDÍTOTTJA )

tőkésítés [capitalisation]
  1. Egy meghatározott időpontra vonatkozó számítás. Amelynek célja a nettó bevételsorozatnak a megfelelő értékű tőkeegyenértékre történő átváltása. Ezek a bevételsorozatok vonatkozhatnak a jelen időszakra, az elkövetkezendő évre vagy még távolabbi időszakokra. Vö. . HOZAMSZÁMÍTÁS MINT A TŐKÉSÍTÉSI ELJÁRÁS FORDÍTOTTJA Ld. DISZKONTÁLÁS; PÉNZ IDŐÉRTÉKE.
  2. Végső vételár kiszámításának módszere egy adott fejlesztésre vonatkozóan egy adott képlet segítségével [(1+i)n] a tényleges vagy feltételezett bevételek átváltására a kezdeti bérletekből egy tőkeegyenértékre. A szóban forgó tőkésített összegek ellentételként szolgálhatnak egy vásárlási alap átmeneti finanszírozási kifizetéseivel szemben, amelynek során az esetleges többlet a fejlesztő részére kerül kifizetésre. (Nem azonos időpontban történő kiadások és bevételek pénz időértéke szerinti egyenlegének felállítására is alkalmas módszer)
  3. Egy társaság tartalékaival kapcsolatos számításokhoz is használt módszer, amikor is különféle időpontokban történt bevételeket tőkeegyenértékre váltanak át, amely ezt követően a tőketulajdonosok közötti szétosztás (például      részvények      utáni    osztalékfizetés)    alapjául    is    szolgálhat.    Vö. HOZAMSZÁMÍTÁS MINT A TŐKÉSÍTÉSI ELJÁRÁS FORDÍTOTTJA.

újraértékelés [revaluation] 1. Egy előző értékbecslést követően, ahhoz képest későbbi dátummal végrehajtott értékbecslés. 2. Ingatlanadó céljából minden megadóztatható ingatlan újra-felmérésének eljárása és gyakorlata, amelyet egy megadott dátummal kell végrehajtani, így egy új értékelési lista jön létre.

utcafront módszer [frontage method] Ingatlan (telek és épületek) értékelési módszere az útra, utcára vagy sétálóutcára néző homlokzat hossza alapján. Vö. KÖZVETLEN ÖSSZEHASONLÍTÁS MÓDSZERE.

üresedés/kiadatlanság miatti csökkentés [void allowance = vacancy allowance] Értékbecslésekben (a jövedelemmegközelítésen alapuló módszerek alkalmazásakor) egy levonás (a bruttó bevételekre vonatkozó %-os arány vagy összeg meghatározása) a valószínűleg nem befolyó bérletek miatt.

üres/érvénytelen [void] 1. Épületben vagy egyéb szerkezetben található üres és/vagy használhatatlan rész, illetve terület. 2. Bérbe nem adott még „üres terület” vagy egység, különösen több bérlő által használt épületben, irodaházban vagy többlakásos bérházban. 3. Jogilag nem érvényes szerződés, például egy olyan megállapodás, amelyet a bíróság nem hagy jóvá.

vadnyugati párbaj (texasi párbaj) [Texas shoot out] Ez a színes kifejezés összegzi egy olyan üzlet zsákutcáját, amelyben két fél egyidejűleg teszi meg a legkedvezőbb ajánlatát.

valódi nettó hozam rátája [true net yield] A megtérülési rátának (remunerative rate) az adózás szempontjai és adott mértéke alapján módosított változata, amely egyébként jövedelemadó szempontjából adóköteles lett volna. A gyakorlatban igen sokszor a valódi nettó hozam rátáját ezért használják a valódi (adózás utáni) nettó jövedelem tőkésítéséhez.

vállalkozás értéke folyamatos használatban [going concern value] A vállalkozás értéke folyamatos használatban az az érték, amelyet a vállalkozás sikeres üzleti működése hoz létre, alapoz meg és tart fenn. Az érték egy már megalapozott üzleti vállalkozás értékének kifejezése, amely a szóban forgó vállalkozás folyamatos nyereségeinek tőkésítéséből származik, visszatükrözve a szokásos éves bevételeket és az összes fennálló kötelezettségeket is. Az így meghatározott érték összesítve tartalmazza a telek, a telken lévő felépítmények, épületek/üzemek és a gépészeti berendezések, a goodwill (üzleti jó hírnév) és egyéb eszmei vagyontárgyak értékét. A vállalkozás értéke folyamatos használatban önálló üzleti egységek és inkább az egész vállalkozás, mintsem az egyes állóeszközök értékelése, még akkor is, ha a vagyonosztály módszertan ehhez nagyon hasonló eredményre jut. Az IVSC kidolgozott és alkalmazni kezdett egy értékelési koncepciót, amely szerint a goodwill (üzleti jó hírnév) mint immateriális vagyontárgy egy adott önálló ingatlanról készülő értékelés részét képezheti a teljes érték megállapítása során. A használati érték fogalmáról leírtakkal összhangban, egy jól menő vállalkozás esetében valamennyi működő üzleti vagy vállalkozási egységnek/divíziónak „részértéke” összeadódik és megegyezik a vállalkozás értéke folyamatos használtban elve szerint meghatározott értékkel. A vállalkozás értéke folyamatos használtban elve szerint elkészített értékelés kizárólag az adott üzletre egyedileg jellemző körülményeivel áll összefüggésben, Nagyobb vállalkozások értékelésekor az üzleti érték egészen eltérő értéket is mutathat, mint az egyes elemek (minden vagyontárgyat még a szellemi vagyontárgyakat is ideértve) piaci értékének az összege.

vállalkozás értéke [enterprise value] Egy becsült teljes és pénzben kifejezett összeg - például egy vállalkozás bruttó értéke, amely magába foglalja a különféle tartozásokat is, vagy a vállalkozás saját tőkéjének nagyságát, a hozzá tartozó hosszúlejáratú kölcsönökkel együtt, a jellemző osztalékfizetésekkel csökkentett részvények értékékét vagy ezek pénzben kifejezett értékét, amelyért a vállalkozás egésze egy kényszertől mentes eladó és egy kényszertől mentes vevő között a szabad piacon gazdát cserélhet, normál tulajdon-átruházási tranzakciót feltételezve, amikor is az adásvételi szerződésben résztvevő felek minden fontos tény és információ birtokában vannak, döntéseiket megfontoltan hozzák és semmiféle egyéb kényszerítő tényező nem áll fenn.

virtuális bérlet [virtual rent] Ingatlan bérlőjének valódi éves költségei, amelyek a bérleti díjon kívül még tartalmazzák a többéves bérleti időszak különféle időpontjaiban fizetett járulékos költségek alapján kiszámított (átlagos) éves pluszköltségét is. Néha az „időszakos bérlet” fogalmat is ebben az értelemben használják.

vonalas értéktérkép [Isoval] A rétegvonalas térképekhez hasonlóan, ahol egy-egy rétegvonal azonos földrajzi magassági pontokat jelenít meg –a vonalas értéktérkép egy terven vagy térképen az a vonal, amely egyenlő értékű földterületek vagy ingatlanokat jelöl ki. Amikor elkészül egy ilyen jellegű értéktérkép, akkor az arra berajzolt értékvonalak a térképek szintvonalaira emlékeztetnek. Lényeges tudni, hogy ezeken az „értéktérképeken” mi volt az az érték, amelyet az összehasonlítás alapjául kiválasztottak, pl.: föld értéke, nettó bérleti jövedelem vagy összehasonlító piaci érték.

záróévben elért hozam, záróév hozamrátája [reversionary return, reversionary yield] Az ingatlan több évet elemező és jövedelem alapú értékeléskor az értékelt jogviszony utolsó évében, a záróévben az ingatlan (általában elméletileg feltételezett piaci) eladásából származó jövedelem, amely a kezdeti (első évben) kifizetett vásárlási ár százalékában van megadva. Vö.: ZÁRÓÉV TŐKÉSÍTÉSI RÁTÁJA VAGY HOZAMA. Lásd: KEZDETI MEGTÉRÜLÉS [initial return].

záróév tőkésítési rátája vagy hozama [reversion yield] A jövedelem alapú értékelési módszerek egyik fontos hozamrátája. A több évre vonatkozó értékbecslések során (DCF módszer valamely változata) alkalmazott diszkontráta (régebbi elnevezéssel „leszámítolási ráta”), a figyelemebe vett időszak utolsó évében, az úgynevezett záróévben becsült jövedelemre alkalmazzák. (A záróévnél ilyen esetben legtöbbször az az értékbecslői feltételezés, hogy ekkor nemcsak egy bérleti bevételt kell figyelembe venni, hanem egy felszámolási/eladási értéken az egész jogviszony piaci eladásáért kapott pénzösszeget is.) Vö.: VISSZATÉRÍTÉSI MEGTÉRÜLÉS. Lásd: HATÁRIDŐ HOZAM.

zónák [zoning] 1. A városrendezési előírások fogalmai szerint a földterületek zónákra vagy övezetekre osztása a helyi önkormányzat vagy egyéb építésjogi hatóság által az adott földterületen megengedhető szokásos vagy különleges használatok vagy tevékenységek meghatározása céljából. 2. Lásd: ZÓNA MÓDSZER.

zónákra osztás elve (egyedi vagy aritmetikus zónákra osztás) [geometrical zoning or arithmetical zoning] (Elsősorban a települések belterületén található kiskereskedelmi létesítmények, üzletek hasznos alapterületének összehasonlító módszere.) Zónákra osztás módszere értékelés céljából, ahol egy üzlet egyes területeinek/zónáinak értéke előre meghatározott megegyezés alapján kerül meghatározásra. Az előre maghatározott elvet az értékbecslők sokéves tapasztalata alapján, de egy területen belül elhelyezkedő üzletekre egységesen kell alkalmazni. Ez a módszer általánosan használatos az UK-ban (Egyesült Királyságban). Vö. TERMÉSZETES ZÓNÁKRA OSZTÁS. Ld. VISSZAFELEZÉS.

zóna módszer (zóna megközelítés) [zoning method=zoning approach] Egyfajta módszer (az Egyesült Királyságban, általánosságban, a városközpontban található üzletek értékelésében használják), amellyel kiskereskedelmi helyiség bérleti értékét határozzák meg, úgy hogy a fő frontvonallal párhuzamos vonalakkal csíkokra bontják. Mindegyik sávon belül egységnyi helyhez különböző értéket rendelnek hozzá, annak relatív haszonszerző képességéhez viszonyítva. Általában a legértékesebb sávok az üzlet első részében találhatóak. A szabvány boltokban, a jelenlegi gyakorlat szerint London központjában lévő üzletek, és Skóciában is, 30 láb mélységű „A” zónát használnak, ez a maximum értékű, London külső részein és vidéken 20 láb mélységű zónát használnak. Általában az „A” zóna értéke/m2 kétszerannyi, mint a „B” zónáé. Lásd: MEGFELEZÉS MÓDSZERE; „A” ZÓNA ÉRTÉK.

25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet
a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről

A jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény 27. §-ának b) pontjában foglalt felhatalmazás alapján a következőket rendelem el:

1.§ A jelzálog-hitelintézetnek a kölcsönnyújtás, illetve a kezesség és bankgarancia, valamint az egyéb bankári kötelezettségvállalás fedezetéül felajánlott, termőföldnek nem minősülő ingatlanok értékét az e rendeletben, illetőleg e rendelet alapján készített hitelbiztosítéki érték-megállapítási szabályzatban(a továbbiakban: Szabályzat) meghatározottak szerint kell megállapítania.

A hitelbiztosítéki érték fogalma, megállapítása

2. § (1) A hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a jelzálog-hitelintézet által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait veszik figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megilletnek.
(2) A hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a piaci érték, melynek meghatározására háromféle módszer alkalmazható:
a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés;
b) a hozamszámításon alapuló értékelés;
c) a költségalapú értékelés.
(3) Az értékelési módszerek ismertetését az 1., 2. és 3. számú mellékletek tartalmazzák.
(4) Az értékelést - a (8) bekezdésben foglalt kivételekkel - legalább kétféle, lehetőség szerint azonban mind a háromféle módszerrel el kell készíteni. Ezt követően értékek és eltérések elemzése alapján, az óvatosság elvét követve kell az értékelési szakvéleményben a hitelbiztosítéki értékre javaslatot tenni.
(5) A hitelbiztosítéki érték általános forgalmi adót nem tartalmaz.
(6) A hitelbiztosítéki érték összegéről a jelzálog-hitelintézet a Szabályzatában meghatározottak szerint dönt. Az elfogadott érték azonban nem lehet magasabb az értékelő által javasoltnál.
(7) A jelzálog-hitelintézet belső értékfigyelési rendszert köteles kiépíteni.
(8) Lakóingatlanok, építés alatt álló lakóingatlanok, valamint beépítetlen lakótelkek esetében a Szabályzat meghatározott értékhatár alatt megengedheti egyetlen értékelési módszer alkalmazását.
3. § (1) A hitelbiztosítéki érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál szokásosan elemzett kockázatok közül különös figyelmet kell fordítani:
a) az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatára;
b) a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;
c) az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatra;
d) a követelés érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokra (védelem, állagmegőrzés, értékesítési költségek).
(2) Az (1) bekezdésben szereplő kockázatok csökkentése érdekében
a) hosszú távú, legalább a jelzáloghitel lejáratáig terjedő időtartamra vonatkozóan előrejelzést kell készíteni az ingatlan piaci környezetére, használatára, állapotára, és csak azon jellemzők vehetők figyelembe, amelyek tartósan fennmaradnak;
b) a beépítetlen vagy minimálisan beépített építési telket kivéve, az ingatlannak csak az értékelés készítésének időpontjában fennálló és nem a lehetséges fejlesztett használata vehető figyelembe;
c) ha a körülmények az ingatlanhoz kapcsolódó, ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogra vagy fel nem jegyzett tényre utalnak, ezt az érintett szakhatóság megkeresése, illetve szerződésen alapuló jog esetében a szerződés megvizsgálása útján kell tisztázni;
d) a különböző piaci adatok megbízhatósága érdekében minden, az értékelés során alkalmazott piaci számadatra (ideértve az összehasonlító adásvételi adatokat, a bérleti adatokat és az építési költségeket
is) lehetőség szerint legalább három összehasonlító adatot kell megjelölni, dokumentálni oly módon, hogy azok ellenőrizhetőek legyenek;
e) a zakvéleményben felhasznált minden adatot és azok forrását ellenőrizhető módon meg kell jelölni, dokumentálni és értékelni kell azok valósághűségét.
(3) A hitelbiztosítéki értékben a hitelügylet kockázatai, nevezetesen a hitelezett tevékenység kockázatai és a hitelfelvevő személyében rejlő kockázatok nem vehetők figyelembe.

Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményei

  1. § Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményeire vonatkozó előírásokat a 4. számú melléklet tartalmazza.

Az értékelési szakvélemény időbeli hatálya

  1. § A jelzálog-hitelintézet az értékelési szakvéleményben javasolt értéket az értékelés készítésének időpontjától számítva legfeljebb kilencven napig fogadhatja el a hitelbiztosítéki érték meghatározásához.

A Szabályzat

  1. § (1) A jelzálog-hitelintézet Szabályzata legalább a következőket tartalmazza:
    1. az értékelőkkel szemben támasztott szakmai követelményeket, az értékelő személye kiválasztásának módját;
    2. az értékelő díjazását, melynek mértéke nem függhet az általa megállapított értéktől;
    3. az értékelések ellenőrzésének rendjét, módszerét;
    4. az értékelő által javasolt hitelbiztosítéki érték elfogadásának szabályait;
    5. az első értékfigyelési rendszer feladatmeghatározását, amely magában foglalja az ingatlanpiaci folyamatok nyomon követését, valamint az ingatlanok újraértékeltetésének eseteit;
    6. az ingatlan értékelési módszerek részleteit;
    7. az értékelési szakvélemények tartalmi, formai, dokumentációs követelményeit.

(2) A jelzálog-hitelintézetnek - lakóingatlanra vonatkozó értékelés kivételével - egységes tartalmi, formai és dokumentációs követelményeket kell előírnia. A Szabályzat lakóingatlan tekintetében egyszerűsített adattartalmú értékelési lap alkalmazását rendelheti el.
(3) A jelzálog-hitelintézet Szabályzatát úgy készíti el, hogy annak alapján az értékelést vagy annak felülvizsgálatát bármely megfelelően felkészült ingatlanértékelő el tudja végezni

Záró rendelkezés

  1. § Ez a rendelet a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba.
    1. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

  1. Az alaphalmaz kiválasztása.
  2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.
  3. Fajlagos alapérték meghatározása.
  4. Értékmódosító tényezők elemzése.
  5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.
  6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.

1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.
2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.
3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen-mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak.

4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell:

4.1. Műszaki szempontok:
- károsodások,
- kivitelezési hibák,
- alapterületek: bruttó és nettó területek (lásd 5. számú melléklet) megszokottól eltérő nagysága,
- alapozás módja,
- fő teherhordó szerkezetek megoldásai,
- közbenső és zárófödémek megoldásai,
- tetőszerkezet kialakítása,
- határoló szerkezetek és nyílászárók,
- burkolatok minősége, értéke,
- szakipari munkák,
- épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások,
- épülettartozékok.
4.2. Építészeti szempontok:
- felépítmény célja,
- helyiségek száma,
- belső elrendezés,
- komfortfokozat,
- műemléki védettség,
- vízbázisvédelmi védőövezet,
- egyéb építészeti előírások.
4.3. Használati szempontok:
- építés, felújítás éve,
- komolyabb káresemények,
- karbantartás helyzete,
- üzemeltetés,
- rendeltetésszerű használat.
4.4. Telekadottságok
- telek alakja,
- tájolás,
- lejtés,
- építési lehetőség (beépíthető terület, megengedett építménymagasság stb.),
- talajtani viszonyok,
- növényzet,
- telek tartozékai.
4.5. Infrastruktúra:
- villany,
- víz,
- gázellátás,
- csatorna (felszíni és szennyvíz),
- szemétszállítás,
- közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat),
- megközelíthetőség,
- ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól,
- oktatási intézmények,
- szabadidős létesítmények,- telekommunikáció.
4.6. Környezeti szempontok:
- szomszédok és szomszédos létesítmények,
- övezet,
- kilátás, panoráma,
- szennyező források, környezeti ártalmak.
4.7. Alternatív hasznosítás szempontjai:
- funkcióváltásra való alkalmasság,
- átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség.
4.8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás:
- tulajdonviszonyok rendezettsége,
- osztott tulajdon, résztulajdon,
- kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog stb.),
- az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények,
- OÉSZ és a helyi építési szabályozás.

5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.

6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.

Egyes esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlító adat nem áll rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is megengedett. Ilyen lehet

például az ipartelep, ahol a földterület és a felépítmények külön is értékelhetőek. A hitelbiztosítéki érték megállapításnál alkalmazott különleges megkötések:

Az értékmódosító tényezők értéknövelő hatása a fajlagos alapérték 30%-os mértékét csak kivételes esetben, legfeljebb az alapérték 50%-ával haladhatja meg. Ilyenkor az értékelőt indokolási kötelezettség terheli.

2. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

Hozamszámításon alapuló értékelési módszer

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései összefoglalva:

  1. Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése.
  2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként.
  3. Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként.
  4. A tőkésítési kamatláb meghatározása.
  5. A pénzfolyamok jelenértékének meghatározása.
  6. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték.

1. Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan (jogi, műszaki, valamint finanszírozhatósági szempontú) lehetséges használati módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyire el kell végezni.

2.Tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendő kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni.

2.1. Ingatlanértékelésnél a bérleti díjak nagysága, illetve az ingatlan hasznosításából származó rendszeres bevételek képezik a bevételek becslésének az alapját. Erre vonatkozóan a megfelelő piaci összehasonlító adatokat kell felhasználni. A bevételek egy további része kiegészítő, az ingatlanhoz kapcsolható tevékenységekből adódik.

A tervezett bevételekből le kell vonni a várható, a nem fizetésből és a kihasználatlanságból adódó bevételkiesést.

2.2. kiadásokon belül el kell különíteni a befektetés jellegű és az üzemeltetés jellegű kiadásokat, mely utóbbihoz hasonló, de gyakran külön kezelt, a felújítási kiadás.

A befektetési kiadások közé tartoznak az ingatlan-beruházás megvalósulásához szükséges egyszeri kiadások:

  • a tervezési és szakértői díjak,
  • az építési kivitelezési költségek,
  • a beruházást terhelő adók és illetékek,
  • a beruházással kapcsolatos közösségi kifizetések (pl. közmű-hozzájárulás),
  • pénzügyi költségek: hitelek törlesztése és kamatai stb.

Az üzemeltetési kiadások a működés során, több-kevesebb rendszerességgel merülnek fel. Az üzemeltetési kiadások közé tartoznak például:

  • a közüzemi díjak,
  • a telekommunikációs hálózatok igénybevételének díja,
  • egyéb infrastrukturális szolgáltatások,
  • a gondnok (házmester) számára fizetett összeg,
  • biztonsági szolgáltatások,
  • a takarítás,
  • a javítások,
  • a kezelési és menedzselési költségek (a kezeléssel, bérbeadással megbízott szervezet és személyek számára fizetett összeg) stb.

A felújítási kiadásokat vagy a pótlási költség százalékában vagy becsült összeggel kell megadni.

2.3. tiszta jövedelem számításakor az általános forgalmi adót mind a bevétel, mind a kiadás oldalon figyelmen kívül kell hagyni, míg az ingatlanadót és az ingatlant magát terhelő közteherviselési tételeket figyelembe kell venni. A kiszámított tiszta jövedelemből a jövedelemadót vagy a társasági adót nem lehet levonni.

3. A bevételek és kiadások idősorainak felállításával, időszakos (éves vagy rövidebb) egyenlegek képzésével kell a pénzfolyamot felírni.

4. Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az adott ingatlantól mint befektetéstől elvárható minimális megtérülési rátával egyenlő. A kamatláb meghatározásának módjai a következőek lehetnek:

  • piaci tényekből való kamatláb-levezetés;
  • egyéb befektetési piacok kamatlábainak alkalmazása az ingatlanpiacra megfelelő módosító tényezők figyelembevételével;
  • fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országok kamatlábainak alkalmazása a hazai ingatlanpiacra megfelelő módosító tényezők figyelembevételével.

5. A bevételek és a kiadások egyenlegéből a pénzfolyamok jelenérték-számításával kell a piaci értéket kiszámítani, amelybe bele kell számítani a maradványérték jelenértékét is.

A jelenérték-számítás egyforma éves egyenlegek esetén egyszerűsíthető a közvetlen tőkésítés módszerére, mely esetben az érték kiszámításához a tiszta jövedelmet el kell osztani a tőkésítési kamatlábbal.

6. A piaci érték meghatározására az ingatlan leggazdaságosabb és legjobb hasznosítását kell előirányozni, függetlenül a jelenlegi hasznosítástól, és ennek megfelelően a legmagasabb jelenértékű hasznosítási formát kell az ingatlan értékeként elfogadni.

A hitelbiztosítéki érték megállapításánál alkalmazott különleges megkötések:

A hitelbiztosítéki érték meghatározásának folyamatában a piaci érték meghatározásakor, ha a jelenlegi használat nem azonos a leggazdaságosabb és legjobb használattal, a jelenlegi használatot kell figyelembe venni. Nem lehet a szerződéssel lekötött bérleti díjaknál magasabbakat vélelmezni, még akkor

sem, ha a piac ezeket elfogadná. A piaci szintnél magasabb tényleges bérleti díjakat csak a szerződéssel biztosított időtartamra lehet figyelembe venni.

A hitelbiztosítéki értékelés során csak reál (inflációtól megtisztított) kamatláb alkalmazható.

3. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

Költségalapú módszer

A költségalapú értékmegközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét.

Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre. A módszer fő lépései:

  1. A telekérték meghatározása.
  2. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása.
  3. Avulások számítása.
  4. A felépítmény újra-előállítási költségéből az avulás levonása és a telekértékkel való összegzése.

1. A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani, vagy a piaci öszszehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer, vagy különleges esetben a hozamszámításon alapulómódszer szerint.

2. A pótlási költség olyan szerkezeteket és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatóak lennének. Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell előirányozni, függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. A pótlási és az újraépítési költség együttesen: újra-előállítási költség.

Az újra-előállítási költségbe kell érteni a közművesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói, a pénzügyi és minden egyéb ténylegesen fizetendő költséget. Ezeket a költségeket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni.

Az épület újra-előállítási költségébe az épületgépészetet és a belsőépítészeti elemeket is bele kell érteni, míg a mobiliákat ki kell zárni.

Az újra-előállítási költség általános forgalmi adót nem tartalmazhat.

Az ingatlan megépítésének eredeti költségeiből vagy annak könyv szerinti értékéből indexálással levezetett újra-előállítási érték csak kivételes esetben fogadható el. Ilyen eset lehet, ha az ingatlan néhány

éven belül készült el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták.

3. Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: a fizikai romlás, a funkcionális avulás és a környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak.

3.1. fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását és a szerkezetek arányát az összértékhez viszonyítva. A fizikai avulási számításoknál a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát kell figyelembe venni. Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell használni:

  • városi tégla épületek 60-90 év,
  • városi, szerelt szerkezetű épületek 40-70 év,
  • kertvárosi, családi ház jellegű épületek 50-80 év,
  • ipari és mezőgazdasági épületek 20-50 év.

3.2. A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. Az értékelőnek mérlegelnie kell a korszerű létesítményadta, a vizsgált létesítményhez képest többletszolgáltatásait, illetve azokat a korszerű követelményeket, amelyeket a vizsgált létesítmény képtelen kielégíteni.

3.3. A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. A negatív környezeti avulás az ingatlanon elvégzett beruházással teljes mértékben soha nem állítható helyre.

Az avulás mértékét a három említett avulási kategóriában, százalékosan kell megadni. Számítása történhet becslés alapján, vagy részletesebb elemzések útján. A műszaki szemléletű avultságbecslések után a funkcionális és a környezeti avulást külön kell megbecsülni.

4. Az újra-előállítási költséget az avultsággal csökkentve és a telekértékkel növelve adódik eredményül a költségalapon számított forgalmi érték.

A hitelbiztosítéki érték megállapításánál alkalmazott különleges megkötések:

A hitelbiztosítéki érték meghatározásának folyamatában a piaci érték meghatározásakor a költségalapú módszer elsősorban ellenőrző számításokra szolgálhat. Kisebb jelentőségű, kiegészítő épületeknél, takart létesítményeknél és mezőgazdasági létesítményeknél alkalmazható önállóan. Épülő létesítmények esetében az eljárás akkor alkalmazható, ha az építés gazdaságossága már egyéb módon bizonyított.

Hitelbiztosítéki érték esetében az újraépítési költség csak kivételes alkalmakkor használható, az értékelőnek a pótlási költséget kell alkalmaznia.

A hitelbiztosítéki értékelés során csak az átlagos igényszintnek megfelelő kivitelezés pótlási költsége fogadható el.

Ha a környezeti avulási elem meghaladja a 20 százalékot, az értékelés ezen módszere a jelentős becslési pontatlanság miatt a hitelbiztosítéki érték megállapítására túl kockázatos, és ezért nem alkalmazható.

  1. 4. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményei

  1. A hitelbiztosítéki érték-megállapítási szakvélemények tartalmára és formájára vonatkozó, az általános értékelési szabályokon túlmutató különleges szabályok az alábbiak:
    1. az értékelőnek szakvéleményét ki kell egészítenie egy olyan résszel, amelyben az ingatlan piaci, környezeti, jogi és műszaki adottságai alapján hosszú távú előrejelzést tesz az ingatlan piaci árára és annak változási trendjére, eladhatóságára és annak várható időigényére;
    2. az értékelési szakvéleményen a készült dokumentációk összes számát és az adott példány sorszámátfel kell tüntetni. A dokumentációt folyamatos oldalszámozással kell ellátni, és az oldalakat szétválaszthatatlanul kell egybefűzni.
  1. Az értékelési szakvélemény kötelező tartalmi elemei:
    1. A szakvélemény tartalmazza a következőket:
      1. a megbízó megnevezését;
      2. az értékelés célját;
      3. az ingatlan azonosítását, az értékelt jog megnevezését;
      4. az értékelő feladatának pontos meghatározását;
      5. a vizsgálat folyamatának bemutatását;
      6. az alkalmazott értékelési módszereket és ennek indoklását;
      7. a használt fogalmak értelmezését;
      8. a meghatározott piaci értékek alapján a hitelbiztosítéki értékre vonatkozó javaslatot;
      9. azt az időpontot, amikor az ingatlan hitelbiztosítéki értéke azonos az értékelő által javasolttal, továbbá az értékelés készítésének időpontját;
      10. a szakvélemény feletti rendelkezési jogot;
      11. a felhasznált adatok forrásainak megjelölését, dokumentálását;
      12. a helyszíni szemle tényét, időpontját;
      13. az értékelés készítőjének és az anyag összeállításában részt vevők megnevezését, szakmai megfelelésük igazolását;
      14. az értékelő hiteles aláírását a megállapított érték igazolására;
      15. az ingatlan szabatos, ingatlan-nyilvántartás szerinti és természetbeni leírását;
      16. az ingatlan földrajzi környezete, annak demográfiája, gazdasága, az értékelt ingatlan szempontjából fontos egyéb jellemzői leírását;
      17. az ingatlan gazdasági környezetének ismertetését, amely az ingatlannak az értékelés készítésének időpontjában fennálló használatát, értékét és ezek jövőbeli alakulását határozza meg;
      18. az ingatlanpiaci környezet bemutatását és tényadatokkal történő jellemzését;
      19. az ingatlan közvetlen környékének leírását, ideértve az ingatlannak a településhálózaton és településen belüli fekvését, megközelíthetőségét, tömegközlekedési kapcsolatait, infrastrukturális ellátottságát;
      20. az ingatlan használatának ismertetését, ideértve a múltbeli, a jelenlegi és a jövőbeli használókat és a használat módját, intenzitását, anyagi következményeit;
      21. az ingatlan jogi viszonyai, az építéshatósági előírások bemutatását, ideértve az ingatlannyilvántartáson belüli és az azon kívüli jogi tényeket, a vonatkozó építési szabályokat és várható változásukat;
      22. a telek leírását, ideértve a telek méretét, alakját, domborzati viszonyait, növényzetét, közműellátottságát, beépítettségét és beépíthetőségét, valamint a telken lévő építmények és létesítmények (tereptárgyak) bemutatását;
      23. a felépítmények leírását, a távolról közelítve elv alkalmazásával, a primer és a szekunder épületszerkezetek részletes, a vizsgálat mélységének megfelelő jellemzését és állapotleírását.
    2. A szakvélemény egy fejezetében fel kell sorolni azokat a feltételezéseket, amelyek mellett az értékelés érvényes. Az értékelési szakvéleményben részletesen, követhető és ellenőrizhető módon be kell mutatni az értékelés lépéseit, a számításokat.
    3. A szakvéleményt mellékletekkel kell alátámasztani. Kötelezően csatolandó mellékletek:
      1. az ingatlan hiteles, a fordulónapi állapotot bemutató tulajdoni lapja;
      2. azok a szerződések és egyéb iratok, amelyek lényegesek az ingatlan jogi helyzetének megértéséhez, bizonyításához, ideértve a terhekre vonatkozó iratokat is;
      3. hivatalos térképmásolat vagy helyszínrajz;
      4. az ingatlan jellemző műszaki rajzai;
      5. az ingatlant bemutató fotók.

5. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

Területi mértékegységek

Az alkalmazott mérőszámokat minden szakvéleményben definiálni kell az összemérhetőség biztosítására. Az alkalmazandó területi mérőszámok meghatározása az alábbi:

Bruttó alapterület: az épület által a telekből lefedett alapterület. A beépítettségi mutató meghatározásához alkalmazandó.

Bruttó összes terület: az épület szintenként meghatározott területeinek összege, a külső körítőfalak

külső síkján mérve, minden épületszintre összegezve. Az újra-előállítási költség meghatározásához alkalmazandó.

Nettó összes terület: az épület helyiségeinek az OÉSZ szerint számított nettó alapterülete, vagyis a

burkolt falsíkoktól mért összes belső terület. Piaci összehasonlító adatokon alapuló értékeléskor alkalmazandó.

Bérbeadható vagy hasznos terület: a nettó összes területnek azon része, amelyért a bérlő ténylegesen

bérleti díjat fizet, ha a bérleti szerződés másképpen nem rendelkezik. A hozamszámításon alapuló értékelés során a bérleti díjbevétel és az üzemeltetési költség vetítési alapjaként alkalmazandó.

ÉRTÉKELÉSI JELENTÉS

FORRÁS: FHB Ingatlan Zrt

ingatlan-nyilvántartási azonosító száma:


Kölcsönigénylő:


INGATLAN(OK) ADATFELVÉTELI LAPJAI (gyűjtő)**

Tartalma: 7 oldal

TÉMA

KITÖLTÉSI IDŐPONT

Helyszíni szemle

 

Ellenőrzés

 

Időközi felülvizsgálat

 
   
   
   
   
   

Soron kívüli újraértékelés

 
   
   
   

**Az adatfelvételi (gyűjtő) lap szolgál az ingatlanról készülő és az újraértékelések során a későbbiekben készítendő összes azonosító lapjainak, értékelő lapjainak és összesítő táblázatainak, valamint mellékleteinek a gyűjtő dossziéjaként. Ide kell felvezetni az időközi felülvizsgálatok eredményeit is Tartalmát kronologikus sorrendben kell vezetni.

1. ÜGYLETENKÉNTI ÖSSZESÍTŐ TÁBLÁZAT

Önálló helyrajzi szám alatti Ingatlan(ok) Címe(i)

típusa

HRSZ.

telek terület
m2

építmény területe
m2

ingatlan érték

M forint

hitelbiztosítéki érték
Hbé
M forint

             
             
             
             
             
             
             
             

           

Értékelés készült:

Készítette: Ellenőrizte: Jóváhagyta:

Mellékletek:      

  • tulajdoni lap
  • hivatalos térképkivonat
  • műszaki dok.
  • fényképek

ingatlan-nyilvántartási azonosító száma:                                                                                                         

2. AZONOSÍTÓ LAP

2.1.     AZINGATLANÁLTALÁNOSADATAITÉSADOTTSÁGAITBEMUTATÓADATLAP:

telekkönyvi nyilvántartás helye                                                                                                                     

közigazgatásilag mely önkormányzathoz tartozik                                                                                          

övezeti besorolása:                                                                                                                                        

a telek területe(A) :                                                                                                                                       

hasznosítás jelenlegi formája(i):                                                                                                                   

bejegyzett tulajdonos(ok):                                                                                                                            

tulajdon megszerzésének jogcíme:                                                                                                               

per alatt áll:                                                                                                                                                  

bejegyzett haszonélvező:                                                                                                                              

külföldi, illetve cselekvőképességében korlátozott tulajdonos:                                                                   

széljegyzet tartalma:                                                                                                                                     

szolgalmi jogok:                                                                                                                                            

terhelések:                                                                                                                                                    

bérlő:                                                                                                                                                            

bérlőre (ha van) vonatkozó információk:                                                                                                     

bérleti szerződés időtartama, lejárata:                                                                                                        

bérleti díj, illetve járadék megfizetésének módja:                                                                                       

a telek alakja, formája:                                                                                                                                 

a környező ingatlanok jellemző hasznosítása:                                                                                              

a telek határai, kerítettsége:                                                                                                                         

elhelyezkedése, fekvése, tájolása:                                                                                                                

a terület beépítettsége, nyitottsága:                                                                                                            

az ingatlanon jelenleg található fák, telepítmény(ek):                                                                                 

domborzati és lejtésviszonyok:                                                                                                                     

legcélszerűbb hasznosítás a szakértő szerint:                                                                                              

lakott településen belüli elhelyezkedése:                                                                                                    

megközelíthetősége:                                                                                                                                     

közlekedési eszközök:                                                                                                                                   

vezetékes távközlési kapcsolat:                                                                                                                    

közművesítettsége:        - külső:

                                    - belső:                                                                                                                      

Egyéb, az ingatlan értékét jelentősen befolyásoló körülmény:                                                                    

Az önálló ingatlanon lévő épület(ek), építmény(ek), műtárgy(ak) felsorolása: Az épületek jellemző adatai épületenként külön az 2.2.a-…jelű adatlap(ok)ra vezetve

a.)

m2

b.)

m2

c.)

m2

d)

m2

e.)

m2

f.)

m2


ingatlan-nyilvántartási azonosító száma:

2.2……ÉPÜLET ADATLAPJA.
  1. Padlás van, nincs; aljzata: deszkázott, salakbeton, beton, egyéb:
  2. Pince: van, nincs; aljzata: deszkázott, salakbeton, beton, egyéb: szerkezete: téglaboltozat, vasbeton, egyéb:
  3. Az épületek helyiségkönyvei; hasznos alapterülete belmagassága:

megnevezés

 

alapterület

belmagasság

burkolat

   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
   

m2

m

 
  1. Helyiségek padozatburkolatának állaga: jó, közepes, elhasználódott,
  2. Alapozása:
  3. Szigetelése:
  4. Függőleges teherhordó szerk.: vert fal, vályog, tégla, vegyes, terméskő, beton, fa, vasbeton, panel, egyéb:
  5. Vízszintes teherhordó szerk.: fagerendás, vasgerendás, téglaboltozatos, vasbeton szerkezetű, egyéb:
  6. Tető: nyeregtető, kontytető, sátortető, manzárdtető, lapos tető, egyéb:
  7. Tetőszerkezete: fa (ácsszerkezet), fémszerkezet, vasbetonszerkezet, egyéb:
  8. Tetőfedés: égetett cserép, betoncserép, pala, hullámpala, fém, acéllemez, műanyag, üveg, kavicsolt kátránylemez, egyéb:
  9. Vakolat, külső burkolat:
  10. Nyílászáróinak szerkezete: fa, fém, műanyag, egyéb:
    Állaga: jó, közepes, felújítandók, cserélendők mázolásra, igazításra szorulnak.
  11. Közművesítettség: villanyvezeték, ipariáram, hálózatosvízvezeték, tűzvíz, ásottkút, kútszivattyúval, földgázvezeték, felszíni csapadékvíz-elvezetés, szennyvízvezeték, saját gyűjtő, derítő, egyéb:
  12. Fűtési mód: egyedi , központi                                 , távközponti                       
  13. Melegvízellátás: villanybojler, gázbojler, olajbojler, egyéb:
  14. Egyéb épületgépészeti berendezések: Épületgépészeti berendezések állaga:
  15. Villámvédelem:
  16. Álmennyezet, álpadló:
  17. Hírközlési kábel:
  18. Az épület kb. évben épült. Felújítva:                                                éve volt.
  19. Igényszint: jó,    közepes,      gyenge,    bontandó
  20. Fizikai állapot (új építésnél készültségi fok) %:

ingatlan-nyilvántartási azonosító száma:

3. ÉRTÉKELŐ LAP

3.1. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés:

Összehasonlító adatok:

Fajlagos alapár:             Ft/m2

Korrekciós adatok (max 30%. Az ezt meghaladó mértéket külön indokolni kell):

Módosított fajlagos alapérték:                                                   Ft/m2 Piaci alapú forgalmi érték (Fé):                                          Ft


ingatlan-nyilvántartási azonosító száma:

3.2. A HOZAMSZÁMÍTÁSON ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS GAZDASÁGI SZÁMÍTÁSAI:

Jelenlegi használat:

Fajlagos mennyiség:

Összeg:

Költségek:

   

A tulajdonos fenntartási költségei

   

Menedzselési költségek

Az éves bevételek %-a:

 

Felújítási költség-alap

A pótlási költségek %-a:

 

Egyéb költségek

   
     

Bevételek:

   

Meglévő szerződések szerint számolva

Fajlagos bevétel:

 

Piaci adatok szerint számolva

Fajlagos bevétel:

 

Kihasználtság

   

Figyelembe vehető bevétel

   
     

Éves egyenleg:

   
 

 

A tőkésítési kamatláb (d) meghatározása, indoklás az FHB által megadott kamatlábtól való eltéréstől:

Jövőbeli pénzfolyamok felállítása, a pénzfolyamok jelenértékének meghatározása:
  1. Egyszerűsített számítás:
    Éves egyenleg / Tőkésítési kamatláb (d) - Befektetési kiadások = Jelenérték
  1. Részletes (ajánlott) számítás:
 

1. év

2. év

3. év

 

n. év

Költségek:

         

A tulajdonos fenntartási költségei

         

Menedzselési költségek

         

Felújítási költség-alap

         

Egyéb költségek

         
           

Bevételek:

         

Figyelembe vehető bevétel:

         

Maradványérték az n. évben

         
           

Éves egyenleg:

         

Befektetési kiadások

         

Éves cash-flow (CF)

         

Éves cash-flow jelenértéke

       

CF �(1 + d)� n

A hozamszámításon alapuló érték: (Fé):                                     Ft


ingatlan-nyilvántartási azonosító száma:

3.3.   A KÖLTSÉG – ALAPÚ ÉRTÉKELÉS.

(Fé) = telekérték TÉ + építményérték É

3.3.1. A TELEK ÉRTÉKÉNEK TÉ MEGHATÁROZÁSA:
TÉ = TA × A × (1 + ∑m),

ahol:

TÉ = telek értéke;
TA = fajlagos alapár;
A = telek területe;
m = módosító tényezők;

A környezetben kialakult fajlagos telekárak:

TA:

A telek értékének korrekciója (a módosító tényezők „m”):

-  beépíthetőség

-  beépítettség

- alak, forma, területi m

-  éret

-  megközelíthetőség,

-  elhelyezkedés, fekvés,

-  domborzat és lejtésviszony,

-  infrastruktúra,

-  esztétikai benyomás,

-  környezeti szennyezettség,

-  meglévő közművek,

-  megvalósítható közművek,

-  kerítettség,

-  gazdasági környezet,

-  hatósági előírások,

-  hasznosíthatósága,

-  egyéb…

Részletezés

% eltérés az alapértéktől

   
 

∑ m ……. %

 

Ft

3.3.2.  AZ ÉPÜLET JELENKORI ÉRTÉKÉNEK É MEGHATÁROZÁSA:
É = E × A × f × e × k × p ,

ahol:

épület, építmény, stb. :

E = a felépítmény pótlási költsége vagy újraépítési költsége

Ft/m2

Ft/m2

Ft/m2

A = alapterület (átlagos falvastagság mellett)

m2

m2

m2

f = fizikai avultság (építés esetén a készültségi fok)

%

%

%

e = funkcionális avultság

%

%

%

k = környezeti avultság (max. 20%)

%

%

%

p = piaci helyzet miatt módosító tényező

%

%

%

É =

Ft.

Ft.

Ft.

 

épület, építmény, stb.:

E = a felépítmény pótlási költsége vagy újraépítési költsége

Ft/m2

Ft/m2

Ft/m2

A = alapterület (átlagos falvastagság mellett)

m2

m2

m2

f = fizikai avultság (építés esetén a készültségi fok)

%

%

%

e = funkcionális avultság

%

%

%

k = környezeti avultság (max. 20%)

%

%

%

p = piaci helyzet miatt módosító tényező

%

%

%

É =

Ft.

Ft.

Ft.

 

A költség - alapú érték: (Fé):                                                     Ft


ingatlan-nyilvántartási azonosító száma:

3.4. VÉGSŐ FORGALMI ÉRTÉK MEGHATÁROZÁS:

A végső forgalmi érték meghatározásának alapjául kiválasztott értékelési metódus, és a kiválasztás indokai:

Az ingatlan forgalmi értéke Fé=                                 Ft

3.5. AZ INGATLAN HITELBIZTOSÍTÉKI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA
Hbé = Fé- Ké

ahol:
Hbé:    az ingatlan hitelbiztosítéki értéke (Ft)
Fé:       az ingatlan forgalmi értéke (Ft)
Ké:       a felmért kockázatok pénzben kifejezett értéke (Ft)

PIACI HELYZETELEMZÉS, KOCKÁZATELEMZÉS:

Ingatlantípusonkénti értékelem: Pl:

telek, ház, lakás, üdülő, szálloda, ipartelep, …

Fé       (Ft)

 

Az ingatlan, a javasolt hitelbiztosítéki értékén hány napon belül értéke- síthető (nap)

0-90

 

90-180

 

180-360

 

360-

 

Hosszú távú értékállandóság kockázata (%)

 

Piaci adatok megbízhatatlanságának kockázata   (%)

 

Egyéb adatok megbízhatatlanságának kockázata   (%)

 

Követelés-kényszerbefektetés érvényesítésének kockázata (%)

 

Összes kockázati elem Ké (Ft)

 

Hbé     (Ft)