A TERMŐFÖLD ÉRTÉKELÉS TAPASZTALATAI

Javaslatok a vonatkozó jogszabályi háttér átdolgozásához

A TERMŐFÖLDPIAC ÉS AZ ÉRTÉKELÉS KÉRDÉSE
MAISZ - SZAKMAI KONFERENCIA
2012

Dr. Buzás Ferenc - Kiss Sándor

Biblio Markt Kft.


A termőföld gazdasági értékének meghatározására szolgáló eljárások

(Szűcs, 1998)

  • Piaci összehasonlító értékelés
  • Használat intenzitása szerint (szántóegység)
  • Tőkésített járadék elve
    - Maradványérték (járadék) alapú értékelés (Id. AK rendszer)
  • Helyettesítési költség elve (gazdasági értelemben) Parciális hozadék elve (termelési függvények) Járadékgyűjtés elve (DCF+PVg)
  • Gazdasági érték becslése árnyékárak segítségével (LP) A földérték levezetése a bérleti díjakból 
  • Komplex földérték becslés (Id. D-e-Meter)

Hivatalos földértékelési módszerek

  • 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki érteke meghatározásának módszertani elveiről
    -  piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer
    -  hozamszámításon alapuló módszer
  •  254/2002. (XII. 13.) Korm. rendelet
    a Nemzeti Földalap vagyonnyilvántartásának, vagyonkezelésének és hasznosításának részletes szabályairól (Mód. 68/2005. (IV. 13.) K. r.)
  • „A monarchia korabeli „öröksége", a hozadéki aranykoronás földértékelés rendszere már egy évszázada felújításra, reformra, illetve lecserélésre szorul....." (Dömsödi, 2007)

Az aranykorona rendszer

  • Hatalmas anyagi és emberi ráfordításokkal hozták létre, évtizedeken keresztül betöltötte funkcióját
  • Első problémák: művelési módok változása (gépesítés), trianoni határok.....
  • 20-30-as években részleges korrekciók
  • Háború után nagyüzemi gazdálkodási módok elterjedése
  • 70'- 80'-as évek: új földértékelési rendszer megalapozása (100 pontos rendszer) - a talajjellemzők (talaj-értékszámok) mellett figyelembe vette az éghajlati tényezőket is => együttesen a termőhelyi értékszám az adott terület teljes agropotenciálját fejezi ki.
  • Erre épült volna a gazdasági értékelés......

Szántótrületek településenkénti átlagos aranykorona értékeSzántótrületek településenkénti átlagos aranykorona értéke


 Az aranykorona rendszer és az új termőföldminősítési irányzatok

  • Rendszerváltás => kárpótlás - visszatérés az AK rendszerhez
  • Sikeres próbálkozások a 100 pontos rendszer újraélesztéséhez => D-e-Meter
    - on-line térinformatikai modellezési lehetőséggel támogatott - földminősítő és informatikai rendszer.
    - központi eleme egy földminőségi viszonyszám - D-e-Meter pont - amely a főbb gazdasági növénycsoportok környezeti igényei, a termelés intenzitása, valamint a klimatikus és földtani tényezőkben rejlő termelési kockázat alapján számszerű különbséget tud kimutatni az egyes termőhelyek produkciós viszonyai között (Gaál et al., 2003).

A termőföld gazdasági értékelése a D-e-Meter  rendszer alapján

(Vinogradov-Szűcs, 2007)

  • A lehetséges „új” földértékelési módszer gyakorlati alkalmazásának előfeltétele az egyes D-e-Meter kategóriák közgazdasági tartalommal való feltöltése:
  • lényege, hogy a D-e-Meter pont kategóriákhoz egy súlyozott - úgynevezett standard fedezeti hozzájárulásértéket (SFH) kell hozzárendelni. (SFH = TÉ- Vk)
  • A földár becslése a földhozadékból:
  • Földár = Fj / reál kamatláb
  • Földjáradék = Földpiaci ár x reál kamatláb
  • A földpiaci árak ismeretében meghatározható a földhozadék fedezeti hozzájáruláson belüli aránya.
  • γ= Földjáradék /FH
  • Ezen az arány ismeretében becsülhető a földpiaci ár:
  • Hozadéki föld ár = γ x FH / tőkésítési kamatláb

A JÖVŐ FELADATAI:

A termőföld gazdasági értékelése a D-e-Meter rendszer alapján
FENNÁLLÓ PROBLÉMÁK

  • Mintaterületek kiválasztásának problémái: (Régió / megye/térség/kistérség/település/ parcella/Hrsz ?)
  • 5 éves adatgyűjtés (FH)
  • Vetésszerkezeti arányok meghatározása
  • Adatfeldolgozás
  • KÖLTSÉGIGÉNY (.... 100 mill ? Mrd ?)
  • Alkalmazás: nyilvántartás, oktatás
  • Kidolgozásban résztvevő intézmények- konzorciális keretben:
    FÖMI, FH, Jelzálogintézetek, AKI, MISZ, Felsőoktatási intézmények

Vissza a jelenbe:

JAVASLATOK AZ 54/1997 FM r.  átdolgozásához

Jelenleg :
Fé = ((P+B)×p)/2×i)×(1+k)

  • ahol:
    Fé = a termőföld forgalmi értéke
    P = a föld jövedelme (kg búza/AK x AK)
    B = a föld bérleti díja (kg búza/AK x AK)
    p = a búza tőzsdei átlagára (Ft/kg)
    i = tőkésítési kamatláb
    k = korrekciós tényező

Az 54/1997 FM r. problémái értékbecslői szemmel

Kettős probléma:

  • a rendelet problémái, hiányosságai (ültetvény HÉ)
  • az alkalmazás problémái, hiányosságai

P = a föld jövedelem meghatározásának problémája:

  • 68/2005. (IV. 13.) Korm. Rendelet - a Nemzeti Földalap vagyonnyilvántartásának, vagyonkezelésének és hasznosításának részletes szabályairól szóló 254/2002. (XII. 13.) Korm. rendelet módosításáról
  • Megyei átlagértékek alkalmazása helytelen ! (ld. tábl.)

FÖLDÁRAK ALAKULÁSA KISTÉRSÉGEN BELÜL

(2008-2010 átlagárai Ft/ha ill. Ft/AK)

FÖLDÁRAK ALAKULÁSA KISTÉRSÉGEN BELÜL(Forrás: Biblio-Markt Kft.)


JAVASLAT

a föld jövedelem (P) szakszerű meghatározására

  1. Arányosítás:
    Értékelt földterület AK ért. x megyei járadék / megyei átl. földmin.
  2. Differenciálás:
    A földjövedelem minőségtől függő alkalmazása (Id. Szűcs, 1998 - tábl.)

Földminőség és Földjövedelem táblázatForrás: KSH, 2010


A föld bérleti díj és a támogatás problematikája

  • Föld bérleti díjat (B) a legtöbb esetben már nem kg búzában, hanem Ft/ha-ban határozzák meg.
  • Lehetőség: búza (átlag)árával visszaosztani
    + figyelembe venni a helyi sajátos bérleti viszonyokat (helyi bérleti díjak összehasonlítóelemzése)
  • TÁMOGATÁS: nem földjövedelem

Legfeljebb korrekcióként alkalmazni, amennyiben van támogatási jogosultság


JAVASLAT

a búza tőzsdei átlagárának (p) meghatározására

  • Az utóbbi évek hektikus áringadozása miatt az „előző évi tőzsdei ár" használata nem indokolt.
  • Tőzsdei ár használata problematikus: kategória eltérések (euro búza, malmi búza), paritás, minőség (ld. ábra)
  • LEHETŐSÉGEK:
  • KSH fizikai piaci 3-5 éves átlagár használata
  • A tényleges piaci viszonyokat jobban kifejezi, számítása egyszerű
  • A tőzsdei és a fizikai piaci ár között kb. 10%-os eltérés van

A BÚZA TŐZSDEI ÁTLAGÁRA (BÉT)

A BÚZA TŐZSDEI ÁTLAGÁRA (BÉT)Árkülönbség a kategóriák között: 15%
2008-2011 átlagár: 44,74 Ft/kg


JAVASLAT
a tőkésítési kamatláb (r) meghatározásához

  • Lehetőségek:
  • reál r + infláció = nominál r
  • mg. input áridx - term áridx (KSH) 5 év átlaga
  • Agrárolló (ld. tábl.)
  • Piaci földár / bérleti díj
  • LEHETSÉGES KORREKCIÓK:
  • +/- területi méret szerint (pl. 100 ha fölött -1%)
  • Településméret szerint (?)

A tőkésítési kamatláb lehetséges meghatározásaA tőkésítési kamatláb lehetséges meghatározása


Korrekciók alkalmazásának problematikája

  • A legtöbb esetben szubjektív alapon történik!
  • Ajánlott a szakirodalmi források (Szűcs, 2005, 2007) figyelembevétele
  • Gazdálkodási és földhasználati viszonyok figyelembevétele
  • Települési jellemzők

FÖLDPIACI VÁRAKOZÁSOK

Jelenleg a keresletet 4 tényező motiválja:

  1. Támogatáshoz jutás („ingyen pénz")
  2. Magas terményárak
  3. Gazdasági bizonytalanság
  4. Birtokfejlesztés
  • Lesz-e árkiegyenlítődés a NY-i országokkal
    ? 1 konkrét ok ???
  • Venni fogják a külföldiek a hazai földeket?
    Miért és mennyit vennének ???
  • Hova lett a gyakran hangoztatott 20-30, 50 stb. %-os áremelkedés ???

Felhasznált források:

Dömsödi J.(2007): A földértékelés, földminősítés módszertani elemzése (rendszerezése) és továbbfejlesztése. Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar.

Szűcs I. - Naárné Tóth Zs. (2005): A földértékelés vagyoni és hitelfedezeti szempontból.

http://www.avacongress.net/ava2005/presentations/nkfp/6.pdf

Vinogradov Sz. - Szűcs I. (2007): A fedezeti hozzájárulás mint a földár becslésének alapja.

www. avacongress.net/ava2007/presen tations/vs3/3. pdf

Kapronczay.( 2010): A magyar agrárgazdaság az adatok tükrében az EU csatlakozás után. Agrárgazdasági Információk AKI. Budapest.

Bíró Sz. (2010): A hazai birtokpolitika a közvetelen támogatási rendszer keretei között. Agrárgazdasági Információk AKI. Budapest.

Buzás F. - Tömör L.- Kiss S. - Kardos J. (2011): A magyarországi termőföldpiac helyzete és gazdasági-társadalmi környezete. Összefoglaló tanulmány. Raiffeisen Bank. Budapest.

Buzás F. - Kiss S. - Kardos J. (2010): Szántóterületek piaci árváltozása Hajdú-Bihar megyében 2007-2010 között. Birtokpolitika - Földkérdés - Vidékfejlesztés. Országos Konferencia. Nyugat-magyarországi Egyetem, Geoinformatikai Kar. Székesfehérvár.

* Szűcs I. (1998): A föld ára és bére. Agroinform.Budapest

Article Index